"兩會"向來是政府聽取民意的重要時機，是政協(xié)委員、人大代表反映民意，建言獻策的平臺。上海樓市在2008年從高點回落，而住房問題仍然是群眾高度關(guān)注、政府亟待解決的民生問題。韓正市長在《政府工作報告》中明確提出，要花大力氣解決人民群眾住房問題。此次"兩會"，眾多政協(xié)委員、人大代表紛紛就房地產(chǎn)問題提交提案議案，內(nèi)容涉及房地產(chǎn)市場發(fā)展、保障房建設(shè)、“夾心層”住房、房地產(chǎn)法律法規(guī)等方面，從完善立法、創(chuàng)新制度、改進措施等不同層面，提出了頗具建設(shè)性和可操作性的意見和建議，其中不乏真知灼見，體現(xiàn)民生、民情、民意的廣泛代表性。

　　　　切實解決“夾心層”住房困難

　　　　建言者：李世耀 市政協(xié)委員、民革上海市委研究室副主任

　　在低收入家庭住房困難被高度重視并逐步得到解決的同時，一些中低收入群體的住房問題，卻被忽視，甚至于被“遺忘”，而他們要求改善居住條件的呼聲最為強烈。

　　這部分既不屬于廉租房受配范圍，又買不起商品房的人群，由兩部分群體組成：一是長久沒有購房能力的人群；二是暫時沒有購房能力的人群。如對第二部分群體再細分的話，他包括職場新人 (就業(yè)不久的大學(xué)畢業(yè)生等)、青年教師、青年醫(yī)務(wù)工作者、年輕公務(wù)員和引進人才等等。這些人群的特點是：學(xué)歷較高、資產(chǎn)較少、工作期限較短、積累和經(jīng)濟力量較薄弱，他們往往錯過房改，也沒有享受福利分房，不少人只能同父母住在一起，有的面臨結(jié)婚成家……因此住房成了他們安家樂業(yè)的最大障礙，也是最迫切需要解決的問題。

　　建議：一、發(fā)展 “經(jīng)濟租賃房”，彌合住房保障體系中的斷層。將經(jīng)濟適用房作為 “經(jīng)濟租賃房”推出，只租不售，其適用標準相對于廉租房要高些，政府補貼則少些，對象范圍也相對要寬些，將此作為廉租房政策的外延加以積極推進。

　　二、全力做好、做實城市房屋公共租賃的規(guī)劃。根據(jù)各國經(jīng)驗，在市場經(jīng)濟條件下，公共性租賃和市場性租賃是可以并存且互為補充的。上海應(yīng)立即著手規(guī)劃公共性租賃的發(fā)展，建立房屋公共租賃制度，推出大型公共租賃服務(wù)實體，并制定促進其發(fā)展的政策措施和實施細則，讓 “夾心層”群體實現(xiàn)住有所居、居有定所。

　　三、重新調(diào)整住房供應(yīng)的內(nèi)在安排，優(yōu)化住房供應(yīng)結(jié)構(gòu)。建議加大小面積，小房型的住房建設(shè)和供應(yīng)，政府部門對此應(yīng)有適當?shù)墓膭畲胧�。在�?jīng)濟適用房的建設(shè)和供應(yīng)中，更應(yīng)強調(diào) “小房低成本”的原則，一般40-60平方米為宜，甚至可推出一些30平方米左右的 “迷你型”住房，以供工作時間不長、經(jīng)濟積累薄弱的單身年輕人租賃。

　　四、努力共建，開拓政府主導(dǎo)下社會各方參與的合力體制。在解決 “夾心層”第二個群體住房問題上，思路可以開闊些。尤其某些非壟斷、非高薪行業(yè)的經(jīng)濟社會發(fā)展重點領(lǐng)域的急需人才，可以由政府主導(dǎo)推出部分微利的商品房——“三限房” (限房價、限面積、限銷售)，采取 “半買半租”、 “分步購買”或者全租賃等方式予以推進，解決這部分人員的住房需求。

　　另外，作為 “夾心層”群體的單位，無論是從職工解困還是員工福利出發(fā)，都應(yīng)努力為這個群體開拓更多的解困新途徑，如普及單位住房補貼，建立單位住房互助基金，增加單位補充住房公積金等等。有條件的單位更可興建人才公寓、青年公寓、集體宿舍等等，為 “夾心層”的職工提供更多的解困選擇，摸索政府主導(dǎo)下社會各方參與的合力機制。

　　　　加快經(jīng)適房、廉租房立法進程

　　　　建言者：錢莉萍 市人大代表、市律協(xié)副會長、上海市君和律師事務(wù)所律師

　　近日，上海市房管局發(fā)布的 《上海市經(jīng)濟適用住房管理試行辦法》(討論稿)著力于經(jīng)濟適用住房建設(shè)、供應(yīng)、產(chǎn)權(quán)管理，但對于具體準入資格、定價控制等細則尚未作出明確規(guī)定，對于經(jīng)濟適用房制度的監(jiān)管和歸責(zé)也仍比較籠統(tǒng)。

　　與百姓生活息息相關(guān)的保障住房制度，必須提高到立法的高度。上海市應(yīng)率先制定出符合市情的住房保障地方法規(guī)。建議盡快制訂 《上海市經(jīng)濟適用住房管理保障條例》，內(nèi)容包括： 1、清楚地界定經(jīng)濟適用住房保障的對象、原則、標準，明確相關(guān)政府機構(gòu)的管理職責(zé)； 2、完善經(jīng)濟適用房建設(shè)保障機制，確保資金流向、房源籌措，健全對于建設(shè)單位違法行為的處罰舉措； 3、建立嚴格的準入標準和動態(tài)的資格審查公示制度，通過相應(yīng)的退出及回購的要求，避免不正當?shù)南硎芨＠�待遇�?4、結(jié)合上海經(jīng)濟發(fā)展實際，設(shè)立靈活的長效監(jiān)管機制； 5、啟動法律責(zé)任追究制度，一方面處罰相關(guān)部門失職行為，一方面嚴懲騙取保障優(yōu)惠的違法行為。

　　廉租住房保障納入法制軌道。為保證廉租住房保障政策的準確有效覆蓋，應(yīng)嚴格界定廉租住房和租賃經(jīng)濟適用房的區(qū)別和準入門檻，保證困難群體享受廉租優(yōu)惠政策。當務(wù)之急是制定符合上海市自身特點的廉租住房保障法規(guī)，將廉租住房保障納入法制軌道。

　　1、對居民家庭生活費用和住房消費支出進行調(diào)查，通過銀行、稅務(wù)、證券等部門獲得申請人收入信息，建立個人信用制度和個人信用系統(tǒng)； 2、對廉租申請人的資料嚴格審查、公示，綜合申請人的困難程度和申請順序確定配租程序，避免 “一刀切”； 3、對已受配對象進行定期復(fù)核、回訪、抽查，掌握個人及家庭經(jīng)濟變動情況； 4、對廉租管理人員違法、受配對象非法取得廉租房或補貼，予以懲罰； 5、對廉租房管理人員進行政治、法律、社會、技術(shù)方面的培訓(xùn)，建立專業(yè)的廉租管理隊伍和運行機制；6、立法保證廉租住房保障的長效機制，并隨形勢變化及時做出調(diào)整。

　　　國際熱錢不再“惹禍”

　　　　建言者：屠海鳴 市政協(xié)委員、豪都房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營有限公司董事長

　　以往老百姓有種誤解，認為是溫州投資客炒高了房價，事實上，國際熱錢的體量通常是數(shù)十億美元的級別，遠遠高于國內(nèi)炒房客。大量的國外資金，投資本國市場通常只有6%左右的回報，而投資上海樓市平均回報率超過了20%。除了看好上海市場的高投資回報率之外，人民幣長期升值、政府救市等原因都支撐他們瘋狂進入上海樓市。

　　從2007年到2008年上半年樓市最火的一段時間里，像大摩、高盛這樣的外資大鱷幾乎是整條街、整個區(qū)域收購上海的房地產(chǎn)項目�，F(xiàn)在，金融危機發(fā)生后他們紛紛撤退，上海樓市的大宗交易驟然減少，這對于普通購房者來說可能是好事，但對于習(xí)慣了高投入的上海樓市來說，那么多資金一下子退出后引起了不小的震蕩。

　　現(xiàn)有房價存在下調(diào)空間。 2007年到2008年上半年，上海樓市的平均利潤達到30%，普通住宅的利潤在20%左右，而一些豪宅的利潤甚至接近50%。如果要使樓市健康發(fā)展，合理的利潤率應(yīng)在15%左右。以目前上海樓市的均價，存在下調(diào)5%-10%的空間。

　　如何騰出這10%的降價空間？除了開發(fā)商主動降價之外，國家能否在配套費等一些房地產(chǎn)開發(fā)費用的征收上，出臺新的政策？比如從以往的根據(jù)面積征收，變?yōu)槎愘M和開發(fā)產(chǎn)品品質(zhì)相關(guān)聯(lián)。例如改善型的普通住房稅費降低；而對于市中心的豪宅，則提高稅費等。

　　　　存量房改造成畢業(yè)生公寓

　　　　建言者：林莉華 市政協(xié)委員、市律協(xié)監(jiān)事、上海市林莉華律師事務(wù)所律師

　　據(jù)相關(guān)調(diào)查，租房開支已經(jīng)達到在滬畢業(yè)生薪金的40%以上。經(jīng)濟適用房的數(shù)量和門檻限制把剛畢業(yè)的大學(xué)生群體擋在門外，工資收入低、住房租金高造成了他們住房困難。上海市應(yīng)借鑒其他城市的經(jīng)驗，盡快建造大學(xué)畢業(yè)生公寓，為剛畢業(yè)工作的大學(xué)生提供保障性的廉價租房，解決他們的住房難問題，防止人才流失。

　　公寓來源與設(shè)施配套。除立項新建以外，可以考慮存量房或舊房改造。就上海市房產(chǎn)的實際情況，將現(xiàn)有的存量房改建成畢業(yè)生公寓，既可以解決存量房的空置問題，又可以解決畢業(yè)生住房難題。政府可以出臺政策，鼓勵存量房改建。在交通相對方便，人才相對集聚的地方選址建設(shè)畢業(yè)生公寓，并配套公共設(shè)施，物業(yè)管理等。

　　由于大學(xué)畢業(yè)生公寓是解決特殊群體的政策性租賃住房，其建設(shè)應(yīng)以政府為主導(dǎo)，社會各主體參與，運用市場手段 “只租不售”來建設(shè)和管理。準入條件上盡可能降低畢業(yè)生公寓的申請標準，擴大到非上海生源和外地來滬本科畢業(yè)生群體。此外，從公寓的選址、規(guī)劃到最終的物業(yè)管理等整個過程及行政審批程序，政府應(yīng)盡量在法律的框架內(nèi)，為畢業(yè)生公寓建設(shè)提供政策扶持。

　　　　攻堅克難，消滅城市“補丁”

　　　　建言者：朱建國 市政協(xié)委員、上海寬視網(wǎng)絡(luò)電視有限公司董事長、總經(jīng)理

　　要著力解決本市中心城區(qū)小地塊舊區(qū)改造難的問題。內(nèi)環(huán)線內(nèi)仍有不少面積很小的棚戶舊區(qū)，就像城市“補丁”，如鎮(zhèn)寧路靠近萬航渡路處，法華鎮(zhèn)路西頭靠近延安路處等，盧灣、黃浦、靜安、徐匯、虹口等區(qū)都有這樣的 “補丁”。這些 “補丁”地塊面積較小，人口密度很大，動遷成本高，開發(fā)商問津少，成了舊區(qū)改造中一塊最難啃的 “硬骨頭”。不少外國友人說，走在南京路淮海路上，覺得上海很漂亮，但登上市中心高樓往下看，樓宇間夾雜的棚戶簡屋，實在讓人感到遺憾。它與周邊現(xiàn)代樓宇的優(yōu)美環(huán)境形成鮮明反差，同上�，F(xiàn)代國際大都市的形象極不協(xié)調(diào)。

　　建議在科學(xué)合理的前提下適當提高容積率，給予開發(fā)商平衡成本贏利的空間，采取特殊情況用特殊政策來解決。同時加大實施惠民政策，拿出更多更好的房源搞好城市 “補丁”動遷安置。根據(jù)不同層次的動遷居民的不同需求，推出多種安置方案，尤其是提高就地回遷的比例，調(diào)動拆遷人的積極性，并落實好廉租和經(jīng)適房相關(guān)政策。鼓勵開發(fā)商創(chuàng)新設(shè)計理念，采用建筑新材料、新技術(shù)、新工藝，使稠密建筑在綠色環(huán)�；�礎(chǔ)上，獲得高得房率。

　　　　嚴厲打擊“售后包租”詐騙

　　　　建言者：孫洪林 市人大代表、上海市申房律師事務(wù)所律師

　　在很多售后包租詐騙中，開發(fā)商建造房屋后，先由一個公司全部包租，然后該公司將房屋出租給客戶十年到二十年，客戶一次性支付全部租金，并要客戶將其所租賃的房屋轉(zhuǎn)租給另一公司，賺取租金差價，也就是廣告承諾的高額投資回報。事實上，兩家公司屬于一個老板，一段時間后，從客戶手中承租房屋的公司不再支付租金。表面看是承租權(quán)的轉(zhuǎn)讓，實際上是通過合同詐騙非法融資。案件涉及資金少則數(shù)千萬元，多則上億元，由此給老百姓帶來不可估量的損失。

　　雖然有關(guān)法律法規(guī)明令禁止開發(fā)商返本銷售、售后包租以及房地產(chǎn)廣告中融資、變相融資和投資回報承諾，但售后包租的變相行為仍然屢禁不止。市人大或有關(guān)政府部門應(yīng)針對此類事件制訂地方性法規(guī)或規(guī)范性文件，嚴禁以高額利潤為誘餌騙取老百姓錢款的行為。政府相關(guān)部門、尤其是公、檢、法要針對典型案件專查專辦，從嚴治理。例如，曾經(jīng)紅極一時的“生活家”老板方衛(wèi)軍也是通過包租回報、并給小業(yè)主允諾以很高回報率，最終被法院以合同詐騙罪，判處無期徒刑。

　　媒體刊登此類廣告和報道，擴大了售后包租詐騙的范圍，媒體應(yīng)對刊登的廣告實行合法性審查。對于明顯有違法嫌疑的廣告，絕不予以刊登。對于刊登違法廣告的媒體，有關(guān)監(jiān)管部門要追究刊登媒體的責(zé)任，要從源頭上掐斷此類事件的傳播。

　　　進一步完善動拆遷聽證制度

　　　　建言者：董敏華 市政協(xié)委員、上海市清華正信律師事務(wù)所律師

　　動拆遷過程中的聽證程序是確保該項工作順利進行的重要一環(huán)，但實際操作上有流于形式之嫌：主持人高高在上，聽證人員僅“聽”而已，相對人與動遷單位各抒己見，矛盾和分歧依然得不到有效解決，對立情緒蔓延，最終要么不歡而散，行政裁決交付執(zhí)行；要么“聽”后另尋途徑和渠道，以至對動拆遷過程中的鼓勵和獎勵政策形成巨大的阻礙。久而久之，引起其他矛盾和紛爭。另一方面，聽證人員被當成擺設(shè)，自覺性和責(zé)任感大大減退。本該行之有效的前置程序，變成行政強制措施的累贅和負擔(dān)，聽證主持人和工作人員成了聾子的耳朵——擺設(shè)，聽證程序失去了它本該起到的作用。

　　解決這個問題，不能單憑政府一紙命令或單純依靠民眾的自覺性，應(yīng)盡快組織法律、房地產(chǎn)、行政法專家對現(xiàn)有動拆遷聽證程序及制度進行會診，制定健全、完善的制度和工作流程；對即將動拆遷的地塊，聘請專家進行現(xiàn)場指導(dǎo)、宣傳聽證制度及程序內(nèi)容，使被動遷者及時了解解決爭議的相關(guān)途徑。

　　　　售后公房物業(yè)費實行政府指導(dǎo)價

　　　　建言者：金纓 市人大代表、上海市金源方程律師事務(wù)所律師

　　目前執(zhí)行的公有住宅售后管理費為1996年的標準，根據(jù)該標準全市售后公房的物業(yè)管理費按戶收取，幾乎所有售后公房小區(qū)的物業(yè)費都入不敷出，物業(yè)公司無法生存。如果收繳率低，問題就更嚴重。售后公房物業(yè)管理費標準低、收繳率低的矛盾日益突出，制約了物業(yè)公司的發(fā)展，也影響了業(yè)主享受正常物業(yè)服務(wù)。

　　物業(yè)服務(wù)的收費標準應(yīng)該與物業(yè)公司提供的服務(wù)相對應(yīng)，不應(yīng)該以房屋產(chǎn)權(quán)為標準。建議盡快出臺售后公房物業(yè)服務(wù)收費政府指導(dǎo)價，使售后公房物業(yè)收費漸漸接近市場，適應(yīng)業(yè)主的居住物業(yè)需求；在明確物業(yè)服務(wù)標準的同時，將售后公房物業(yè)收費 “按戶計費”變?yōu)?“按房屋建筑面積計費”，逐步實行物業(yè)服務(wù)分等收費；鼓勵具有一定規(guī)模和管理規(guī)范的物業(yè)服務(wù)公司接盤售后公房，政府有關(guān)部門出臺一系列扶持措施，比如針對物業(yè)公司管理售后公房普遍虧損的情況，政府給予適當財政補貼，使企業(yè)微利保本，補平缺口，提供質(zhì)價相符的服務(wù)。

　　　減輕中小企業(yè)房租負擔(dān)

　　　　建言者：徐均健 市人大代表、民建市委上海市代表

　　當前,一些中小企業(yè)，由于成本快速上升，經(jīng)營日漸困難。尤其是不少入駐科技園區(qū)的科技型中小企業(yè)，常常為辦公場地租金的迅速上漲而煩惱，不少企業(yè)只能搬遷到更偏遠、租金相對便宜的地方辦公。

　　房租上漲過快的主要原因，一是過去幾年房地產(chǎn)市場的持續(xù)過熱向辦公物業(yè)租賃市場傳導(dǎo)；二是不少科技園區(qū)為管理方便，考慮騰籠換鳥，希望置入規(guī)模較大的企業(yè)。

　　科技型中小企業(yè)大量遷出科技園區(qū)會破壞園區(qū)科技型企業(yè)的金字塔狀分布結(jié)構(gòu)，不利園區(qū)長期發(fā)展；遷出的科技型中小企業(yè)在新入駐地缺乏孵化環(huán)境，不利于企業(yè)長足發(fā)展。對此，建議政府對入駐科技園區(qū)的科技型中小企業(yè)通過財政補貼的形式給予房租補貼，補貼方式可根據(jù)科技型中小企業(yè)繳稅總額的一定比例予以返還。(記者陳云芳 見習(xí)記者何丹丹)

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