有人說，調控至今，房企信心的脆弱已經(jīng)開始顯現(xiàn)，市場并非固若金湯，其敏感的神經(jīng)對于政策的任何風吹草動都能迅速感知。

　　房產(chǎn)稅征與不征還在揣測之中，近日，一則“萬科將于6月份全國范圍大降價”再次令整個房地產(chǎn)市場開始躁動。

　　這則在萬科媒體人眼中的“假新聞”，則被諸多房地產(chǎn)業(yè)內人士傳成了真消息，并再次將其看成一場降價潮來臨前的信號。

　　降還是不降，房地產(chǎn)市場博弈至今，似乎就要一觸即發(fā)。

　　萬科未來降價的“活口”

　　萬科董事長王石下山后，房地產(chǎn)界最關心的問題開始變成萬科將何時降價。

　　一則傳言牽動了房地產(chǎn)界所有的敏感神經(jīng)。該消息稱，援引未具名知情人士的話，由于成交量低迷，萬科企業(yè)股份有限公司準備本月下調住宅項目的價格。該消息并未透露萬科準備降價的幅度。

　　昨日，就此消息，本報記者致電萬科相關人士，該人士反應的第一句話就是，“這是個假新聞”。

　　但盡管如此，記者在萬科集團給本報的回復中發(fā)現(xiàn)，在否認之外，萬科給自己未來可能存在的降價行為留足了空間。

　　萬科董秘譚華杰稱，“去年下半年以來，各地市場的情況明顯分化，房價上漲過快的現(xiàn)象在部分熱點城市比較突出。近期國家及各地連續(xù)出臺了多項政策，抑制市場向過熱發(fā)展，這些政策調控力度之大，調控態(tài)度之堅決，為近年來所少見，相信必然會對市場產(chǎn)生顯著影響”。

　　他表示，從4月下旬以來主要城市的實際成交情況看，購房者心態(tài)明顯趨于謹慎，成交量顯著回落。熱點城市的投資性購房需求將逐漸淡出，自住購房將重新成為市場主流。

　　“自住購房者更關注自身的經(jīng)濟承受能力，更看重樓盤的實際性價比，不會僅僅基于對房價走勢的判斷而購房。因此熱點城市去年下半年以來房價慣性上漲的局面將結束，價格將在供需關系的影響下，重新回歸到與自住需求購買力相匹配的合理區(qū)間。萬科也將積極主動順應市場變化趨勢，尊重市場實際情況合理定價，按照購房者愿意接受的價格售出我們的產(chǎn)品�！�

　　萬科的回復在一位開發(fā)商看來，卻變成了承認未來可能會降價。該人士向記者表示，雖然開發(fā)商目前對外口徑幾乎一致，但其實內部早已準備了多套預案。

　　“一般來說就是，多次刺探市場反應，然后根據(jù)反應做出幾個預案出來�！痹撊耸勘硎�。

　　萬科的銷售難題

　　正如華遠董事長任志強所言，開發(fā)商可能用一個季度時間完成了本年度銷售額的50%，但開發(fā)商可能用剩下三個季度都完不成剩下的50%銷售額。

　　而萬科地產(chǎn)也屬于受此困擾之一的開發(fā)商。

　　5月5日晚間，萬科披露了其4月份的銷售月報。當月萬科實現(xiàn)銷售面積63.3萬平方米，銷售金額78億元，分別比2009年同期增長6.3%和48%。綜合1-4月份，萬科累計銷售面積187.5萬平方米，銷售金額228.9億元。

　　雖然銷售面積與銷售金額均同比上漲，但隨著調控政策對市場的影響日益明顯，萬科業(yè)績的增長已經(jīng)放緩了腳步。

　　“去年底，王石提出的萬科今年800億元的銷售目標現(xiàn)在看起來也并非是簡單的任務�！睒I(yè)內人士認為�！颁N售額同比下降的情形在年內什么時點出現(xiàn)目前尚難預料，萬科若要與2009年的634億元銷售持平，都將有一定的難度�！�

　　一位不愿透露姓名的開發(fā)商向記者表示，萬科此次傳出降價事件，可能是萬科故意而為之。因為2008年率先降價的萬科飽受了被購房者砸售樓處等品牌形象大減事件，所以萬科并不想第一個降價。但它想通過此信號讓其他房企先降。

　　記者了解到，隨著調控效應將逐步顯現(xiàn)，萬科的業(yè)績增長或將放慢腳步。從萬科第一季度的銷量來看，一季度萬科累計實現(xiàn)銷售面積124萬平方米已經(jīng)同比下降19%，在嚴厲調控下，萬科未來銷售形勢未見樂觀。

　　此外，還據(jù)了解，萬科的融資渠道目前也顯得并不順暢。有消息稱，萬科的112億元公開增發(fā)似乎并不在國土部“給予支持”的融資方案之列。雖然國土部目前僅對首批25家地產(chǎn)企業(yè)的融資申請發(fā)表了意見，仍將有第二批16家等待國土部意見，但目前并未有較為明確的信息顯示，萬科的增發(fā)方案能通過審核。

　　上市房企恐將率先降價

　　不僅僅是萬科，記者了解到，近期多家房企融資增發(fā)方案被緊急叫停。

　　港資開發(fā)商太古地產(chǎn)的逾200億元IPO，招商地產(chǎn)50億元原計劃的增發(fā)均告停止。受新政影響，股市中地產(chǎn)板塊預期不斷下調，亦影響房企股權融資。鑒于A股融資中增加了國土資源部對土地儲備的審查環(huán)節(jié)，招商地產(chǎn)亦可能無法通過再融資。日前，國土資源部通過了8家地產(chǎn)公司再融資審批，這些均為土地儲備量小的房企。

　　“招商地產(chǎn)的融資現(xiàn)狀可謂內地大型房企融資之風向標，萬科、保利等房企與其背景相似，也極有可能同樣停止增發(fā)。而海外上市房企雖然目前仍在融資，但曾經(jīng)的‘限外’政策是否會再度降臨，亦成為上述公司不得不考慮的問題�！敝性�集團研究中心高級經(jīng)理劉淵認為，內地房企一旦融資受限，勢必影響銷售市場，各房企后續(xù)發(fā)展策略亦將面臨重新部署，而價格調整可能是最早考慮的策略。

　　中國房地產(chǎn)測評中心最近發(fā)布的報告其中一項內容就是闡釋了這一點。2009年年報顯示上市房企銷售和預售規(guī)模大增，50強企業(yè)銷售額和預售額達到7500億元，持有現(xiàn)金總額達到3000億元，表明資金充裕。但2010年4月強力宏觀調控政策出臺，部分2009年拿地企業(yè)資金壓力陡增，其中資產(chǎn)負債率超過70%的13家50強房企未來可能陷入資金困境。

　　部分企業(yè)目前已經(jīng)發(fā)行高息債券，顯示2009年資金寬裕局面已經(jīng)結束。

　　日前，在香港上市的恒盛地產(chǎn)宣布暫停海外高息發(fā)債計劃，而花樣年原本計劃發(fā)債2.5億美元，最終只完成1.25億美元，而且債息達到14%的歷史最高水平。有分析師認為，樓市調控令投資者對內地房企前景擔憂加深，此外，房企扎堆融資也令市場飽和。

　　此外，擺在眾多房地產(chǎn)企業(yè)面前的另外一個難題是，隨著市場持續(xù)僵持，房企面臨著資金周轉速度的放緩。而這種問題在大房企身上表現(xiàn)得則更為嚴重。

　　“在過去幾年中，每一次房地產(chǎn)企業(yè)大量買地后，都會出現(xiàn)一次宏觀調控，而在調控期，他們又往往只能低價賣房。這使得他們的凈資產(chǎn)收益率始終偏低�！苯鹑诜治黾叶披惡缯J為，這種規(guī)模擴張的公司是典型的“順周期企業(yè)”，高峰期的高價大肆購地和低谷期的快速去存貨勾勒出這些企業(yè)的成長曲線。如果這些企業(yè)能夠保持對行業(yè)周期的敏感度和靈活性，則足以維持財務安全，但是卻必定難以創(chuàng)造高回報率。萬科僅僅要求自己的投入資本回報率在12%以上，金地集團近年來的凈資產(chǎn)收益率一直處于15%以下，其投入資本回報率則更加糟糕，僅有6.49%。對于和海外基金以及國內信托公司大規(guī)模合作的金地集團而言，“地產(chǎn)＋金融”的模式本應該要求較高的回報率，但金地集團個位數(shù)的投入資本回報率卻難以悅眾。

　　“在宏觀調控之下，銷售速度放緩顯然嚴重影響這些大房企的凈資產(chǎn)收益率。現(xiàn)在上市房企面臨的主要問題就應該是降價銷售以追求資金周轉速度加快，彌補因為降價所帶來的損失，以此來追求高于行業(yè)的凈資產(chǎn)收益率。”業(yè)內人士認為，就目前形勢而言，房企不降價，調控顯然不會停止。

　　某知名地產(chǎn)公司副總經(jīng)理溫立偉也認為，“在目前房地產(chǎn)市場，70%的市場份額掌握在上市公司手中，這些上市公司均有業(yè)績、利潤以及成長性的考核。比起看到資本市場不斷大跌，這些上市公司將不得不選擇放棄高房價所帶來的利潤”。