繼3月“上海之春”房展會上出現(xiàn)高人氣后，這個“五一”假期，被譽為上海樓市風(fēng)向標的“假日樓市”房展會依然接納了高客流。主辦方表示，除國內(nèi)共約200家大小開發(fā)商入場淘金外，更有17萬人次參觀，成交面積13萬平方米，成交金額19.2億元，成交均價12000元/平方米。無論參觀人數(shù)還是成交金額都是去年同期的一倍多，也超過樓市最火爆的2007年同期。

　　與會開發(fā)商告訴中國證券報記者，此次房展會共出現(xiàn)兩大特征：一是前期市場低迷時期房產(chǎn)商放出的高額回扣已經(jīng)大幅縮小甚至取消；二是基于目前房市中較好的人氣和消費能力，房企預(yù)備在推盤量和后期價格調(diào)整上均加大動作。

　　中信證券研究部分析師陳聰表示，4月上海商品房預(yù)售面積同比上漲47.96%，環(huán)比上漲10.77%。目前上海銷售情況和2007年相似，而遠超2008年。

　　房產(chǎn)研究機構(gòu)“易居中國”分析師薛建雄認為，從各方數(shù)據(jù)看，目前樓市已經(jīng)過熱，房價存在上漲風(fēng)險。但此輪消費市場啟動的主因，還是前期價格下調(diào)遭遇壓抑已久的剛性需求后形成的疊加效果，如果房產(chǎn)商貿(mào)然加大市場供給和抬高價格，則此輪市場景氣未必能夠持久，5、6月份的房產(chǎn)市場應(yīng)該是以平穩(wěn)上揚的走勢為主。

　　房展會打折少 新盤人氣旺

　　在“五一”房展會期間，中國證券報記者看到，前期未在“上海之春”房展會上露面的萬科、富力等大型開發(fā)商此次亡羊補牢，紛紛露面布展。不過，此次展會告別了去年下半年以來此起彼伏的打折潮，大量位置較佳的樓盤基本退出促銷陣營，鮮有的小幅優(yōu)惠促銷樓盤集中在外環(huán)區(qū)域，外環(huán)以內(nèi)的樓盤至多推出一些“送電器、禮物”、“推VIP卡買房”等小恩小惠。

　　在上海中環(huán)集團4月15日剛剛推出的“萬里晶品苑”，售樓人士告訴中國證券報記者，所有380余套房源已經(jīng)全部售罄，售價均統(tǒng)一站穩(wěn)于13000元以上，沒有絲毫折扣，“現(xiàn)在想要只能等退房”。

　　上海中環(huán)線附近一家樓盤的銷售經(jīng)理則表示，企業(yè)堅持每一期新推房源都保持每平方米均價有1000元至1500元的漲幅，這一定價策略不會被短時間內(nèi)的市場波動打亂節(jié)奏。富力地產(chǎn)人士則表示，目前最壞的時候已經(jīng)過去，對2009年內(nèi)地樓市持謹慎樂觀的態(tài)度。

　　4月上海樓市的持續(xù)回暖，讓開發(fā)商堅定了“拐點”已成定局的判斷。尤其4月25日當天，上海樓市單日成交量突破了1000套，創(chuàng)下了2007年10月以來的82周新高。中銀國際分析師周路表示，以4月26日的可售面積推算，上海的存量房只剩下3個月的消化時間，較前期大幅下降，顯示存貨消化速度明顯加快。

　　5月成交量有可能再創(chuàng)新高

　　一季度和4月的良好銷售形勢，令開發(fā)商和消費者的預(yù)期均有所改變。薛建雄認為，從目前的市場熱情來看，5月成交量有可能再創(chuàng)新高，最終推動房價上漲。對重奪定價權(quán)的開發(fā)商來說，多家企業(yè)在前期降價熱銷之后，正在打算將房價重新調(diào)回到之前的高點。

　　易居中國調(diào)研報告顯示，目前上海市場買漲情緒抬頭的跡象非常明顯。多數(shù)開發(fā)商正在通過多批推盤小幅加價、將后繼房源報價推升至2008年高位等營銷手法，給購房者以漲價在即和房源稀缺的心理暗示，使得多數(shù)看房者匆忙入市。例如，李嘉誠在其“上海真如”項目開工的第二個周末，便高價推出了其“御翠園”的24棟雙拼別墅，且在三天內(nèi)售馨。萬科“金色里程”的報價從年初的15000元/平方米，上調(diào)到4月份的16500元/平方米之后，“五一”展會期間又抬高到18000元，這個價位已經(jīng)回到了2008年萬科在“三林”創(chuàng)下的最高紀錄。

　　但也有分析人士表示，目前表面繁榮的樓市背后的基礎(chǔ)還比較脆弱。房產(chǎn)分析師回建強告訴記者，存量房并非全是有效供給，真正的有效供應(yīng)是符合當前市場需求特征的房子。當前的有效供應(yīng)與有效需求正在激烈博弈，只有大部分開發(fā)商能認清形勢，穩(wěn)定住價格，積極推出有效供應(yīng)，5月的樓市才能保持“紅色”。

　　“普遍回暖”是個偽命題

　　中國證券報記者從上海房地產(chǎn)交易中心也了解到，“結(jié)構(gòu)回暖”是此輪回暖的重要關(guān)鍵詞。

　　根據(jù)該中心剛剛提供的4月上海住宅成交價格和面積比例數(shù)據(jù)，中國證券報記者發(fā)現(xiàn)，占據(jù)市場成交主流的價格是7000-10000元，占比24.9%，此外為10000-13000元，占比14.6%，2萬元以上的豪宅市場由于其地段的特殊性和在此輪金融風(fēng)暴中的抗跌表現(xiàn)，也占據(jù)了11.5%的成交比例。而在面積構(gòu)成上，70-90平方米的交易占據(jù)25.7%，90-120平方米的交易占據(jù)28.1%。薛建雄表示，這些比例和數(shù)據(jù)再清楚不過地表明，上海的有效供應(yīng)集中在這一狹小區(qū)域內(nèi)，面積和價格不適合的樓盤的成交均不盡如人意，因此“普遍回暖”是個偽命題，今后的樓市還要進行相應(yīng)的結(jié)構(gòu)調(diào)整，這也是5月樓市的主基調(diào)之一。