話題緣起近日,國務院批轉國家發(fā)展改革委《關于2010年深化經(jīng)濟體制改革重點工作的意見》(下稱《意見》),《意見》提出“逐步推進房產(chǎn)稅改革”,由此再次掀起了各界對房地產(chǎn)調控的熱議。其實,房產(chǎn)稅并非一個新的稅種,我國從1986年就開始征收房產(chǎn)稅,近年來,隨著經(jīng)濟發(fā)展和各方面情況的變化,有關房產(chǎn)稅改革的議論一直不絕于耳,尤其是近年房價高企,在最近國家對房地產(chǎn)進行“史上最嚴厲”宏觀調控的大背景下,被市場視為房價調控利器的房產(chǎn)稅自然最為惹人注目。那么,房產(chǎn)稅改革的主要目的是什么、應該怎樣改?房產(chǎn)稅對房價會造成多大影響、能否抑制高房價?我們特約有關專家談看法。

　　推進房產(chǎn)稅改革的目的與制度選擇

　　房地產(chǎn)稅制改革雖可影響房價,但改革的主要目的或直接目的不是打壓房價。不可能從根本上解決房價增長過快問題

　　□楊衛(wèi)華

　　我國一直征收房產(chǎn)稅,不存在新開征或不開征房產(chǎn)稅的問題

　　國務院日前批復發(fā)改委《意見》提出要逐步推進房產(chǎn)稅改革,這說明國家即將開始房產(chǎn)稅制改革。

　　房產(chǎn)稅是財產(chǎn)稅中的一個稅種。我國現(xiàn)行的房產(chǎn)稅是依據(jù)1986年國務院發(fā)布的《中華人民共和國房產(chǎn)稅暫行條例》,從當年10月1日起開征的。房產(chǎn)稅以經(jīng)營性房產(chǎn)為征稅對象,按房屋的計稅余值或租金收入為計稅依據(jù),向產(chǎn)權所有人征收�，F(xiàn)行房產(chǎn)稅制度已經(jīng)實施了20多年,隨著時間的推移,有些制度已經(jīng)不適應新形勢發(fā)展的需要,應進行調整和改革。

　　對于改革現(xiàn)行房產(chǎn)稅制,媒體報道了各種不同的看法。有人把改革房產(chǎn)稅制度說成開征房產(chǎn)稅,把某學者“三年之內(nèi)免談房產(chǎn)稅”的觀點,理解為“三年不征房產(chǎn)稅”,這是不正確的。1986年10月以來我國一直征收房產(chǎn)稅,不存在新開征或不開征房產(chǎn)稅的問題。

　　房產(chǎn)稅制改革的主要目的不是針對房價,不可能從根本上解決房價增長過快問題

　　那么,推進房產(chǎn)稅制改革的目的是什么呢?有人認為,是為了打壓房價,遏制房價的過快上漲。筆者認為,房地產(chǎn)稅制改革雖然可能影響房價,但改革并不是針對房價提出來的,改革的主要目的或直接目的不是打壓房價。改革房產(chǎn)稅制的目的歸結起來有以下幾個方面:一是為了貫徹“簡稅制,寬稅基,低稅率,嚴征管”和公平稅負,合理負擔的原則,進一步完善房產(chǎn)稅制,優(yōu)化稅制結構。我國目前的稅制結構是以流轉稅為主體的結構,流轉稅在稅收總額中所占比重很大,財產(chǎn)稅等所占比重過小,不利于發(fā)揮稅收的職能作用,不利于體現(xiàn)公平稅負的原則。通過改革房產(chǎn)稅制,加大財產(chǎn)稅的比重,完善地方稅收體系,理順中央與地方政府的財政分配關系,增加地方特別是縣以下政府的財政收入,保證地方公共產(chǎn)品的供給；同時,現(xiàn)行房產(chǎn)稅制度有些已不適應經(jīng)濟發(fā)展的需要。二是加強財產(chǎn)稅對貧富差距的調節(jié)作用。財產(chǎn)稅是各國調節(jié)貧富差距的重要手段。改革財產(chǎn)稅制,擴大財產(chǎn)稅的征稅范圍,有利于發(fā)揮稅收對財產(chǎn)的調節(jié)作用,調節(jié)個人房產(chǎn)收益,縮小貧富差距；三是發(fā)揮稅收對房地產(chǎn)市場的調節(jié)作用,引導個人合理的住房消費。房產(chǎn)稅制改革的初衷雖不是為了平抑房價,但改革會增加房屋擁有者的稅收負擔,抑制炒房行為,減少人們對房屋的需求,同時,也會促使多套房屋的持有者出賣富余房屋,從而增加房屋供給,平衡供求關系,抑制房價過快上漲、減少房價泡沫。但應當看到,開征物業(yè)稅不可能使房價降低,也不可能完全控制房價上漲、遏制高房價,不可能從根本上解決房價增長過快問題。

　　改革房產(chǎn)稅制宜循序漸進,建議分三步走

　　改革房產(chǎn)稅制,由于受主客觀條件的影響,只能逐步推進,不能一步到位。筆者認為,改革可分以下幾個階段:

　　第一步,在現(xiàn)有征稅范圍內(nèi)改革房產(chǎn)稅的計稅依據(jù)和稅率�，F(xiàn)行稅制規(guī)定以房產(chǎn)原值減除10%～30%后的余額或房產(chǎn)的租金收入額為計稅依據(jù)不能反映房產(chǎn)的實際價值,加上從價計征與從租計征,由于標準不同,稅收負擔不一樣,不利于貫徹公平稅負的原則。筆者建議,先將現(xiàn)行的從價計征與從租計征,統(tǒng)一為從價計征,不論是自己的經(jīng)營用房還是出租房,均統(tǒng)一標準征收。考慮到馬上以評估值為計稅依據(jù),由于房屋多,一時難以全面評估,建議延用房產(chǎn)原值或改按征稅年度前三年當?shù)胤课菔袃r的平均值扣除一定比例(如10%～30%)后的余值為計稅依據(jù)。同時,改革現(xiàn)行房產(chǎn)稅的稅率,適當降低稅收負擔�，F(xiàn)行房產(chǎn)稅制度規(guī)定,按房屋的計稅余值的1.2%,或租金收入的12%征收,稅負是偏重的,應適當調低。那種認為房地產(chǎn)交易環(huán)節(jié)稅負重,保有環(huán)節(jié)稅負輕的看法是缺少根據(jù)的。如統(tǒng)一按房屋原值計算的余值為計稅依據(jù),稅率不應高于1%,如果按三年市值的平均數(shù)或以房產(chǎn)的評估值為計稅依據(jù),稅率定0.8%是合適的。

　　第二步,擴大房產(chǎn)稅的征稅范圍,對部分非經(jīng)營性房產(chǎn)征稅。為了更好地發(fā)揮稅收對房價的調節(jié)作用,改變目前存在的有人沒房住和有房沒人住的不合理狀況,應擴大房產(chǎn)稅的征稅范圍,既對經(jīng)營性也對部分非經(jīng)營性房產(chǎn)征稅。按國際上通行的做法,給居民每個家庭一套住房(比如人均不超過35平方米或每戶一套最高為144平方米)不征稅,對家庭超過一套的住房征稅。建議對家庭擁有的別墅、豪宅按經(jīng)營性房產(chǎn)征稅,對超過一套的一般性住房,則按規(guī)定的稅率計征,但給予減征30%的稅收優(yōu)惠。

　　另外,對開發(fā)商建好超過兩年沒有出售的房屋征收房產(chǎn)稅。。

　　第三步,將計稅依據(jù)由房產(chǎn)原值或三年的平均值改為評估值。待條件成熟,實行以房屋的評估值也就是市值為計稅依據(jù)。以評估值為計稅依據(jù),能夠更好地反映房產(chǎn)的真實價格,使稅收負擔更加公平合理。不僅符合國際慣例,也適合中國國情,能更好地發(fā)揮房產(chǎn)稅調節(jié)貧富差距的作用,促進社會和諧。

　　作者系中國稅務學會理事、中山大學稅收研究中心主任、嶺南學院教授