只要花20萬元左右，就能在上海擁有一套西班牙風(fēng)格鄉(xiāng)村別墅30年的使用權(quán)。這不是白日做夢，而是一家開發(fā)商在樓書上白紙黑字打出的廣告語。 20萬元在市中心只能買一個房間，如今卻可以實現(xiàn)自己的田園生活夢，盡管沒有產(chǎn)權(quán)，但聽起來仍很讓人心動。

　　名為別墅實為“單元”

　　這個樓盤位于奉賢區(qū)金匯鎮(zhèn)百曲村，主打“假日養(yǎng)生農(nóng)莊”概念。開發(fā)商在宣傳資料里稱：“在總占地面積2.5平方公里的土地上，投資開發(fā)集主題式休閑、養(yǎng)生、度假、居住、旅游、農(nóng)藝、生態(tài)等為一體的國際化成熟模式的假日養(yǎng)生農(nóng)莊”。計劃建設(shè)500余幢，一期30多幢鄉(xiāng)村別墅已經(jīng)建成完工，配套設(shè)施等也已交付使用。

　　據(jù)房地產(chǎn)時報記者調(diào)查了解，該樓盤實際上建于農(nóng)民宅基地上，土地性質(zhì)仍屬于農(nóng)村集體土地。廣告語說的一套別墅實際上被拆分成4套帶獨立庭院的公寓房。 20萬元左右買到的是其中一套建筑面積為58-68.6平方米、附帶一個20平方米以上的露臺、房型為一室一廳一廚一衛(wèi)結(jié)構(gòu)，未裝修的“單元”房。銷售人員介紹說，購買使用權(quán)不能貸款，首付2萬元定金，之后7天內(nèi)須付清全款。

　　不賣房只賣使用權(quán)

　　2007年6月18日，建設(shè)部曾發(fā)出關(guān)于購買新建商品住宅的風(fēng)險提示，其中關(guān)于“小產(chǎn)權(quán)”和“鄉(xiāng)產(chǎn)權(quán)”的提示，是目前主要的官方關(guān)于小產(chǎn)權(quán)房的認(rèn)定和表述。其內(nèi)容如下：“城市居民不要購買在集體土地上建設(shè)的房屋。目前的法律法規(guī)不允許在集體土地上進(jìn)行房地產(chǎn)開發(fā)。不允許集體土地上建設(shè)的房屋向本集體經(jīng)濟(jì)組織以外成員銷售。目前，有些村集體經(jīng)濟(jì)組織在本村集體土地上集中建設(shè)農(nóng)民住宅樓，用于安置本集體經(jīng)濟(jì)組織成員，但在安置過程中，擅自擴(kuò)大銷售對象，以較低的價格向本集體經(jīng)濟(jì)組織以外成員銷售。非集體經(jīng)濟(jì)組織成員購買此類房屋，將無法辦理房屋產(chǎn)權(quán)登記，合法權(quán)益難以得到保護(hù)。有些項目允諾辦理的‘鄉(xiāng)產(chǎn)權(quán)’、‘小產(chǎn)權(quán)’，均不符合法律規(guī)定，不受法律保護(hù)。 ”

　　何謂“小產(chǎn)權(quán)”、“鄉(xiāng)產(chǎn)權(quán)”？相對于城市房地產(chǎn)市場，鄉(xiāng)村集體土地上建造的房屋尚沒有統(tǒng)一的交易中心或交易市場。為了明晰產(chǎn)權(quán)，當(dāng)?shù)剜l(xiāng)鎮(zhèn)政府頒發(fā)產(chǎn)權(quán)證明或者土地使用證明。按照國家現(xiàn)有的土地管理法及其相關(guān)規(guī)定，這類住房尚不能進(jìn)入城市房地產(chǎn)市場，所以坊間稱之“小產(chǎn)權(quán)”或“鄉(xiāng)產(chǎn)權(quán)”。

　　但銷售人員表示：“我們不是‘小產(chǎn)權(quán)房’，我們出售的是房屋的30年使用權(quán)。 ”如果不看政策風(fēng)險，以市場行情來衡量，這個樓盤的價格并不貴，單價只有3000元左右。在奉賢區(qū)南橋鎮(zhèn)上，正陽世紀(jì)星城3期的房源均價為8800元/平方米，“小產(chǎn)權(quán)”房的價格優(yōu)勢十分明顯。銷售人員表示，買使用權(quán)無需繳稅，購房者可獲得房屋專用使用證，購房者和農(nóng)戶、開發(fā)商、鎮(zhèn)政府一起簽協(xié)議，有律師見證。如果不自住，也可以出租，或者轉(zhuǎn)售使用權(quán)。

　　價格實惠潛藏風(fēng)險

　　聽上去十分實惠，但風(fēng)險不容忽視。上海聯(lián)業(yè)律師事務(wù)所律師馬永健指出，這實際是在規(guī)避法律，變相出售。目前國家對集體土地控制十分嚴(yán)格，集體土地上建房只能在該集體內(nèi)流通，由該集體內(nèi)村民居住使用。另一位法律人士則質(zhì)疑“30年”的期限，他表示：“讓渡房屋的使用權(quán)實際上就是出租，但國家規(guī)定房屋出租期限最長為20年。超過的10年不受法律保護(hù)。 ”而且由于僅擁有房屋的使用權(quán)，也不能像產(chǎn)權(quán)房一樣抵押；如果遇到國家征地或拆遷，購房人的利益將很難保證。

　　也有市場聲音表示，目前商品住宅使用年限不過70年，價格卻要高得多。日前公布的數(shù)據(jù)顯示，上海2008年的房價收入比達(dá)10.62。一般而言，在發(fā)達(dá)國家，房價收入比超過6就可視為泡沫區(qū)。商品住宅已經(jīng)是工薪階層不能承受之“重”。對于自住客而言，只要能保證居住，情愿選擇便宜的“使用權(quán)房”。 “30年之后的事情30年后再說。 ”

　　相關(guān) 法規(guī)

　　1、土地管理法第63條規(guī)定：“農(nóng)民集體所有的土地的使用權(quán)不得出讓、轉(zhuǎn)讓或者出租用于非農(nóng)業(yè)建設(shè)；但是，符合土地利用總體規(guī)劃并依法取得建設(shè)用地的企業(yè)，因破產(chǎn)、兼并等情形致使土地使用權(quán)依法發(fā)生轉(zhuǎn)移的除外。 ”

　　2、《土地管理法》第62條第4款規(guī)定，“農(nóng)村村民出賣、出租住房后，再申請宅基地的，不予批準(zhǔn)。 ”

　　3、《國務(wù)院辦公廳關(guān)于加強(qiáng)土地轉(zhuǎn)讓管理嚴(yán)禁炒賣土地的通知》(國辦［1999］39號)規(guī)定，“農(nóng)民的住宅不得向城市居民出售，也不得批準(zhǔn)城市居民占用農(nóng)民集體土地建住宅，有關(guān)部門不得為違法建造和購買的住宅發(fā)放土地使用證和房產(chǎn)證”；國土資源部〔2004〕234號《關(guān)于加強(qiáng)農(nóng)村宅基地管理的意見》規(guī)定(重申)：“嚴(yán)禁城鎮(zhèn)居民在農(nóng)村購置宅基地，嚴(yán)禁為城鎮(zhèn)居民在農(nóng)村購買和違法建造的住宅發(fā)放土地使用證。 ”

　　4、《中華人民共和國合同法》第二百一十四條規(guī)定，租賃期限不得超過二十年。超過二十年的，超過部分無效。租賃期間屆滿，當(dāng)事人可以續(xù)訂租賃合同，但約定的租賃期限自續(xù)訂之日起不得超過二十年。