從2月中下旬開始，京滬等一線城市逐步擺脫了春節(jié)期間成交慘淡的困局，迎來了久違的“小陽春”。

　　針對樓市未來走向，業(yè)界觀點不盡相同，有人認為這種樓市回暖的行情是暫時的，甚至是由開發(fā)商“假按揭”造成的假象。有的學者則根據(jù)樓市成交數(shù)據(jù)的分布特點和趨勢判斷，樓市回暖基本上已經(jīng)確立，市場回暖不容置疑。3月份的數(shù)據(jù)在一定程度上支持了后者的判斷。

　　從已公布的情況看，3月份的樓市成交數(shù)據(jù)可以用“華麗”來形容：3月上海商品住宅成交量為156萬平方米，環(huán)比增幅97%；同期北京共成交商品住宅期房11298套，成交商品住宅現(xiàn)房2124套，環(huán)比2月分別增長72.1%和23.6%；深圳、廣州等城市住宅成交量也創(chuàng)出近期新高。一線城市3月份住宅成交行情集體爆發(fā)，基本上達到或超過2007年同期的成交水平。

　　一線城市商品住宅市場成交量實現(xiàn)“蛙跳”式上漲，迅速回填了2008年來的月度成交缺口，并達到2007年同期的成交水平。這種成交態(tài)勢用“小陽春”來形容已經(jīng)不夠。如果4、5月份樓市能夠延續(xù)3月份的“華麗”走勢，那么我們就可以肯定地說樓市的“艷陽天”已經(jīng)來臨。

　　但是，從“小陽春”到“艷陽天”到底還有多遠？是“咫尺之距”還是“海天之遙”？

　　影響商品住宅市場走勢的因素主要有兩大類，一是宏觀政策因素，另一個是市場因素。宏觀政策方面目前的基調(diào)是寬松的，包括金融政策和土地政策在內(nèi)，都給開發(fā)商較寬松的發(fā)展環(huán)境，同時鼓勵商品住房成交量的提升。只要宏觀政策基調(diào)不再突然反復(fù)，特別是由當前的寬松轉(zhuǎn)向緊縮，那么政策因素對樓市的發(fā)展就是中立或有利的。

　　從市場因素看，關(guān)系到住宅市場成交及價格走勢的因素很多，如宏觀經(jīng)濟走勢、住房供應(yīng)結(jié)構(gòu)、市場供求關(guān)系、消費信心、空置率等等。短期內(nèi)消費信心和供求關(guān)系對市場成交及價格影響較大。北京、上海等城市3月份成交量快速放大，價格也出現(xiàn)了上漲，就是因為消費心理出現(xiàn)了逆轉(zhuǎn)，從去年的過度觀望發(fā)展到現(xiàn)在的跟風買房。

　　當然，剛性需求的釋放是這次成交量短期放量的主要原因。同樣，當市場供求處于不平衡時，如市場供應(yīng)大幅回落時，也會促使消費心理向買房的方向轉(zhuǎn)變。

　　從長期看，樓市受宏觀經(jīng)濟增長因素影響較大，由于我國經(jīng)濟與世界聯(lián)系加強，因此也會受到國際金融危機等因素的間接影響。本次G20會議主要議題是討論如何應(yīng)對世界金融危機、消除貿(mào)易保護、維護世界經(jīng)濟增長穩(wěn)定。

　　從各種跡象看，我國宏觀經(jīng)濟增長前途面臨多種挑戰(zhàn)。同時，美國大量印制鈔票購買國債對我國的外匯儲備造成直接威脅，世界主要經(jīng)濟體間的協(xié)調(diào)出現(xiàn)一定困難。這些因素都決定了我國房地產(chǎn)市場在未來面臨諸多的挑戰(zhàn)。

　　宏觀經(jīng)濟能否穩(wěn)定決定了消費者收入能否穩(wěn)定增長、企業(yè)資金鏈是否安全、消費信心是否恢復(fù)、產(chǎn)品能否順利供應(yīng)等。因此，面對我國樓市在成功獲得“小陽春”行情后，能否迎來“艷陽天”的疑問，我們的回答是肯定的。樓市一定會隨著宏觀經(jīng)濟的穩(wěn)定而出現(xiàn)回暖和成長。但這個過程并不是想象中的那樣順利。樓市的持續(xù)發(fā)展必須解決動力問題，即持續(xù)不斷的剛性或改善性需求入場，過去積累的剛性需求能夠帶來短時的市場繁榮，但并不能解決持續(xù)增長的問題。毫無疑問，3月份樓市取得了非常驕人的成績，但4、5月份能否持續(xù)這樣的行情，仍然是有疑問的。(回建強 作者系上海易居房地產(chǎn)研究院高級研究員)