一些“炒房團(tuán)”與開發(fā)商聯(lián)手,利潤主要為銀行信貸利率與民間利率之差,房?jī)r(jià)上漲獲益是其次。幾千億的炒房游資已經(jīng)成為地產(chǎn)市場(chǎng)的重要力量,消弭這部分利潤才是最可行的治本之策

　　溫州富商、山西煤老板,這一批批“炒房團(tuán)”,被認(rèn)為是中國房地產(chǎn)市場(chǎng)的一股重要力量,參與了高額利潤的分配�！俺捶繄F(tuán)”的力量到底有多大？它怎樣參與房地產(chǎn)市場(chǎng)的利益分配，就是對(duì)房子簡(jiǎn)單的低買高賣嗎？他們的組織形式、商業(yè)運(yùn)作究竟怎樣？

　　房地產(chǎn)行業(yè)知名律師張捷近日闡述了他理解的“炒房團(tuán)”利益鏈條。張捷曾經(jīng)擔(dān)任北京房地局有關(guān)機(jī)構(gòu)的律師,同時(shí)也是北京房地產(chǎn)界知名樓盤“現(xiàn)代城”、“籃堡”、“金地”等第一大股東的私人律師。在張捷看來,“炒房團(tuán)”的核心是幕后的操盤手,其最核心的運(yùn)作機(jī)制,是在房地產(chǎn)開發(fā)商資金鏈條進(jìn)展的背景下,以某種方式為房地產(chǎn)開發(fā)商提供民間融資,賺取銀行信貸利率與民間信貸利率的高額利差。只有從資金鏈條出發(fā),才能真正看懂行業(yè)的秘密。

　　炒房的資金來源：

　　初始資金和銀行信貸

　　“炒房團(tuán)”的資金來源主要分兩塊——初始資金和銀行信貸資金。實(shí)際上,“炒房團(tuán)”的主角們并不是真正的初始資金出資方,或者說只是小部分資金的提供方，更多的是私募帶資管理和操盤手團(tuán)隊(duì)操作,而“炒房團(tuán)”的成員只是被組織起來的“演員”。這些“演員”的主要任務(wù)是前臺(tái)露面，以及用他們的身份套取銀行資金。這些“演員”主要來自富裕地區(qū)的農(nóng)村, 組織結(jié)構(gòu)一般以村莊為單位,因此這些人彼此緊密團(tuán)結(jié),村委會(huì)等出具證明、文件也更方便。操作者和村委會(huì)聯(lián)合起來組織村民,并像傳銷一樣洗腦,把他們包裝成為有錢人,培訓(xùn)他們的言行以應(yīng)對(duì)銀行等部門的審查。

　　“炒房團(tuán)”初始資金是用來提供貸款首付的過賬資金，這部分初始資金不需要很大，套取銀行資金是關(guān)鍵�！俺捶繄F(tuán)”要獲得足夠的銀行貸款,首先要讓銀行認(rèn)為這些人是有錢人,能夠有足夠的資金去還貸。因此這些人就被包裝成為有錢人,穿上各種名牌,還要編好發(fā)家故事,市場(chǎng)上流傳的“浙江故事”、“山西故事”就來源于此。

　　對(duì)于“炒房團(tuán)”而言,由于其獲得的實(shí)際價(jià)格只是開發(fā)商公開售價(jià)的五六成,因此在得到銀行按揭信貸之后,“炒房團(tuán)”實(shí)際上連首付都不用以自有資金支付,而月供資金也可以從銀行套取。

　　炒房的利潤來源：

　　銀行與民間借貸的利差

　　幾乎所有人都認(rèn)為“炒房團(tuán)”的利潤來源于房?jī)r(jià)的上漲,但這一假設(shè)本身就直接低估了房地產(chǎn)開發(fā)商的智商——這意味著開發(fā)商的“賤賣”。即便是在大牛市中,如果認(rèn)為“炒房團(tuán)”次次都能準(zhǔn)確判斷各個(gè)地區(qū)和樓盤價(jià)格的上漲下跌,也太高估了“炒房團(tuán)”的智商。在這樣的博弈中獲取暴利并不容易,且風(fēng)險(xiǎn)巨大。更何況在計(jì)入稅收因素后,這個(gè)游戲可能演變?yōu)榱愫筒┺幕蜇?fù)和博弈,也就等同于賭博了,這絕對(duì)不是大規(guī)模“炒房團(tuán)”賺錢的常態(tài)。

　　“炒房團(tuán)”真正的利益來源,是房地產(chǎn)開發(fā)商銀行貸款利率與民間利率的利差。這是一筆確定的、高比率的收益。銀行信貸利率約為年息7%,加上各類手續(xù)費(fèi)不超過10%,但民間信貸利率一般是月息2%~5%,還要以復(fù)利計(jì)算。綜合到年息,最高能超過100%。

　　在房地產(chǎn)整體信貸政策緊張的背景下,我國房地產(chǎn)行業(yè)開發(fā)商實(shí)際上長(zhǎng)期處于開發(fā)資金嚴(yán)重緊張的局面,因此往往不得不尋求民間信貸并忍受銀行信貸和民間信貸的高利差。在這個(gè)背景下,開發(fā)商是希望能夠盡早出售房子并回籠資金的。因?yàn)榧词故菍�來房�(jī)r(jià)可以上漲一倍,其中的價(jià)差也是付了高利貸。高利貸的高額利息甚至還無法在稅前扣除�？梢哉f,正是開發(fā)商高額的融資成本,才產(chǎn)生了期房與現(xiàn)房的差價(jià),以及開發(fā)同樣項(xiàng)目的一期與二期、三期的巨大差價(jià)。這種差價(jià)的本質(zhì)不僅僅是房?jī)r(jià)的上漲,更是資金成本的反映。

　　對(duì)于開發(fā)商而言,“炒房團(tuán)”實(shí)際上起到了資金來源的角色,“炒房團(tuán)”主要獲取的確定的收益,也即是此利差部分。