商業(yè)地產(chǎn)：無(wú)遠(yuǎn)慮，有近憂

　　不論是最近廣受關(guān)注的“中服地塊”，還是2月1日成為上�！靶碌赝酢钡耐鉃┑貕K，可以看出商業(yè)地產(chǎn)的開(kāi)發(fā)越來(lái)越受到青睞。這背后既有地方政府的推動(dòng)，又是經(jīng)濟(jì)發(fā)展和城市化的必然要求。專家指出，對(duì)商業(yè)地產(chǎn)的長(zhǎng)期發(fā)展應(yīng)該保持樂(lè)觀，但對(duì)短期內(nèi)的市場(chǎng)供求狀況要保持清醒的認(rèn)識(shí)。

　　商業(yè)地產(chǎn)受到熱捧

　　正如上海佑威房地產(chǎn)研究中心副主任陸騎麟所說(shuō)，商業(yè)地產(chǎn)的成交量在整個(gè)房地產(chǎn)市場(chǎng)中占的比例只有20%至30%，不太受市場(chǎng)重視。不過(guò)，商業(yè)地產(chǎn)的這種“處境”正在發(fā)生變化。

　　據(jù)了解，3月份以來(lái)，北京新開(kāi)的商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目就達(dá)到六個(gè)。3月23日，在北京新公示的CBD東擴(kuò)區(qū)規(guī)劃的土地利用方案中，商務(wù)辦公用地比例最大，成為開(kāi)發(fā)商下一輪的投資重點(diǎn)。

　　其實(shí)，要不是因?yàn)橥獠凯h(huán)境過(guò)熱而被暫停入市交易，作為北京CBD核心區(qū)最后一塊寶地的商業(yè)地塊“中服地塊”，極有可能成為北京市的“新地王”。而早在2月1日，上海證大置業(yè)以92.2億元競(jìng)得外灘國(guó)際金融服務(wù)中心地塊，成為上�！靶碌赝酢�。由于該地塊被規(guī)劃為規(guī)劃為商業(yè)、金融、辦公、文化綜合用地，因此也被視為“全國(guó)商業(yè)地產(chǎn)總價(jià)地王”。

　　中原地產(chǎn)的分析報(bào)告也指出，2009年下半年以來(lái)，北京、上海、廣州、深圳等四大城市的商辦用地供應(yīng)呈現(xiàn)逐步增長(zhǎng)的趨勢(shì)，商辦用地的集中出讓受到了開(kāi)發(fā)企業(yè)的熱捧�！叭ツ曜≌�用地拍出了太多地王，而地王對(duì)房?jī)r(jià)的帶動(dòng)作用非常明顯。”北京大學(xué)房地產(chǎn)研究所所長(zhǎng)陳國(guó)強(qiáng)告訴《經(jīng)濟(jì)參考報(bào)》記者“對(duì)地方政府來(lái)說(shuō)，改推綜合用地或者商業(yè)用地，一定程度上可以緩解外界的輿論壓力�！�

　　中原地產(chǎn)對(duì)房地產(chǎn)龍頭企業(yè)的監(jiān)測(cè)顯示，近年部分大型房企對(duì)商業(yè)地產(chǎn)的投入有所增加。據(jù)了解，不少大開(kāi)發(fā)商早在去年就宣布在未來(lái)的戰(zhàn)略規(guī)劃中，商業(yè)地產(chǎn)將占據(jù)重要一席。以專注于住宅產(chǎn)品開(kāi)發(fā)的萬(wàn)科地產(chǎn)為例，它于2009年11月發(fā)布的新戰(zhàn)略提出要在未來(lái)加大持有型物業(yè)的儲(chǔ)備，并在近期內(nèi)陸續(xù)推出養(yǎng)老物業(yè)、酒店及商業(yè)配套等多種物業(yè)類型。

　　華潤(rùn)置地董事總經(jīng)理吳向東日前也表示，華潤(rùn)置地未來(lái)的業(yè)務(wù)重點(diǎn)是發(fā)展商業(yè)地產(chǎn)，計(jì)劃每年推一至兩個(gè)商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目，項(xiàng)目覆蓋南寧、青島和鄭州等地。華潤(rùn)置地旗下杭州商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目將于今年5月開(kāi)始營(yíng)運(yùn)，沈陽(yáng)項(xiàng)目將在2011年底開(kāi)始營(yíng)運(yùn)。

　　陳國(guó)強(qiáng)認(rèn)為，對(duì)于企業(yè)來(lái)說(shuō)，純粹開(kāi)發(fā)住宅類項(xiàng)目的公司可能會(huì)越來(lái)越少，都會(huì)配置一定比例的持有型物業(yè)，這樣的轉(zhuǎn)型是出于資產(chǎn)搭配和平衡市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)的考慮。

　　政策調(diào)控下“風(fēng)格轉(zhuǎn)換”

　　“在政府對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的調(diào)控下，住宅受影響最明顯，這就給商業(yè)地產(chǎn)相對(duì)寬松的空間，企業(yè)趨利避害的話必然會(huì)增加對(duì)商業(yè)地產(chǎn)或者說(shuō)非住宅類項(xiàng)目的投資，這是市場(chǎng)規(guī)律的作用。”陳國(guó)強(qiáng)說(shuō)。

　　據(jù)了解，去年有些城市的住宅用地比例占到整體土地供應(yīng)量的70%至80%以上，而從今年1月份開(kāi)始，隨著政府針對(duì)住宅市場(chǎng)的調(diào)控措施下繼出臺(tái)，住宅用地的供應(yīng)比例開(kāi)始下降。

　　最近，“國(guó)十九條”出臺(tái)，國(guó)資委要求78家央企退出地產(chǎn)業(yè)務(wù)，銀監(jiān)會(huì)要求銀行業(yè)金融機(jī)構(gòu)做好房地產(chǎn)貸款風(fēng)險(xiǎn)的防控工作，這些政策措施顯示出政府抑制房地產(chǎn)市場(chǎng)過(guò)熱的決心。有分析指出，房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控使得開(kāi)發(fā)商對(duì)商業(yè)投入比重將持續(xù)增加，尤其是一些前期無(wú)大型項(xiàng)目?jī)?chǔ)備或以住宅開(kāi)發(fā)為主的上市公司，也轉(zhuǎn)而開(kāi)發(fā)商業(yè)項(xiàng)目，商業(yè)地產(chǎn)正成為整個(gè)行業(yè)中政策風(fēng)險(xiǎn)較小的一塊市場(chǎng)。除了政策因素，與宏觀經(jīng)濟(jì)聯(lián)系緊密的商業(yè)地產(chǎn)還受到經(jīng)濟(jì)發(fā)展的推動(dòng)。從國(guó)外的規(guī)律來(lái)看，人均G D P達(dá)到8000或10000美元，房地產(chǎn)市場(chǎng)的主流產(chǎn)品將由住宅轉(zhuǎn)為商業(yè)地產(chǎn)。

　　陳國(guó)強(qiáng)認(rèn)為，北京、上海等一些城市已經(jīng)達(dá)到了這個(gè)水平，在這些城市商業(yè)地產(chǎn)地位上升也是必然的，這實(shí)際上也是城市化進(jìn)程當(dāng)中一個(gè)階段�？赡艹跗陔A段住宅開(kāi)發(fā)是最主要的，到了一定階段，綜合性地產(chǎn)的開(kāi)發(fā)就會(huì)慢慢增加。城市化不僅僅解決基本的居住問(wèn)題，商業(yè)配套和生活配套這些都是必需的，就有了這類物業(yè)的需求。

　　近憂：需求量仍難有起色

　　受到熱捧的背后，商業(yè)地產(chǎn)的基本面并不算樂(lè)觀。陸騎麟告訴《經(jīng)濟(jì)參考報(bào)》記者，從上海這一段時(shí)間土地招拍掛的情況來(lái)看，開(kāi)發(fā)商不太看好商業(yè)地產(chǎn)。

　　據(jù)有關(guān)機(jī)構(gòu)統(tǒng)計(jì)，2010年北京將有21個(gè)商業(yè)項(xiàng)目完工，新增供給的過(guò)剩將加劇市場(chǎng)的租賃和招商競(jìng)爭(zhēng)，預(yù)計(jì)今年北京市中高檔商業(yè)地產(chǎn)總體空置率將繼續(xù)面臨被推高的壓力。來(lái)自中原地產(chǎn)的統(tǒng)計(jì)也顯示，廣州今年有超過(guò)35個(gè)新商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目推出，到2011年廣州市區(qū)新增商業(yè)面積總量將超過(guò)200萬(wàn)平方米。這讓一些業(yè)內(nèi)人士擔(dān)心商業(yè)地產(chǎn)會(huì)進(jìn)入“過(guò)剩時(shí)代”。

　　最近，北京和上海兩地的寫(xiě)字樓空置率跌中維穩(wěn)、租金下降速度放緩，市場(chǎng)表現(xiàn)出回暖的勢(shì)頭。不過(guò)陸騎麟指出，商業(yè)地產(chǎn)的供應(yīng)量特別大，但需求量不足，在一年左右的時(shí)間內(nèi)不會(huì)有很大的起色。

　　陳國(guó)強(qiáng)認(rèn)為，市場(chǎng)的需求和供應(yīng)要有相對(duì)合理的關(guān)系，前兩年一些城市存在商業(yè)地產(chǎn)過(guò)多的問(wèn)題，市場(chǎng)就消化不了。短期內(nèi)如果供應(yīng)量過(guò)多，而需求有限，就會(huì)造成市場(chǎng)低迷，導(dǎo)致出售價(jià)格、租金、空置率都會(huì)帶來(lái)一系列問(wèn)題。

　　商業(yè)地產(chǎn)復(fù)蘇的希望還因?yàn)椤跋刃姓魇瘴飿I(yè)稅”的傳聞而顯得有些不確定。在剛剛過(guò)去的兩會(huì)上，就有多位政協(xié)委員以及業(yè)內(nèi)專家建議物業(yè)稅率先針對(duì)商業(yè)地產(chǎn)征收。

　　陳國(guó)強(qiáng)表示，關(guān)于商業(yè)地產(chǎn)先行征收物業(yè)稅，有的意見(jiàn)是把現(xiàn)有的針對(duì)商業(yè)地產(chǎn)的稅收合并成物業(yè)稅，并不是在原有的基礎(chǔ)上另外增設(shè)物業(yè)稅。按照這種思路，征收物業(yè)稅實(shí)際上沒(méi)有增加稅費(fèi)負(fù)擔(dān)，只是改變了名稱。