對(duì)于普通購(gòu)房者，房?jī)r(jià)的漲跌不會(huì)令其輕易斷供。較之個(gè)人房貸，更令人擔(dān)憂的是開(kāi)發(fā)貸款

　　★ 本刊記者/孫春艷

　　緊崩了大半年的房貸新政，終于在宏觀經(jīng)濟(jì)下滑時(shí)推出。央行和財(cái)政部聯(lián)合發(fā)布文件稱，自10月27日起，將商業(yè)性個(gè)人住房貸款利率的下限擴(kuò)大為貸款基準(zhǔn)利率的0.7倍,最低首付款比例調(diào)整為20%。銀監(jiān)會(huì)在10月28日緊急下發(fā)通知，下調(diào)幅度僅限首套購(gòu)房者，第二套房嚴(yán)格按照去年央行和銀監(jiān)會(huì)聯(lián)合下發(fā)的《關(guān)于加強(qiáng)商業(yè)性房地產(chǎn)信貸管理的通知》執(zhí)行。

　　然而時(shí)隔一周多，除農(nóng)業(yè)銀行在10月30公布了7折的優(yōu)惠和10月31日光大銀行推出的8.2折優(yōu)惠外，其他銀行均保持緘默。

　　銀行為何觀望？

　　央行原則上規(guī)定將個(gè)人住房貸款利率的下限由0.85倍擴(kuò)大為0.7倍，但各大銀行有自由裁量權(quán)，并非硬性規(guī)定。

　　“但農(nóng)業(yè)銀行卻一降到底，其他銀行沒(méi)有辦法比它更優(yōu)惠，這給其他的銀行出了難題，令他們很被動(dòng)�！敝醒胴�(cái)經(jīng)大學(xué)中國(guó)銀行業(yè)研究中心主任郭田勇說(shuō)。國(guó)務(wù)院審議并在10月下旬剛通過(guò)股改方案的農(nóng)行，其城市金融業(yè)務(wù)不僅工行、建行、中行，甚至不及招商銀行等部分股份制，此次率先出臺(tái)細(xì)則期望提振市場(chǎng)信心。

　　但農(nóng)行此舉承擔(dān)的風(fēng)險(xiǎn)不小。中央財(cái)經(jīng)大學(xué)中國(guó)銀行業(yè)研究中心(下稱“該中心”)為此作了測(cè)算，原執(zhí)行利率為同期同檔次基準(zhǔn)利率0.85倍的貸款自動(dòng)調(diào)整利率至基準(zhǔn)利率0.7倍”操作，無(wú)疑將面臨嚴(yán)重的利潤(rùn)倒掛。即使在10月30日央行又一次出臺(tái)降息方案，將一年期存貸款基準(zhǔn)利率分別下調(diào)0.27個(gè)百分點(diǎn)。農(nóng)行的利率倒掛有所減輕，仍沒(méi)有封存利率差。

　　銀行觀望還一個(gè)重要原因，即此次利率市場(chǎng)化改革的風(fēng)險(xiǎn)定價(jià)問(wèn)題。社科院金融所貨幣理論與貨幣政策室主任彭興韻表示，中國(guó)的利率市場(chǎng)化改革已經(jīng)進(jìn)行了20多年，但一直以來(lái)，銀行存貸款利率由央行確定。此次只規(guī)定上下限，由各大銀行自己決定。各大銀行風(fēng)險(xiǎn)定價(jià)的能力比較弱，所確定的利率水平必須覆蓋貸款的風(fēng)險(xiǎn)。

　　因此，目前銀行陷入兩難，推出則面臨風(fēng)險(xiǎn)，不推出，各個(gè)銀行的競(jìng)爭(zhēng)激烈，價(jià)格競(jìng)爭(zhēng)在所難免。

　　“其實(shí)工商銀行有推出7折優(yōu)惠的實(shí)力。” 郭田勇表示。在四大國(guó)有銀行中，工商銀行活期存款比重最大占到總業(yè)務(wù)量的40%以上，所擁有的企業(yè)貸款也居各大銀行之首。因此其利息成本相對(duì)較低，綜合所有存款成本應(yīng)該有盈余。

　　10月31日，光大銀行存量房貸利率可享受8.2折的優(yōu)惠。這應(yīng)該是多數(shù)股份制銀行的底線。他們本來(lái)的存款數(shù)目較小，存款成本高。

　　“相信各主要銀行將陸續(xù)出臺(tái)個(gè)人房貸細(xì)則，初期的價(jià)格戰(zhàn)在所難免�！敝袊�(guó)社科院金融所貨幣理論和貨幣政策研究室主任彭興韻認(rèn)為。畢竟個(gè)人房貸業(yè)務(wù)還是銀行眼中的優(yōu)質(zhì)金融資產(chǎn)。記者以購(gòu)房貸款的名義走訪了工行、中行、建行北京的多家營(yíng)業(yè)網(wǎng)點(diǎn)，得到的回復(fù)都是：“應(yīng)該很快出臺(tái)，再等待幾日�！�

　　不會(huì)輕易斷供

　　前述銀監(jiān)會(huì)下發(fā)的緊急通知，針對(duì)央行的新政收窄很多，明確了房貸新政優(yōu)惠僅限于首次貸款買(mǎi)房。“銀監(jiān)會(huì)的緊急通知使得央行的新政更明確，更具可操作性，尤其給改善型住房以界定�！惫�田勇表示，改善型住房，此前的這一說(shuō)法不太明確，由120米換成復(fù)式換成別墅也算改善，現(xiàn)在各家銀行就更加清晰了。

　　“不過(guò)，這反映了央行和銀監(jiān)會(huì)對(duì)目前狀況的不同擔(dān)憂。除了房貸新政，央行在10月份兩次降息，在1997年亞洲金融危機(jī)前后都沒(méi)有這樣出手。央行是對(duì)宏觀經(jīng)濟(jì)形勢(shì)擔(dān)憂，銀監(jiān)會(huì)是對(duì)銀行業(yè)面臨的風(fēng)險(xiǎn)擔(dān)憂。”一位接近央行的業(yè)內(nèi)人士對(duì)《中國(guó)新聞周刊》記者表示。

　　國(guó)家統(tǒng)計(jì)局10月底公布的9月份70個(gè)大中城市房?jī)r(jià)顯示，全國(guó)整體房?jī)r(jià)上漲3.5%，1〜8月同比漲幅逐月遞減。“第四季度將出現(xiàn)負(fù)增長(zhǎng)�！迸砼d韻對(duì)《中國(guó)新聞周刊》記者說(shuō)。

　　銀行對(duì)房地產(chǎn)大勢(shì)不甚樂(lè)觀�！胺抠J新政使得利潤(rùn)空間縮小，但銀行還是愿意經(jīng)營(yíng)個(gè)人房貸業(yè)務(wù)的�！惫�田勇說(shuō)。由于多年來(lái)監(jiān)管部門(mén)嚴(yán)控風(fēng)險(xiǎn)，中國(guó)個(gè)人房貸首付一直不低，再加之中國(guó)的個(gè)人信用較高，個(gè)人房貸的不良率一直低于1%，遠(yuǎn)小于企業(yè)貸款5%左右的不良率，而全國(guó)小企業(yè)貸款的不良率高達(dá)20%以上。

　　很多人擔(dān)心房?jī)r(jià)下行會(huì)出現(xiàn)深圳7月份出現(xiàn)的斷供現(xiàn)象。深圳斷供的基本上是以炒房和投資為主的人，斷供所以先出現(xiàn)在深圳，與深圳近兩年房產(chǎn)市場(chǎng)不正常的波動(dòng)有很大關(guān)系。2007年深圳房?jī)r(jià)曾在四個(gè)月內(nèi)暴漲50%，也曾在一兩周內(nèi)下跌12%。相較于深圳，其他的城市投資性購(gòu)房就沒(méi)有那么旺盛。

　　2006年、2007年炒房客特別多，那時(shí)買(mǎi)房就如買(mǎi)白菜，而經(jīng)歷了2007年10月以來(lái)的調(diào)整期后，大量的炒房客已經(jīng)被封殺了出去。

　　中央財(cái)經(jīng)大學(xué)中國(guó)銀行業(yè)研究中心今年上半年對(duì)普通購(gòu)房者作過(guò)一組壓力測(cè)試，在2007年全國(guó)平均房?jī)r(jià)下降20%的情況下，不良率會(huì)有所反彈，但只是增加了0.6%〜0.7%。只有在房?jī)r(jià)深幅度回調(diào)，比如40%至50%的時(shí)候，個(gè)人房貸的違約率才會(huì)有大幅增加的危險(xiǎn)。

　　誠(chéng)然，對(duì)于自住型購(gòu)房者，購(gòu)房后價(jià)格跌漲都是相對(duì)正常的。不菲的首付加上持續(xù)的月供還有來(lái)之不易房屋產(chǎn)權(quán)，不會(huì)輕易斷供。

　　關(guān)于開(kāi)發(fā)貸的博弈

　　“較之個(gè)人貸，更令人擔(dān)憂的是開(kāi)發(fā)貸�！惫�田勇說(shuō)。

　　他分析，新政的出臺(tái)并非救房地產(chǎn)，更多的是針對(duì)解決中低收入階層自住房問(wèn)題。對(duì)房地產(chǎn)投資(機(jī))的政策仍未改變。比如二套房貸政策和嚴(yán)控開(kāi)發(fā)貸款的政策。

　　購(gòu)房者與開(kāi)發(fā)商的戰(zhàn)爭(zhēng)注定是一場(chǎng)持久戰(zhàn)，而開(kāi)發(fā)貸的是否松動(dòng)決定著誰(shuí)是勝利的一方。

　　“為了保增長(zhǎng)，激活房地產(chǎn)市場(chǎng)是應(yīng)該的，但在高位激活將百害無(wú)一利。而房?jī)r(jià)不回調(diào)，真正的需求無(wú)法釋放，房貸新政將無(wú)功而返。”郭田勇說(shuō)。9月份，萬(wàn)科在南京上演7折賣房一幕再次佐證房地產(chǎn)的暴利。而目前，中國(guó)社會(huì)平均利潤(rùn)率大約在8%左右，在宏觀經(jīng)濟(jì)形勢(shì)式微利潤(rùn)繼續(xù)攤薄的情況下，房地產(chǎn)利潤(rùn)30%甚至50%絕非正常。

　　據(jù)該中心的研究表明，在北京等大中城市，年收入在30萬(wàn)至40萬(wàn)之間或者更高社會(huì)精英在前幾年都買(mǎi)了房，而收入在10萬(wàn)多或者10萬(wàn)以下的沒(méi)有買(mǎi)房的人們，還承受不了目前的高房?jī)r(jià)，房地產(chǎn)價(jià)格增長(zhǎng)的速度比人們從中等收入階層向高收入階層增長(zhǎng)的速度要快得多。

　　“房?jī)r(jià)的高企顯然無(wú)法釋放這部分潛在的需求轉(zhuǎn)變?yōu)楝F(xiàn)實(shí)的購(gòu)買(mǎi)�！彼�說(shuō)，就像摘蘋(píng)果一樣，樹(shù)上低處的蘋(píng)果已經(jīng)被高個(gè)子摘得差不多了。下一撥人要想摘到蘋(píng)果，辦法就是壓低樹(shù)枝。

　　而很多開(kāi)發(fā)商死扛價(jià)格一是出于對(duì)高利潤(rùn)的追逐，一是認(rèn)為購(gòu)房者“買(mǎi)漲不買(mǎi)跌”，即使降價(jià)購(gòu)房者也不會(huì)買(mǎi)賬。的確，當(dāng)買(mǎi)的東西是用來(lái)投資的時(shí)候，買(mǎi)入是為了賣出，會(huì)漲的時(shí)候才買(mǎi)。而當(dāng)前支撐房地產(chǎn)需求絕大部分是自住需求，對(duì)他們并非只買(mǎi)漲不買(mǎi)跌。

　　深圳的萬(wàn)人購(gòu)房團(tuán)自誕生就引發(fā)了爭(zhēng)議，并受到了一些地產(chǎn)商的追捧。不過(guò)，它卻說(shuō)明，購(gòu)房者與開(kāi)發(fā)商在價(jià)格上能夠達(dá)成共識(shí)。七折批量銷售，是破解下跌僵局的嘗試。

　　“房地產(chǎn)價(jià)格回調(diào)20%至30%，是個(gè)臨界點(diǎn)�！惫�田勇認(rèn)為，如果到時(shí)候購(gòu)買(mǎi)力還不旺，政府應(yīng)對(duì)合理的房?jī)r(jià)水平進(jìn)行評(píng)估后，才可適當(dāng)放開(kāi)開(kāi)發(fā)貸款。

　　據(jù)近日工商銀行公布的第三季度季報(bào)，2008年前9個(gè)月利潤(rùn)為927億元人幣，年增46%。這與大幅擴(kuò)張貸款的2006年、2007年動(dòng)輒150%、200%的增長(zhǎng)率自然不可同日而語(yǔ)。但目前，在美國(guó)次貸危機(jī)的前車之鑒下，各大銀行已經(jīng)相當(dāng)謹(jǐn)慎，惜貸心理加劇�！�