今后本市街道(鄉(xiāng)鎮(zhèn))辦事處、社區(qū)居委會(huì)要對(duì)物業(yè)服務(wù)企業(yè)進(jìn)行監(jiān)督，街道(鄉(xiāng)鎮(zhèn))辦事處還將參與新建住宅項(xiàng)目的交付驗(yàn)收，以此減少物業(yè)糾紛。同時(shí)本市正抓緊研究制定規(guī)章，明確業(yè)主委員會(huì)的地位。

　　昨日市人大常委會(huì)會(huì)議聽取了副市長(zhǎng)陳剛所作的規(guī)范物業(yè)管理議案辦理情況的報(bào)告、市人大城建環(huán)保委員會(huì)主任委員張毅所作的規(guī)范物業(yè)管理議案督辦情況的報(bào)告和市人大常委會(huì)副主任趙久合所作的檢查物業(yè)管理?xiàng)l例執(zhí)行情況的報(bào)告。

　　報(bào)告中直陳目前物業(yè)管理與服務(wù)中的難題，為解決這些難題，本市將出臺(tái)《關(guān)于加強(qiáng)住宅區(qū)物業(yè)管理工作的指導(dǎo)意見》。意見明確街道(鄉(xiāng)鎮(zhèn))辦事處負(fù)責(zé)組織、指導(dǎo)業(yè)主委員會(huì)的成立和換屆工作，社區(qū)居委會(huì)可以根據(jù)業(yè)主的要求，組織召開業(yè)主大會(huì)，重新選舉業(yè)主委員會(huì)。

　　業(yè)主委員會(huì)成立率不到兩成

　　本市業(yè)主大會(huì)和業(yè)主委員會(huì)的成立率較低，目前全市3200個(gè)住宅項(xiàng)目中，成立業(yè)主大會(huì)和選舉產(chǎn)生業(yè)委會(huì)的只有574個(gè)，成立率僅為17.9%，還不到兩成。執(zhí)法檢查報(bào)告中分析成立率低原因有二：一是部分業(yè)主參與小區(qū)公共管理的意識(shí)不強(qiáng)，導(dǎo)致業(yè)主大會(huì)難以達(dá)到法定人數(shù)；二是物業(yè)管理?xiàng)l例規(guī)定，缺乏可操作性的指導(dǎo)，再加上政府主管部門和社區(qū)基層組織監(jiān)督指導(dǎo)不到位，業(yè)主大會(huì)和業(yè)主委員會(huì)的資格認(rèn)定和組建程序都有很大的隨意性和無(wú)序性，也經(jīng)常造成業(yè)主大會(huì)和業(yè)主委員會(huì)在組建過(guò)程中就夭折流產(chǎn)。

　　本市將抓緊調(diào)研制定規(guī)章

　　條件成熟的小區(qū)才能夠成立業(yè)主大會(huì)，選舉產(chǎn)生業(yè)委會(huì)。市建委物業(yè)管理處處長(zhǎng)趙成表示，現(xiàn)實(shí)生活中還存在有的小區(qū)不希望成立業(yè)主大會(huì)的情況，市建委也與業(yè)主進(jìn)行過(guò)溝通，希望逐步創(chuàng)造條件成立業(yè)主大會(huì)，選舉產(chǎn)生業(yè)主委員會(huì)。此外，本市將抓緊調(diào)研制定規(guī)章。

　　全面規(guī)范相關(guān)各主體的權(quán)利和義務(wù)，重點(diǎn)解決物業(yè)管理區(qū)域劃分、業(yè)主委員會(huì)地位、業(yè)主自治與居民自治的關(guān)系等問(wèn)題。今年年內(nèi)本市還將出臺(tái)業(yè)主大會(huì)成立和運(yùn)作指導(dǎo)規(guī)則、物業(yè)服務(wù)合同示范文本等規(guī)章，以此引導(dǎo)促進(jìn)成立業(yè)主大會(huì)和建立業(yè)主委員會(huì)。

　　追訪物業(yè)難題

　　問(wèn)題

　　專項(xiàng)維修資金使用率僅3%

　　截至今年4月，本市共歸集商品住宅維修資金130億元，但按條例規(guī)定，專項(xiàng)維修資金的使用由業(yè)主大會(huì)決定，并經(jīng)物業(yè)服務(wù)區(qū)域內(nèi)全體業(yè)主所持投票權(quán)2/3以上通過(guò)。而本市業(yè)主大會(huì)成立率又非常低，導(dǎo)致絕大部分小區(qū)無(wú)法使用這筆經(jīng)費(fèi)，目前全市累計(jì)支用維修資金415萬(wàn)元，使用率僅3%。

　　資金閑置多因商品住宅建設(shè)時(shí)間短

　　專項(xiàng)維修資金可以比作“房屋養(yǎng)老金”，趙成稱，一般情況下，房屋投入使用10年之后才會(huì)開始維修，而目前本市大多數(shù)商品住宅建設(shè)時(shí)間較短，還沒(méi)有進(jìn)入大修期，這是導(dǎo)致資金閑置的重要原因之一。趙成表示，目前專項(xiàng)維修資金按照銀行3%的利率增值，其使用情況要在小區(qū)內(nèi)公示。至于維修資金的結(jié)余，可以通過(guò)專項(xiàng)維修資金查詢卡查詢，目前全市已發(fā)放了45萬(wàn)張，預(yù)計(jì)共發(fā)放100萬(wàn)張。

　　問(wèn)題

　　有的小區(qū)物業(yè)費(fèi)收繳率僅10%

　　本市部分小區(qū)物業(yè)費(fèi)收繳率較低。據(jù)對(duì)石景山區(qū)4家區(qū)屬國(guó)有物業(yè)企業(yè)2006年經(jīng)營(yíng)情況調(diào)查，大多數(shù)小區(qū)的物業(yè)費(fèi)收繳率為70%左右，沒(méi)有達(dá)到物業(yè)企業(yè)維持正常經(jīng)營(yíng)管理活動(dòng)所需要的80%收繳率。其中芳星園小區(qū)物業(yè)費(fèi)收繳率為45%，最低的魯谷重聚園小區(qū)只有10%。懷柔區(qū)物業(yè)平均收費(fèi)率在60%左右，個(gè)別矛盾突出的小區(qū)收費(fèi)率不足20%。

　　物業(yè)服務(wù)不到位導(dǎo)致業(yè)主拒交

　　市人大常委會(huì)副主任趙久合稱，物業(yè)費(fèi)收繳率低原因有四，一是業(yè)主無(wú)法按照有關(guān)規(guī)定行使物業(yè)費(fèi)決定權(quán)，因而拒絕交費(fèi)。物業(yè)企業(yè)通常由開發(fā)商指定，物業(yè)費(fèi)也由其單方制定，業(yè)主沒(méi)有選擇余地；其次，普通商品房物業(yè)服務(wù)收費(fèi)缺少指導(dǎo)價(jià)格，業(yè)主與物業(yè)企業(yè)對(duì)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)達(dá)不成共識(shí)；此外，物業(yè)企業(yè)服務(wù)不到位，業(yè)主常以不交物業(yè)費(fèi)的方式來(lái)表達(dá)不滿；低收入家庭無(wú)能力支付物業(yè)費(fèi)也是原因之一。

　　問(wèn)題

　　開發(fā)商指定“自家人”管物業(yè)

　　很多小區(qū)既沒(méi)有按規(guī)定采取招投標(biāo)方式選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)，也沒(méi)有執(zhí)行市建委關(guān)于“開發(fā)商具有物業(yè)管理資質(zhì)的，不得承接本企業(yè)及相關(guān)單位開發(fā)的新建住宅項(xiàng)目”的規(guī)定實(shí)行建管分離。業(yè)主一旦對(duì)開發(fā)商有不滿，很容易轉(zhuǎn)嫁到物業(yè)服務(wù)企業(yè)身上，拒交物業(yè)費(fèi)。

　　暫不硬性要求建管分離

　　開發(fā)商和物業(yè)這種“自家人管自家產(chǎn)業(yè)”的現(xiàn)狀屬于歷史遺留問(wèn)題，此前本市并未規(guī)定開發(fā)商不能承接自己建的住宅項(xiàng)目。趙成表示，本市將根據(jù)不同住宅項(xiàng)目的情況逐步解決，暫時(shí)不會(huì)硬性規(guī)定所有住宅項(xiàng)目立刻建管分離，主要還是要由業(yè)主自己選擇物業(yè)管理方式。

　　問(wèn)題

　　商品房物業(yè)收費(fèi)缺政府指導(dǎo)價(jià)

　　市人大常委會(huì)的執(zhí)法檢查報(bào)告建議，盡快制定普通商品房住宅小區(qū)物業(yè)費(fèi)政府指導(dǎo)價(jià)格，完善經(jīng)濟(jì)適用房小區(qū)、危改回遷小區(qū)物業(yè)費(fèi)政府指導(dǎo)價(jià)格，確保其權(quán)威性和代表性。

　　物業(yè)費(fèi)應(yīng)依靠市場(chǎng)調(diào)節(jié)

　　趙成表示,商品房物業(yè)費(fèi)不是通過(guò)政府行政命令的方式來(lái)確定。至于政府是否會(huì)給出一個(gè)價(jià)格區(qū)間，趙成稱，市建委還要會(huì)同有關(guān)部門繼續(xù)研究這個(gè)問(wèn)題。

    (徐笛)