本頁位置首頁新聞中心房產(chǎn)新聞
放大字體】【縮小字體打印稿件
業(yè)主探索“自治” 物業(yè)上崗先交10萬承諾保證金
2007年12月11日 11:23 來源:新聞晨報

  [核心提示]

  設(shè)立物業(yè)和業(yè)委會共管賬戶,防止物業(yè)公司私吞公共收益以及長時間不公布各種賬目的可能。聘請中介機構(gòu)實現(xiàn)三方共管,防止業(yè)委會和物業(yè)公司之間相互勾結(jié),侵害業(yè)主利益!段餀(quán)法》實施以來,滬上小區(qū)涌現(xiàn)出一批“意見領(lǐng)袖”,針對大城市居民小區(qū)的物業(yè)管理積弊,各種創(chuàng)新舉措層出不窮,力求在基層“自治”上取得突破。

  -撤換物業(yè)

  對比履約情況為物業(yè)“揭短”

  2006年1月,三湘世紀(jì)花城業(yè)委會通過公開招標(biāo)模式,結(jié)束了小區(qū)兩個“管家”共管的局面,三湘物業(yè)管理公司憑借“與開發(fā)商便于溝通”等數(shù)項承諾優(yōu)勢,最終奪標(biāo)!暗俏飿I(yè)的履約度太差!毙^(qū)業(yè)委會主任金鑫告訴記者,物業(yè)公司隱藏部分公共收益、管理服務(wù)不達標(biāo)等,都侵害了全體業(yè)主的權(quán)益,換物業(yè)成了他們所能采取的應(yīng)對之策。

  在業(yè)委會挨家挨戶發(fā)放的《漠視將葬送大家庭的權(quán)益》的材料中,記者看到,物業(yè)公司的“履約情況”被制作成了表格,合同內(nèi)容和執(zhí)行現(xiàn)狀被分列成12項進行了對比。除了承諾的兌現(xiàn)情況外,物業(yè)服務(wù)“五大項”也都進行了逐一排摸,并有專門的法規(guī)條款對履約情況進行注解。

  -最大“法寶”

  業(yè)主表決人數(shù)由“2/3”變“1/2”

  “三湘世紀(jì)花城小區(qū)內(nèi),開發(fā)商的產(chǎn)權(quán)占到了22.5%!苯瘀胃嬖V記者,小區(qū)小業(yè)主(個人購房者)共有949戶,按照有關(guān)規(guī)定,小區(qū)內(nèi)商業(yè)用房每100平方米算一個投票權(quán),而擁有大面積商鋪產(chǎn)權(quán)的開發(fā)商,便擁有了271票。以往,選聘和解聘物業(yè)管理企業(yè),必須全體業(yè)主所持投票權(quán)2/3以上通過,也就是說,必須得到至少813票的同意,“這個數(shù)字的實現(xiàn)太難了”。

  而新施行的《物權(quán)法》規(guī)定的“雙多數(shù)”,業(yè)主表決人數(shù)從過去的2/3降到1/2!拔覀兙筒葴(zhǔn)了10月1日的節(jié)點!苯瘀胃嬖V記者,由于公告必須公示半個月,9月24日,“換管家”開始正式公告;10月13日,召開業(yè)主代表大會,順利通過了向小區(qū)全體業(yè)主實名制征詢意見的程序。一紙包含23項表決內(nèi)容的“意見征詢書”發(fā)放了1220張,在半個月內(nèi)回收1069票,到會權(quán)數(shù)占87.62%,并超過半數(shù)通過“競聘企業(yè)將排除三湘物業(yè)”這一項。

  -探索“自治”

  業(yè)委會首創(chuàng)國內(nèi)四項舉措

  業(yè)主大會通過公開招標(biāo)選聘的三湘物業(yè)公司行將離開,為小區(qū)尋覓第三任“管家”成了楊浦區(qū)三湘世紀(jì)花城小區(qū)近期的“重頭戲”。10月1日開始施行的《物權(quán)法》以及同日實施的新《物業(yè)管理條例》,明確賦予了業(yè)主選聘和解聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)的決定權(quán),業(yè)主表決人數(shù)從過去的2/3降到面積與人數(shù)分別1/2,即“雙多數(shù)”。憑借這一規(guī)定,小區(qū)意欲先行“試水”換物業(yè)。

  業(yè)委會勇挑大梁,玩出大手筆,推出四項大膽舉措籌謀實現(xiàn)“業(yè)主自治”的全新突破———物業(yè)公司與業(yè)委會設(shè)立共管賬戶,同時聘請獨立中介機構(gòu)實現(xiàn)小區(qū)三足鼎立的共管局面,新選聘的物業(yè)公司不僅要為自己的承諾交付押金,停車費、廣告費等公共收益也從“悶包”走向“陽光”,物業(yè)管理同時實現(xiàn)部分包干、部分按實結(jié)算,逐步向酬金制發(fā)展。

  這些招聘新物業(yè)的“強勢條款”公布不久,就吸引了5家物業(yè)公司前來攀折“橄欖枝”。目前,選聘“新管家”的工作已逐漸進入尾聲,本月15日將水落石出。記者了解到,這些大手筆屬于滬上小區(qū)探索“自治”的首創(chuàng)之舉,在國內(nèi)也屬領(lǐng)先,其在物業(yè)管理創(chuàng)新上具有里程碑式的意義。

  [專家觀點]

  宋安成———中華全國律師協(xié)會民委會委員、律師物業(yè)管理“三位一體”是趨勢

  “三湘世紀(jì)花城的管理應(yīng)當(dāng)屬于一種‘混合’模式!敝腥A全國律師協(xié)會民委會委員宋安成律師認(rèn)為,《物權(quán)法》實際上是明確了三種物業(yè)管理模式,我國社區(qū)一般規(guī)模較大,脫離物業(yè)公司或?qū)I(yè)公司的業(yè)主“自管”不切實際,而業(yè)主按照物權(quán)法的規(guī)定行使自己的權(quán)利又是必然趨勢。未來的物業(yè)管理模式是物權(quán)法規(guī)定的三種模式的“三位一體”,即業(yè)主、業(yè)委會監(jiān)督?jīng)Q策、物業(yè)公司綜合管理、專業(yè)公司提供專業(yè)服務(wù)。

  劉生敏———業(yè)偉業(yè)主咨詢公司此屬一種更高層次的自治

  “透明式的物業(yè)服務(wù)將是大勢所趨!睒I(yè)偉業(yè)主咨詢公司的劉生敏表示,業(yè)委會對物業(yè)公司的監(jiān)督,最主要的就是監(jiān)督物業(yè)把錢花好,維護業(yè)主共有財產(chǎn)的安全。共管賬戶實現(xiàn)了業(yè)委會對財權(quán)的控制,除了落實每一分物業(yè)費的去向之外,還能夠?qū)彩找妗傲巳缰刚啤保瑢儆谝环N更高層次的業(yè)主自治。

  許玉彪———市物業(yè)管理行業(yè)協(xié)會信息部主任單方設(shè)置門檻對業(yè)主不利

  “這對于物業(yè)企業(yè)是‘不平等條約’!笔形飿I(yè)管理行業(yè)協(xié)會信息部主任許玉彪則認(rèn)為,物業(yè)企業(yè)和業(yè)委會屬于平等的民事主體。他認(rèn)為,單方面設(shè)置門檻對業(yè)主不利,企業(yè)比較實惠,必然會讓他們從其他地方“偷工減料”進行補償。同時,共管賬戶需要依靠業(yè)委會的品質(zhì)和誠信度,一旦業(yè)委會換屆,容易產(chǎn)生歷史遺留問題。

  ◆設(shè)立共管賬戶,由物業(yè)和業(yè)委會共同管理

  針對問題:物業(yè)公司“私吞”公共收益,對于業(yè)主的查賬“打悶包”。

  應(yīng)對方法:競聘企業(yè)須承諾開設(shè)小區(qū)物業(yè)管理處專用銀行賬戶。小區(qū)業(yè)委會成員葉鏡如介紹說,這個共管賬戶是由業(yè)委會和物業(yè)企業(yè)共同管理,業(yè)主交納的物業(yè)費、停車費、電梯廣告費等公共收益,新增項目開發(fā)的收費以及服務(wù)合同約定的各項資金全都匯集于此。

  其中,屬于物業(yè)公司“旗下”的管理收費、公共區(qū)域秩序維護費以及公共收益約定比例,屬于物業(yè)的部分可無條件支取,而涉及設(shè)施維修、保潔、綠化等按實結(jié)算的部分,則必須有物業(yè)財務(wù)章、業(yè)委會章共同蓋印后才能支取。

  按照現(xiàn)有模式,業(yè)委會不是法人實體,沒有銀行賬號,因此這一“半自治”的嘗試還能為今后業(yè)主自行管理積累經(jīng)驗。

  ◆部分包干、部分按實結(jié)算,逐步向酬金制發(fā)展

  針對問題:按照分等級收費標(biāo)準(zhǔn),物業(yè)費和各項服務(wù)等級是相掛鉤的,但有些物業(yè)公司在聘請外包的保綠、保潔公司時,經(jīng)常自降標(biāo)準(zhǔn),賺取差價。

  應(yīng)對方法:按照新設(shè)想,物業(yè)綜合服務(wù)管理費、公共區(qū)域秩序維護費的詳細(xì)范圍在競聘書中具體確定,包干使用、盈余或者虧損均由物業(yè)服務(wù)企業(yè)承擔(dān)。而公共區(qū)域保綠、保潔、共用部位以及共用設(shè)備設(shè)施日常運行、保養(yǎng)、維修服務(wù)收費,則在約定范圍內(nèi)按實結(jié)算。

  ◆聘請中介機構(gòu)實現(xiàn)“三方共管”

  針對問題:業(yè)委會和物業(yè)公司之間相互勾結(jié)。

  應(yīng)對方法:聘請第三方獨立專業(yè)咨詢顧問,協(xié)助業(yè)主委員會監(jiān)督物業(yè)服務(wù)合同的實施。咨詢顧問主要對每次的收益進行第三方審核,督促物業(yè)公司按季度公布賬目,并可供業(yè)委會“借腦”。咨詢費用則由物業(yè)企業(yè)在物業(yè)服務(wù)費中節(jié)省一小部分列支,競聘的物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)該將該項費用列入物業(yè)服務(wù)費成本測算范圍。

  金鑫表示,小區(qū)目前還打算籌建“物業(yè)管理委員會”,吸引業(yè)主志愿者報名加入,屆時實現(xiàn)“四方共管”,而這一提議也得到了56.8%的業(yè)主投票同意。

  ◆物業(yè)繳納履約保證金

  針對問題:新老物業(yè)交替時,容易留下賬目、事務(wù)上等諸多后遺癥。

  應(yīng)對方法:新選聘的物業(yè)公司要為自己的承諾交付押金,在簽訂《物業(yè)服務(wù)合同》后7天內(nèi)向共管賬戶內(nèi)繳納履約保證金10萬元。同時,為“新管家”下達了最后期限,逾期5天未繳納的,合同將立即中止,另選第二家競選者“補位”。今后,只有老物業(yè)全身而退,才能取回押金。(記者周夏瑩)


編輯:王菲】
相關(guān)報道
·一期業(yè)主為"遠景"埋單? 分期開發(fā)費用卻收"全"
·實現(xiàn)榮升業(yè)主夢想 新移民抵加拿大三年逾半置業(yè)
·地下車庫長期空關(guān) 開發(fā)商只售不租業(yè)主放棄開車
·北京1月起實施新規(guī) 業(yè)主明年可先驗房后交錢
·鴻業(yè)興園停車位再引紛爭 業(yè)主上網(wǎng)直播糾紛
圖片報道 更多>>
甘肅白銀屈盛煤礦事故已造成20人遇難
甘肅白銀屈盛煤礦事故已造成20人遇難
盤點世界現(xiàn)役十大明星航母艦載機
盤點世界現(xiàn)役十大明星航母艦載機
13米高巨型花籃“綻放”天安門廣場
13米高巨型花籃“綻放”天安門廣場
中國首艘航空母艦正式交接入列
中國首艘航空母艦正式交接入列
日本發(fā)生列車脫軌事故 致9人受傷
日本發(fā)生列車脫軌事故 致9人受傷
沙特民眾首都街頭駕車巡游慶祝建國日
沙特民眾首都街頭駕車巡游慶祝建國日
世界模特嘉年華 60佳麗夜游杜甫草堂
世界模特嘉年華 60佳麗夜游杜甫草堂
青海北部出現(xiàn)降雪
青海北部出現(xiàn)降雪

  每日關(guān)注  
關(guān)于我們】-新聞中心 】- 供稿服務(wù)】-圖片庫服務(wù)】-【資源合作-【招聘信息】-【不良和違法信息舉報
有獎新聞線索:(010)68315046

本網(wǎng)站所刊載信息,不代表中新社觀點。 刊用本網(wǎng)站稿件,務(wù)經(jīng)書面授權(quán)。
未經(jīng)授權(quán)禁止轉(zhuǎn)載、摘編、復(fù)制及建立鏡像,違者依法必究。

法律顧問:大地律師事務(wù)所 趙小魯 方宇
[ 網(wǎng)上傳播視聽節(jié)目許可證(0106168)][京ICP備05004340號] 建議最佳瀏覽效果為1024*768分辨率