昨日,新修訂的《廣東省物業(yè)管理?xiàng)l例》正式開始施行。新條例修改了原條例與《物權(quán)法》、國務(wù)院《物業(yè)管理?xiàng)l例》等上位法不一致的內(nèi)容,對(duì)上位法授權(quán)地方制定的內(nèi)容作出具體規(guī)定,并結(jié)合我省實(shí)際對(duì)上位法進(jìn)行細(xì)化。新條例實(shí)施第一天,記者采訪了省內(nèi)部分物業(yè)管理企業(yè),多數(shù)物業(yè)公司均表示已組織員工學(xué)習(xí),也會(huì)將員工的意見匯總,對(duì)將來的工作開展進(jìn)行調(diào)整。

　　據(jù)了解,新條例在修改過程中對(duì)幾個(gè)概念進(jìn)行了修改:將“業(yè)主公約”改為“管理規(guī)約”,將“物業(yè)管理企業(yè)”改為“物業(yè)服務(wù)企業(yè)”、“物業(yè)管理合同”改為“物業(yè)服務(wù)合同”。省物業(yè)管理行業(yè)協(xié)會(huì)會(huì)長許建華表示,這不僅僅只是概念的修改,更明確了一個(gè)基本的法律關(guān)系:對(duì)物業(yè)的共同管理權(quán)屬于業(yè)主共同享有,業(yè)主和物業(yè)服務(wù)企業(yè)之間是一種委托關(guān)系,物業(yè)服務(wù)企業(yè)只是通過物業(yè)服務(wù)合同為業(yè)主提供服務(wù)。

　　珠海格力物業(yè)管理有限公司負(fù)責(zé)人李越對(duì)此有自己的理解,將“管理”改為“服務(wù)”其實(shí)更多的是為了與上位法適應(yīng),對(duì)于物業(yè)公司來說,叫“管理”并不是說物業(yè)公司就不提供服務(wù)了,叫“服務(wù)”也不是不進(jìn)行管理了,“所以從這點(diǎn)來說,對(duì)我們的工作并沒有大的影響。”但是他表示,條例對(duì)很多細(xì)節(jié)作出明確規(guī)定,這有利于維護(hù)物業(yè)公司、業(yè)委會(huì)和業(yè)主三方的利益,也有利于工作的開展。

　　許建華還介紹,新條例還明確了物業(yè)管理區(qū)域劃分的具體辦法,這就為“一個(gè)物業(yè)管理區(qū)也成立一個(gè)業(yè)主大會(huì),由一個(gè)物業(yè)服務(wù)企業(yè)提供物業(yè)管理服務(wù)”提供了基礎(chǔ)。此外,舊城區(qū)、城中村等沒有實(shí)施物業(yè)管理的建成居住區(qū),如果業(yè)主需要實(shí)施物業(yè)管理的,也可以由街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府征求相關(guān)業(yè)主意見后,確定物業(yè)管理區(qū)域,并引進(jìn)物業(yè)服務(wù)企業(yè)。

　　新條例亮點(diǎn)

　　經(jīng)權(quán)屬登記后車位才能出售

　　條例

　　物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)規(guī)劃用于停放汽車的車位、車庫,建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)首先出租給本區(qū)域業(yè)主、物業(yè)使用人。在滿足本區(qū)域業(yè)主、物業(yè)使用人需要后,建設(shè)單位將車位、車庫出租給本區(qū)域業(yè)主、物業(yè)使用人以外的其他人的,其租賃合同期限不得超過六個(gè)月。

　　建設(shè)單位依法取得車位、車庫權(quán)屬登記后方能出售車位、車庫。擬出售車位、車庫數(shù)量少于本區(qū)域房屋套數(shù)時(shí),每戶業(yè)主只能購買一個(gè)車位、車庫。

　　解讀

　　許建華介紹,現(xiàn)實(shí)生活中,有的開發(fā)商出于利益驅(qū)使,將車位、車庫高價(jià)出售、出租給小區(qū)外的人停放,導(dǎo)致不少小區(qū)車位、車庫嚴(yán)重不足,業(yè)主對(duì)此意見很大。新條例針對(duì)這些情況作出相應(yīng)規(guī)定,體現(xiàn)了幾個(gè)精神:一是車位車庫先租后售,并且租給業(yè)主和物業(yè)使用人以外的人只能是短期租賃合同；二是建設(shè)單位只能在依法取得權(quán)屬登記后方能出售；三是車位車庫數(shù)量較少時(shí),每戶業(yè)主只能購買一個(gè)車位車庫,防止了少數(shù)業(yè)主包攬車位或者炒車位的行為,體現(xiàn)了公平性。

　　但許建華表示,新條例可以對(duì)小區(qū)車位的出租出售進(jìn)行規(guī)范,但仍有些遺憾。“對(duì)條例實(shí)施以前已經(jīng)出售的車位車庫,比較難約束。比如一戶有錢的業(yè)主之前買了二十幾個(gè)車位,他不租不賣也不用,這種行為如何制約,現(xiàn)在還沒有很好的辦法�！�

　　業(yè)委會(huì)可審計(jì)物業(yè)服務(wù)資金

　　條例

　　建設(shè)單位出售物業(yè)時(shí),不得承諾或者約定減免物業(yè)服務(wù)費(fèi)用。建設(shè)單位已經(jīng)承諾或者約定減免的物業(yè)服務(wù)費(fèi)用,由建設(shè)單位承擔(dān)。

　　物業(yè)服務(wù)收費(fèi)實(shí)行酬金制的,物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)向業(yè)主大會(huì)或者全體業(yè)主公布物業(yè)服務(wù)資金年度預(yù)決算,并每年不少于一次公布物業(yè)服務(wù)資金的收支情況。業(yè)主委員會(huì)可以聘請(qǐng)專業(yè)機(jī)構(gòu)對(duì)物業(yè)服務(wù)資金的收支情況進(jìn)行審計(jì)。

　　解讀

　　許建華說,對(duì)物業(yè)服務(wù)收費(fèi)的投訴在現(xiàn)實(shí)中是比較多的問題,因此條例對(duì)前期物業(yè)管理階段和業(yè)主大會(huì)成立后的物業(yè)服務(wù)階段的收費(fèi)都作了明確規(guī)定。同時(shí),新條例規(guī)定建設(shè)單位出售物業(yè)時(shí)不得承諾或者約定減免物業(yè)服務(wù)費(fèi)用,這可以防止建設(shè)單位為了促銷而對(duì)物業(yè)服務(wù)企業(yè)造成損害。

　　尤其值得一提的是,新條例明確規(guī)定了業(yè)主委員會(huì)可以聘請(qǐng)專業(yè)機(jī)構(gòu)對(duì)物業(yè)服務(wù)資金的收支情況進(jìn)行審計(jì),這在原條例中是沒有提到的,給了業(yè)主委員會(huì)監(jiān)督權(quán),能很好地約束物業(yè)服務(wù)企業(yè)的收支情況。

　　“住改商”“商改住”并未一刀切禁止

　　條例

　　物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)禁止下列行為:(一)損壞或者擅自變動(dòng)房屋承重結(jié)構(gòu)、主體結(jié)構(gòu)；(二)違反法律法規(guī)以及管理規(guī)約,改變房屋用途,將住宅改變?yōu)榻?jīng)營性用房；(三)將沒有防水要求的房間或者陽臺(tái)改為衛(wèi)生間、廚房,或者將衛(wèi)生間改在下層住戶的臥室、起居室、書房和廚房的上方；(四)破壞或者擅自改變房屋外觀；(五)違法搭建建筑物、構(gòu)建物……

　　解讀

　　許建華介紹,根據(jù)該項(xiàng)規(guī)定,業(yè)主不得隨意改變房屋的用途,既包括“住改商”,也包括“商改住”。但同時(shí),對(duì)于“住改商”、“商改住”,條例也未一刀切禁止,如果業(yè)主確實(shí)需要改變房屋用途的,應(yīng)當(dāng)遵守法律以及管理規(guī)約的規(guī)定。

　　對(duì)于“房中房”問題,省人大代表曾多次提案,呼吁禁止“房中房”,明確執(zhí)法主體,加大懲罰力度。對(duì)此,條例除了禁止該行為外,還明確了發(fā)生該違法行為時(shí),由縣級(jí)以上人民政府建設(shè)行政主管部門責(zé)令限期拆除,并對(duì)業(yè)主、物業(yè)使用人處1000元以上5000元以下的罰款,并對(duì)裝飾裝修企業(yè)處5000元以上5萬元以下的罰款。

　　但許建華仍表示,1000元—5000元的罰款,對(duì)很多人來說,處罰力度仍嫌不夠,對(duì)“房中房”的震懾力度還不購,需要在以后的修訂中進(jìn)行完善。(記者 盧軼)