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“安居房”能分幾多4萬(wàn)億“大蛋糕”?

2008年11月25日 08:56 來(lái)源:瞭望新聞周刊 發(fā)表評(píng)論

  原題:“樓政”是暖的

  當(dāng)“暖色”的樓政遭遇“冷淡”的樓市,在房地產(chǎn)這方“凍土”上,能開(kāi)出“保障”與“市場(chǎng)”的并蒂花嗎?  

  銷售凍結(jié)、空置上升、購(gòu)買意愿降至歷史“冰點(diǎn)”,在當(dāng)下,樓市是冷的。國(guó)家統(tǒng)計(jì)局公布的數(shù)據(jù)顯示,截至10月末,全國(guó)商品房銷售面積4.5億平方米,同比下降16.5%,其中商品住宅銷售面積下降17%;銷售額同比下降17.4%,其中商品住宅銷售額下降18.2%;空置面積達(dá)1.33億平方米,其中空置商品住宅的面積增長(zhǎng)較多。

  同時(shí),央行新近公布的第三季度全國(guó)城鎮(zhèn)儲(chǔ)戶問(wèn)卷調(diào)查結(jié)果顯示,未來(lái)3個(gè)月打算買房的居民人數(shù)僅占13.3%,比上季下降1.8個(gè)百分點(diǎn),亦低于去年同期2.8個(gè)百分點(diǎn),創(chuàng)1999年調(diào)查開(kāi)始以來(lái)最低水平。

  與樓市“冰封”對(duì)應(yīng)的是,在當(dāng)下,“樓政”又是暖的。按一般預(yù)計(jì),經(jīng)濟(jì)政策重大調(diào)整會(huì)在年底中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議之后,但今年提前到了11月。先是國(guó)務(wù)院進(jìn)一步擴(kuò)大內(nèi)需、促進(jìn)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)的十條措施出臺(tái),“加快建設(shè)保障性安居工程,加大對(duì)廉租住房建設(shè)支持力度,加快棚戶區(qū)改造,實(shí)施游牧民定居工程,擴(kuò)大農(nóng)村危房改造試點(diǎn)”被列為“國(guó)十條”之首。繼而,“促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展”成為國(guó)務(wù)院召開(kāi)省區(qū)市人民政府和部門主要負(fù)責(zé)同志會(huì)議、部署落實(shí)中央政策措施的七項(xiàng)工作之一。

  一方面,把非市場(chǎng)化、保障民生的安居工程提到最優(yōu)先序列;另一方面,將房地產(chǎn)行業(yè)的地位提到空前高度,在以往“支柱產(chǎn)業(yè)”的定位前冠以“重要”一詞,即“房地產(chǎn)業(yè)是國(guó)民經(jīng)濟(jì)的重要支柱產(chǎn)業(yè),對(duì)于拉動(dòng)鋼鐵、建材及家電家居用品等產(chǎn)業(yè)發(fā)展舉足輕重,對(duì)金融業(yè)穩(wěn)定和發(fā)展至關(guān)重要,對(duì)于推動(dòng)居民消費(fèi)結(jié)構(gòu)升級(jí)、改善民生具有重要作用!

  這樣的政策組合,既管保障也管市場(chǎng),既管投資也管民生,既管城市也管農(nóng)村,無(wú)論是系統(tǒng)性、全面性還是針對(duì)性,都超越了以往。現(xiàn)在,引人矚目的焦點(diǎn)問(wèn)題是,從這里將會(huì)引導(dǎo)出怎樣一個(gè)市場(chǎng)前景?

  “保障”花朵綻放在寒冬

  “我在想,2008年的金融海嘯之下的啟動(dòng)內(nèi)需與1998年亞洲金融風(fēng)暴侵襲下,拉動(dòng)內(nèi)需有何異同?”采訪中,上海財(cái)經(jīng)大學(xué)公共經(jīng)濟(jì)管理學(xué)院教授胡怡健向《瞭望》新聞周刊自問(wèn)自答說(shuō),“10年前,撬動(dòng)內(nèi)需的支點(diǎn)之一是房地產(chǎn),10年后還是。不過(guò),前次倚重的是商品房市場(chǎng),這次的落腳點(diǎn)則是保障房!

  事實(shí)確乎如此!氨U闲园簿庸こ獭北涣袨椤皣(guó)十條”之首與房地產(chǎn)被推至“重要的支柱產(chǎn)業(yè)”之巔,如此政策組合至少傳遞了兩點(diǎn)信息:

  其一,政府已經(jīng)在政策層面公開(kāi)確立“救經(jīng)濟(jì)必先救房地產(chǎn)”、“促投資離不開(kāi)穩(wěn)樓市”的取向。

  有一組數(shù)據(jù)不可忽視:全國(guó)用電增速?gòu)?008年2月份的同比增長(zhǎng)約15%,一路下滑到9月約為6%的同比增速。用電量增長(zhǎng)的變化反映了當(dāng)下中國(guó)經(jīng)濟(jì)運(yùn)行出現(xiàn)的新情況。高層已經(jīng)深刻意識(shí)到,“在基本面是好的”大判斷下的“形勢(shì)嚴(yán)峻”,決定用適度積極的財(cái)政政策驅(qū)動(dòng)投資來(lái)阻止經(jīng)濟(jì)下滑失速。

  但現(xiàn)在的新情況是,與10年前相比,中國(guó)的投資結(jié)構(gòu)已經(jīng)發(fā)生了重大改變。數(shù)據(jù)顯示,截至2008年7月,在全社會(huì)固定資產(chǎn)投資構(gòu)成中,電力熱能、交通運(yùn)輸和水利環(huán)境占比之和不到25%,而制造業(yè)投資超過(guò)30%,房地產(chǎn)投資占33%強(qiáng)(就地方而言,房地產(chǎn)投資一般占地區(qū)投資的1/3以上,少的也占到1/4)。這決定了僅靠基礎(chǔ)設(shè)施投資還不足以撐起經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng),單純政府投資也難以彌補(bǔ)房地產(chǎn)、制造業(yè)投資的下降。

  眼下,制造業(yè),尤其是普通制造業(yè)日子不好過(guò),民間投資熱情幾至“冰點(diǎn)”。2008年以來(lái),房地產(chǎn)市場(chǎng)也經(jīng)歷了明顯的調(diào)整,下半年以來(lái)房地產(chǎn)投資規(guī)模開(kāi)始顯著下降,開(kāi)工不足、銷售凍結(jié)上升。房地產(chǎn)投資需求萎縮已經(jīng)產(chǎn)生連鎖反應(yīng),逐步影響相關(guān)行業(yè),如鋼鐵、純堿等。

  在這種情況下,重新提振房地產(chǎn)業(yè)成為促投資、保經(jīng)濟(jì)的不二選擇。所謂“要認(rèn)真分析和研究房地產(chǎn)市場(chǎng)的形勢(shì),正確引導(dǎo)和調(diào)控房地產(chǎn)市場(chǎng)走勢(shì)”、“落實(shí)和完善促進(jìn)合理住房消費(fèi)的政策措施;促進(jìn)中小戶型、中低價(jià)位普通商品房開(kāi)發(fā)建設(shè)穩(wěn)定發(fā)展;加快二手房市場(chǎng)和住房租賃市場(chǎng)”,均可解讀為:在經(jīng)濟(jì)形勢(shì)的變動(dòng)之下,政策的鐘擺重新回到倚重房地產(chǎn)上來(lái)。市場(chǎng)普遍預(yù)期,此前所有房地產(chǎn)宏觀調(diào)控政策均會(huì)被擱置,譬如多數(shù)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)最為擔(dān)心的土地兩年不開(kāi)發(fā)要被收回的政策,在未來(lái)3年內(nèi)不太可能被執(zhí)行。

  其二,政策組合凝結(jié)著政府對(duì)經(jīng)濟(jì)、政治、社會(huì)效益的三重考量。

  與上一輪投資擴(kuò)張(1998~2002年)中房地產(chǎn)業(yè)畸重于市場(chǎng)化不同,此輪投資擴(kuò)展把促投資與保民生結(jié)合到一起考慮,明確“要增加廉租房、經(jīng)濟(jì)適用房等保障性住房的投資收購(gòu)和開(kāi)發(fā)建設(shè)”。

  政策取向的調(diào)整,政府可能出于三點(diǎn)考慮:首先,就經(jīng)濟(jì)性而言,當(dāng)前是政府推進(jìn)住房保障建設(shè)、解決安居問(wèn)題較為有利的時(shí)機(jī)。今年上半年以前的數(shù)年間,國(guó)際經(jīng)濟(jì)保持相對(duì)較快的增速,帶來(lái)全球性資源價(jià)格上漲,建材、土地等價(jià)格上漲尤快,加之資產(chǎn)膨脹、泡沫化,國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)市場(chǎng)與資本市場(chǎng)聯(lián)動(dòng),各城市“地王”頻出,建房成本節(jié)節(jié)攀升。而現(xiàn)在,全球經(jīng)濟(jì)減速導(dǎo)致石油、鋼鐵等大宗商品價(jià)格持續(xù)“跳水”,國(guó)內(nèi)建筑成本大大降低。同時(shí),地價(jià)走低,動(dòng)遷成本也隨之降低。微觀上可降低保障房建造成本,花相對(duì)少的錢做相對(duì)多的事,取得較好的經(jīng)濟(jì)效益,宏觀上可拉動(dòng)投資、保證經(jīng)濟(jì)平穩(wěn)增長(zhǎng)。此為經(jīng)濟(jì)功效。

  其次,政治意義在于,順應(yīng)民意,求解民生頭等難題,使科學(xué)發(fā)展在社會(huì)底層獲得認(rèn)同。同時(shí)也為宏觀調(diào)控的急速調(diào)整尋找民生理由。

  再者,更關(guān)鍵的是,社會(huì)功效在于政府可以用保障房建設(shè)來(lái)平復(fù)、消弭部分期盼房?jī)r(jià)繼續(xù)下跌、不理解政府救市穩(wěn)定房地產(chǎn)市場(chǎng)的老百姓的不理解和怨氣。讓這部分人感覺(jué)到,政府救房地產(chǎn)是為了救整個(gè)國(guó)家經(jīng)濟(jì),并且給中低收入群體提供了一條解決居住的出路——政府托底保障。政府要救樓市、穩(wěn)房?jī)r(jià)的長(zhǎng)期利益取向與普通百姓的短期利益訴求的分歧客觀存在,保障房便是消弭分歧的一個(gè)上佳政策選項(xiàng)。

  一句話,政府想在低成本時(shí)期做民生工程,可望收“一箭三雕”之功效。

  “這一屆政府經(jīng)歷了房地產(chǎn)高潮、低潮,對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)、房地產(chǎn)業(yè)的認(rèn)識(shí)較為深刻了,減少了偏頗,不失為宏觀調(diào)控的成果”,房地產(chǎn)專家、廣東省房地產(chǎn)協(xié)會(huì)會(huì)長(zhǎng)蔡穗聲如此評(píng)價(jià)道。

  “安居房”能分幾多4萬(wàn)億“大蛋糕”?

  未來(lái)2年中央投資4萬(wàn)億,擴(kuò)大內(nèi)需、促進(jìn)經(jīng)濟(jì)平穩(wěn)較快增長(zhǎng)。一些省市也已經(jīng)公布巨額投資計(jì)劃,貫徹落實(shí)中央的決策部署。這其中可能有多少資金會(huì)用于保障房建設(shè)方面?

  住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部負(fù)責(zé)人士在接受媒體采訪時(shí)說(shuō),在中央今年第四季度追加的1000億元投資中,對(duì)“保障性安居工程”追加的投資將近100億元。今后3年,全國(guó)將新建200萬(wàn)套廉租房和400萬(wàn)套經(jīng)濟(jì)適用房,同時(shí)完成約220萬(wàn)戶林業(yè)、農(nóng)墾和礦區(qū)的棚戶區(qū)改造,總投資將超過(guò)9000億元,平均每年3000億元。

  “目前3年規(guī)劃的指標(biāo)已經(jīng)分解落實(shí)到各地,最需要解決的是資金來(lái)源和構(gòu)成問(wèn)題!弊》亢统青l(xiāng)建設(shè)部住房保障司司長(zhǎng)侯淅珉說(shuō),“必須依靠中央資金支持,帶動(dòng)地方和社會(huì)投入!

  與此一致,此前,國(guó)家發(fā)改委副主任穆虹也曾說(shuō),4萬(wàn)億資金將通過(guò)增加中央和地方投入、帶動(dòng)銀行貸款和民間投資等多種方式和途徑籌集落實(shí)。換句話說(shuō),資金來(lái)源基本是五個(gè)一點(diǎn):中央財(cái)政出一點(diǎn),國(guó)債赤字一點(diǎn),地方配套一點(diǎn),銀行貸款一點(diǎn),社會(huì)(個(gè)人)投資一點(diǎn)。

  市場(chǎng)人士認(rèn)為,前兩個(gè)“一點(diǎn)”沒(méi)有問(wèn)題,后三個(gè)“一點(diǎn)”能否真正到位,存在變數(shù)。地方現(xiàn)在有錢嗎?近年來(lái),地方財(cái)力的主要源泉是房地產(chǎn)收益,土地賣不出去,商品住房銷售凍結(jié),制造業(yè)利潤(rùn)大減,稅收增長(zhǎng)大幅度降低,有些省市財(cái)政在9月已經(jīng)出現(xiàn)負(fù)增長(zhǎng)。盡管一些省市已經(jīng)公布巨額投資計(jì)劃,貫徹落實(shí)中央擴(kuò)大內(nèi)需、促進(jìn)經(jīng)濟(jì)平穩(wěn)較快增長(zhǎng)的決策部署,但最終能到位多少資金仍難說(shuō)。

  銀行盡管現(xiàn)在沒(méi)有放貸規(guī)?刂屏耍婵顪(zhǔn)備金率也在下調(diào),但是,今日之銀行已非昨日之銀行,5大行中已有4家上市,剩下農(nóng)行正在為上市沖刺,既已是上市公司,就不得不為風(fēng)險(xiǎn)、盈利考慮。這正是當(dāng)下銀行惜貸的原因所在。在外圍經(jīng)濟(jì)形勢(shì)惡化不止、國(guó)內(nèi)企業(yè)盈利能力下滑不能扭轉(zhuǎn)的情況下,指望股份制商業(yè)銀行大規(guī)模放貸恐怕不現(xiàn)實(shí)。至于個(gè)人,現(xiàn)在敢投資實(shí)業(yè)的比例有多少,從企業(yè)家信心指數(shù)的低迷中可窺一斑。

  “將4萬(wàn)億理解為政府促經(jīng)濟(jì)、保增長(zhǎng)的決心更合適,將其理解為相對(duì)規(guī)模比具體額度更合適!币晃徊辉妇呙姆治鋈耸恐赋觯F(xiàn)在能夠確定的是:

  其一,“國(guó)十條”在未來(lái)兩年帶來(lái)的投資主要來(lái)源于中央,地方也會(huì)配套投入,但投向?qū)⒓杏诖螽a(chǎn)出、對(duì)GDP增長(zhǎng)立竿見(jiàn)影的重化工業(yè)、裝備業(yè)之類。

  其二,政府最終投向保障房的建設(shè)資金會(huì)比以往多,但多到多少、能占到“國(guó)十條”所承載的4萬(wàn)億投資的多大比例尚存變數(shù)。

  其三,安居房建設(shè)資金將主要來(lái)源于中央財(cái)政,地方配套拿出真金白銀不會(huì)多,最多是出地、減免有關(guān)規(guī)費(fèi)。最終地方會(huì)拿出多少地、減免多少規(guī)費(fèi),將取決于中央的強(qiáng)制推行力度。

  “市場(chǎng)”會(huì)雪上加霜嗎?

  保障房入市會(huì)不會(huì)對(duì)商品房市場(chǎng)造成沖擊、令當(dāng)下低迷的樓市雪上加霜?這是當(dāng)前市場(chǎng)擔(dān)心的一點(diǎn)。

  蔡穗聲認(rèn)為,“現(xiàn)在房子已經(jīng)供過(guò)于求了,價(jià)格下降了,政府這時(shí)候應(yīng)該給低收入家庭發(fā)補(bǔ)貼,鼓勵(lì)他們?cè)谑袌?chǎng)上租賃或購(gòu)買小戶型住房,這是刺激消費(fèi)的做法,既減緩供過(guò)于求的失衡局面,又引導(dǎo)開(kāi)發(fā)商建設(shè)小戶型,一舉多得。政府建設(shè)保障性住房應(yīng)該是在市場(chǎng)供不應(yīng)求、房?jī)r(jià)走高時(shí)候的必要舉措。當(dāng)年香港“八萬(wàn)五”的教訓(xùn)(指1998年金融危機(jī)前后香港推出的8.5萬(wàn)套公屋計(jì)劃,此后,在危機(jī)影響下,香港房?jī)r(jià)大跌),政府應(yīng)該汲取!

  另一種觀點(diǎn)則認(rèn)為,關(guān)鍵是處理好保障房和商品房之間的主輔關(guān)系,把握好保障房,尤其是經(jīng)濟(jì)適用房的上市規(guī)模與節(jié)奏。市場(chǎng)配置仍應(yīng)是解決住房問(wèn)題的主要途徑,同時(shí)也是拉動(dòng)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)的主要部分,政府托底保障只是輔助性的,二者之間的比例關(guān)系決不能主輔顛倒。否則,市場(chǎng)配置資源的體系就會(huì)亂套,政府也不可能有如此之大的財(cái)力來(lái)解決。

  只要比例適當(dāng),保障房上市就會(huì)對(duì)商品房市場(chǎng)有一定的影響,但不會(huì)造成大的沖擊。主要是影響部分購(gòu)房人的心態(tài),特別是介于享受保障與走市場(chǎng)道路買房之間的中低收入老百姓,會(huì)認(rèn)為不用急于從市場(chǎng)買房,從政府手里買價(jià)格會(huì)便宜,于是產(chǎn)生等的思想,進(jìn)而部分影響市場(chǎng)體系。

  但保障房投放市場(chǎng)不會(huì)過(guò)于集中、節(jié)奏不會(huì)過(guò)快、規(guī)模不會(huì)過(guò)大,因?yàn)椤八堫^”開(kāi)關(guān)掌握在地方政府手里,地方政府會(huì)在住房制度的統(tǒng)一框架下確定好保障房與商品房之間的比例關(guān)系,并以市場(chǎng)化的商品房的建設(shè)進(jìn)度、規(guī)模為指針來(lái)決定推進(jìn)保障房的規(guī)模、節(jié)奏。

  綜合研判,可以預(yù)期的是,保障房不會(huì)對(duì)商品房產(chǎn)生很大的替代效應(yīng)——在中央、地方分享稅制不出現(xiàn)重大改變之前,地方對(duì)房地產(chǎn)的稅收依賴不可能改變,地方不愿也不能允許保障房對(duì)商品房產(chǎn)生大沖擊,經(jīng)濟(jì)基礎(chǔ)使然。

  所謂“此項(xiàng)政策的出臺(tái)將使中國(guó)房地產(chǎn)的供應(yīng)結(jié)構(gòu)和開(kāi)發(fā)模式發(fā)生根本的轉(zhuǎn)變,以民生和社會(huì)保障為開(kāi)發(fā)理念的房地產(chǎn)業(yè)將成為未來(lái)中國(guó)房地產(chǎn)業(yè)的主流。從市場(chǎng)層面來(lái)說(shuō),中國(guó)社會(huì)保障型住宅的供應(yīng)總量,將在三年內(nèi)逐步達(dá)到60%左右”的市場(chǎng)預(yù)言,只能說(shuō)是對(duì)政策的“純文本”解讀——語(yǔ)義的可能大于實(shí)際的可能。(記者徐壽松)

編輯:位宇祥】
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