海南的房地產(chǎn)現(xiàn)在讓人很擔(dān)憂：海南國(guó)際旅游島概念拋出之后，全國(guó)人民蜂擁而至，一些開發(fā)商讓大家下定金就是不開盤，樓價(jià)一天一個(gè)漲，誰(shuí)也不知道會(huì)漲到多少錢。7萬(wàn)元/平方米的天價(jià)房也不能讓投資客望而卻步。

　　近日，華泰聯(lián)合證券分析師魚晉華對(duì)海南房地產(chǎn)做了一次詳盡的草根調(diào)研發(fā)現(xiàn)，基本每個(gè)樓盤的島外客戶成交量都占到80%以上，且基本上入住率都低于30%。而來(lái)自島外的需求中，外地遷移入島經(jīng)商居民的投資需求、島外過(guò)剩流動(dòng)性資金投資需求以及跟隨外地入島開發(fā)商品牌進(jìn)入的伴生引導(dǎo)型購(gòu)房需求占到主流。

　　外島人入侵

　　海南的樓房里有多少本島人？誰(shuí)也說(shuō)不清楚，但在廣州工作的80后小陳也“戀上”了那個(gè)遙遠(yuǎn)的地方，一下子就下訂兩套房子。

　　外島人正在入侵。距離國(guó)務(wù)院44號(hào)文件———《國(guó)務(wù)院關(guān)于推進(jìn)海南國(guó)際旅游島建設(shè)發(fā)展的若干意見》的出臺(tái)僅僅過(guò)去一個(gè)月的時(shí)間，海南就開始拉響了警報(bào)。

　　2月2日，海南省國(guó)土環(huán)境資源廳出臺(tái)實(shí)施土地供應(yīng)的“兩個(gè)暫�！闭�策———從今年1月16日起到3月31日，暫停全省商業(yè)性開發(fā)土地出讓，暫停審批新的房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目。3月31日之后，又不知是什么樣的狀況。

　　調(diào)研的第一站，魚晉華選擇了�？�。從海口市2008-2009年的月度成交數(shù)據(jù)來(lái)看，�？谑袌�(chǎng)仍處于較為平穩(wěn)上行發(fā)展階段，2009年全年住宅成交面積260萬(wàn)平米，成交金額132億元，全年均價(jià)4964元/m 2，較上年同比增長(zhǎng)43%、71%和17%。對(duì)比全國(guó)其他城市2009年的房地產(chǎn)成交情況來(lái)看，�？诘那闆r并沒有呈現(xiàn)出獨(dú)特性，基本與全國(guó)房地產(chǎn)的走勢(shì)一致。

　　而真正推動(dòng)�？谏踔琳麄�(gè)海南房地產(chǎn)市場(chǎng)走出獨(dú)立于全國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)走勢(shì)的觸發(fā)因素，就在于海南省政府推動(dòng)的“國(guó)際旅游島規(guī)劃”以及隨后而來(lái)的暫停土地審批的決定。在這一場(chǎng)由政府主導(dǎo)的房地產(chǎn)市場(chǎng)操盤大戲中，各個(gè)樓盤價(jià)格應(yīng)聲暴漲，漲幅之大令人咋舌。

　　國(guó)際旅游島規(guī)劃刺激房?jī)r(jià)一月內(nèi)翻倍。從在�？谑姓{(diào)研的樓盤來(lái)看，政府推動(dòng)的國(guó)際旅游島規(guī)劃給房市帶來(lái)的強(qiáng)烈刺激令人印象深刻。

　　調(diào)研樓盤的價(jià)格在規(guī)劃出臺(tái)后的平均漲幅為73%，有三個(gè)樓盤的漲幅均達(dá)到100%，漲幅最小的魯能海藍(lán)福源項(xiàng)目也達(dá)到33%，且最近一批100多套別墅項(xiàng)目開盤一天之內(nèi)全部售罄。

　　調(diào)研的樓盤目前基本屬于無(wú)房可售狀態(tài)，項(xiàng)目剩余套數(shù)基本小于10套，市場(chǎng)供應(yīng)的短時(shí)枯竭疊加政策利好使得購(gòu)房需求被無(wú)限放大，房?jī)r(jià)高位無(wú)量運(yùn)轉(zhuǎn)狀況明顯。

　　七成空置率

　　海南市場(chǎng)一向以外地客戶成交為主，在“國(guó)際旅游島規(guī)劃”出臺(tái)后，這一現(xiàn)象變得更為明顯。根據(jù)調(diào)研，基本每個(gè)樓盤的島外客戶成交量都占到80%以上，而且基本上每個(gè)樓盤交樓后的入住率都低于30%。

　　島外需求主要來(lái)自東北、江浙和珠三角區(qū)域，分別代表了外地遷移入島經(jīng)商居民的投資需求、島外居民的投資需求以及跟隨外地入島開發(fā)商品牌進(jìn)入的伴生引導(dǎo)型購(gòu)房需求。

　　魚晉華認(rèn)為，在海南這樣一個(gè)特殊市場(chǎng)，以上三種需求基本代表了目前支持房地產(chǎn)價(jià)格的主要力量，而背后支撐這些需求的則是來(lái)自全國(guó)的貨幣流動(dòng)性過(guò)剩。

　　“謹(jǐn)慎看待�？跇鞘小！濒~晉華表示，目前市場(chǎng)上推斷�？谑袌�(chǎng)將延續(xù)價(jià)格繼續(xù)上行的判斷主要來(lái)源于兩個(gè)：其一是由于政府暫停土地出讓，導(dǎo)致后續(xù)供應(yīng)不足，將形成供給的短缺；其二則在于前一階段的房?jī)r(jià)暴漲形成的財(cái)富效應(yīng)，已經(jīng)使得購(gòu)房者的信心指數(shù)處于上行通道，慣性上漲將維持一段時(shí)間。對(duì)于以上的判斷，魚晉華認(rèn)為，雖然代表了目前的市場(chǎng)現(xiàn)狀，但仍然有對(duì)市場(chǎng)持續(xù)上漲值得謹(jǐn)慎看待的理由。

　　其表示，�？谑袌�(chǎng)由于經(jīng)歷過(guò)1993年的房產(chǎn)泡沫，雖然經(jīng)過(guò)幾年的恢復(fù)，泡沫中形成的爛尾項(xiàng)目在逐步消化，但在土地市場(chǎng)方面，泡沫時(shí)期積聚在各本地中小開發(fā)商手中的土地?cái)?shù)量數(shù)目龐大，這些私底下無(wú)法估量的二手土地交易會(huì)成為政府暫定土地供應(yīng)計(jì)劃的不確定因素，有可能會(huì)打破市場(chǎng)上對(duì)于未來(lái)市場(chǎng)供應(yīng)短缺的一致預(yù)期。