近日，三墩某樓盤(pán)提出的“補(bǔ)償老業(yè)主”方案遭遇老業(yè)主質(zhì)疑。

　　據(jù)悉，該樓盤(pán)在將推二期房源前，推出一套“業(yè)主利益保障方案”：向購(gòu)買(mǎi)一期高層公寓的老業(yè)主贈(zèng)送“物業(yè)裝修基金”，并給予老業(yè)主“110%無(wú)理由退房”的承諾。

　　隨著杭州房?jī)r(jià)進(jìn)入下降通道，將房?jī)r(jià)下調(diào)的老樓盤(pán)都面臨一個(gè)尷尬無(wú)比的問(wèn)題，那就是老業(yè)主的“補(bǔ)償問(wèn)題”。9月至今，目前已有6家樓盤(pán)提出補(bǔ)償方案，但讓人費(fèi)解的是，不管是補(bǔ)償，還是不補(bǔ)償，都或多或少地受到了質(zhì)疑。

　　難題1： 補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)怎么制定

　　“這是對(duì)業(yè)主利益的一種雙重保障，在交房后，我們將贈(zèng)予一定數(shù)額的裝修基金(600元/平方米左右，記者注)作為回饋，同時(shí)，在2010年交房前兩個(gè)月，如業(yè)主提出退房要求，開(kāi)發(fā)商將按110%退還全部已付房款�！眲偺岢鲅a(bǔ)償方案的三墩某樓盤(pán)銷(xiāo)售人員告訴記者，此不是口頭承諾，而將以協(xié)議的形式給予業(yè)主充分保障。

　　但有業(yè)主對(duì)該方案提出質(zhì)疑：裝修基金的標(biāo)準(zhǔn)源自一期售出房源的成交均價(jià)8600元/平方米與二期的開(kāi)盤(pán)均價(jià)8000元/平方米的差價(jià)600元/平方米，再乘以房子的具體面積。該業(yè)主說(shuō)，既然是差價(jià)，就應(yīng)該按照一期的開(kāi)盤(pán)均價(jià)9500元/平方米而不是成交均價(jià)算。

　　對(duì)此，開(kāi)發(fā)商特地向記者表示，這套方案并非“補(bǔ)償”，而是對(duì)老業(yè)主的利益保障，替老業(yè)主分擔(dān)后市風(fēng)險(xiǎn)。

　　其實(shí)，這家樓盤(pán)應(yīng)該是第一家就二期房源降價(jià)對(duì)一期業(yè)主作出較大總額“補(bǔ)償”的開(kāi)發(fā)商，但即使這樣，還是難以讓所有的老業(yè)主滿意。一位“隔岸觀火”的開(kāi)發(fā)商向記者吐露真言：面對(duì)這么多老業(yè)主，不同的房源，不同的樓層，不同的景觀，真要“一碗水端平”地補(bǔ)償實(shí)在是件費(fèi)心力的事，也很難做好。

　　采訪中，不少開(kāi)發(fā)商認(rèn)為，如果要補(bǔ)償，標(biāo)準(zhǔn)的制定很難。試想一下，一個(gè)樓盤(pán)，有排屋、公寓、酒店式公寓多種產(chǎn)品類(lèi)型。一期二期房源本身位置就不同，產(chǎn)品類(lèi)型也不一樣，很難衡量這其中“降”了多少價(jià)。

　　難題2： 補(bǔ)償能否實(shí)現(xiàn)快速銷(xiāo)售

　　萬(wàn)科率先公開(kāi)降價(jià)后，本報(bào)調(diào)查發(fā)現(xiàn)，跟隨萬(wàn)科之后的降價(jià)樓盤(pán)，除少數(shù)幾家外，其他的成交量放大并不那么明顯。對(duì)于那些做出補(bǔ)償?shù)拈_(kāi)發(fā)商而言，樓盤(pán)銷(xiāo)售能否快速被拉動(dòng)？

　　記者調(diào)查發(fā)現(xiàn)，至今對(duì)老業(yè)主作出補(bǔ)償?shù)幕�本上是新開(kāi)盤(pán)不久的樓盤(pán)，如野風(fēng)現(xiàn)代城、南北西岸。而且在補(bǔ)償前，售出房源都不多，最多也不過(guò)二三十套。

　　應(yīng)該說(shuō)，相比不補(bǔ)償?shù)臉潜P(pán)銷(xiāo)售基本停滯的現(xiàn)狀，補(bǔ)償老業(yè)主的樓盤(pán)銷(xiāo)售狀況自然要好一些。野風(fēng)現(xiàn)代城8月1日推出353套房源，在售出30多套房源后宣布對(duì)剩余房源打7.8折，銷(xiāo)售均價(jià)由原先的19000元/平方米降到現(xiàn)在的14900元/平方米。同時(shí)，現(xiàn)代城對(duì)之前購(gòu)買(mǎi)三期景苑的業(yè)主也采取了明確的補(bǔ)償措施：除了享受同樣的促銷(xiāo)優(yōu)惠折扣補(bǔ)償之外，還能繼續(xù)享受當(dāng)時(shí)開(kāi)盤(pán)的優(yōu)惠折扣。由于老業(yè)主的配合，據(jù)11月12日杭州透明售房網(wǎng)的數(shù)據(jù)，現(xiàn)代景苑已售出190套房子，銷(xiāo)售率達(dá)54%左右。但另5家也有補(bǔ)償方案提出的開(kāi)發(fā)商，其銷(xiāo)售效果就沒(méi)有現(xiàn)代景苑明顯。

　　對(duì)此，某至今仍堅(jiān)持沒(méi)有對(duì)老業(yè)主做出補(bǔ)償?shù)拈_(kāi)發(fā)商無(wú)奈地說(shuō)：即使補(bǔ)償老業(yè)主，也不能保證快速回籠資金。因?yàn)楹笃诜吭茨芊窨焖黉N(xiāo)售主要還在于價(jià)格。更何況，剛開(kāi)盤(pán)不久的房源進(jìn)行補(bǔ)償比較容易，但如果樓盤(pán)銷(xiāo)售已經(jīng)過(guò)半，老業(yè)主補(bǔ)償要花費(fèi)大筆資金，如果后期新房源資金又無(wú)法增加，這就是筆“只出不進(jìn)”的賬。補(bǔ)償一旦開(kāi)了頭，如果銷(xiāo)售不好，進(jìn)行第二次第三次降價(jià)，補(bǔ)償工作將不勝其煩。

　　浙江工業(yè)大學(xué)房地產(chǎn)研究所所長(zhǎng)虞曉芬認(rèn)為，在眼下這樣的市場(chǎng)背景下，開(kāi)發(fā)企業(yè)總的原則還是以高性價(jià)比去贏得市場(chǎng)、贏得客戶，但不同的企業(yè)、不同的項(xiàng)目還應(yīng)根據(jù)自己企業(yè)資金鏈的情況以及項(xiàng)目的情況區(qū)別制定價(jià)格策略。對(duì)那些一期已經(jīng)賣(mài)完，二期開(kāi)始降價(jià)的樓盤(pán)，能否通過(guò)提高一期產(chǎn)品附加值的方式來(lái)回饋老業(yè)主？

　　建議： 與其事后補(bǔ)償，不如事前約定

　　面對(duì)房?jī)r(jià)存在下降的風(fēng)險(xiǎn)，作為想購(gòu)房的人，您如何有效規(guī)避風(fēng)險(xiǎn)？是否只能坐等開(kāi)發(fā)商給予補(bǔ)償？

　　雖然在時(shí)下的法律社會(huì)，每個(gè)人都應(yīng)該具備契約精神，但面對(duì)房子這樣一宗大件商品的快速貶值，于情于理很多人都還很難接受。

　　浙聯(lián)律師事務(wù)所主任律師戴和平認(rèn)為，與其事后這么艱苦地索求補(bǔ)償，還不如在買(mǎi)房時(shí)就降價(jià)事宜做好約定，比如萬(wàn)一以后樓盤(pán)降價(jià)，購(gòu)房者可以無(wú)理由退房。戴律師認(rèn)為，在以往的賣(mài)方市場(chǎng)，購(gòu)房者一般無(wú)法與開(kāi)發(fā)商就合同條款進(jìn)行談判，但在時(shí)下的買(mǎi)方市場(chǎng)，開(kāi)發(fā)商為了賣(mài)房，還是有可能同意增加此類(lèi)條款的。

　　而作為開(kāi)發(fā)商，在這一形勢(shì)下，降價(jià)是否是房源銷(xiāo)售唯一的選擇呢？如何處理好老業(yè)主和新業(yè)主的關(guān)系？

　　金地集團(tuán)杭州公司企劃經(jīng)理沈鋒明認(rèn)為，由于開(kāi)發(fā)商與購(gòu)房者之間的信息不對(duì)稱(chēng)，降價(jià)后面臨的老業(yè)主補(bǔ)償很容易引發(fā)糾紛。還不如在產(chǎn)品升級(jí)上多做文章，讓老業(yè)主見(jiàn)得到。比如送中央空調(diào)、送物管費(fèi)、電梯品牌升級(jí)等。這樣能讓新老業(yè)主同時(shí)受惠。