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易憲容:房地產(chǎn)信貸風(fēng)險是銀行業(yè)面臨最大問題

2010年06月29日 07:11 來源:上海證券報 參與互動(0)  【字體:↑大 ↓小

  商業(yè)銀行的壓力測試難以評估房地產(chǎn)信貸風(fēng)險,但其對房價下跌30%的可容忍度誤導(dǎo)了市場預(yù)期。如果不超前認(rèn)識到房貸風(fēng)險、房地產(chǎn)泡沫破滅對金融體系的沖擊及對經(jīng)濟的危害性,房貸風(fēng)險上升將演變?yōu)楫?dāng)前我國銀行業(yè)面臨的最大風(fēng)險。

  當(dāng)前,我國銀行業(yè)正面臨七大風(fēng)險,其中最為嚴(yán)重的風(fēng)險是商業(yè)銀行的房地產(chǎn)信貸風(fēng)險。這是從日前銀監(jiān)會發(fā)布的2009年年報中獲得的最新信息。因此,如何防范我國銀行業(yè)的房地產(chǎn)信貸風(fēng)險,這個問題更值得關(guān)注。

  之所以這么講,是因為據(jù)銀監(jiān)會的最新年報指出,截至2009年末,我國房地產(chǎn)貸款余額為7.33萬億元,同比增速達38.1%。其中,個人住房按揭貸款業(yè)務(wù)中的不審慎行為可能會加劇房貸風(fēng)險,或?qū)е卢F(xiàn)房地產(chǎn)開發(fā)貸款的信用風(fēng)險上升,加上地方融資平臺貸款也隱藏較大風(fēng)險,這些現(xiàn)象預(yù)示了我國銀行業(yè)已面臨較大的房地產(chǎn)信貸風(fēng)險。

  盡管近期國內(nèi)部分商業(yè)銀行對房地產(chǎn)貸款進行了專項壓力測試,結(jié)果似乎頗為樂觀。但以筆者之見,這種壓力測試關(guān)注的房地產(chǎn)貸款風(fēng)險基本上是個體的、靜態(tài)的,從國際上房地產(chǎn)泡沫導(dǎo)致金融危機的歷次情況分析,房地產(chǎn)信貸風(fēng)險卻是整體的、動態(tài)的。因此,我們只有從動態(tài)的角度出發(fā),才能真正洞悉或把握當(dāng)今我國房地產(chǎn)信貸的整體或系統(tǒng)性風(fēng)險,才能防御由房地產(chǎn)信貸風(fēng)險可能引發(fā)的潛在金融風(fēng)險。

  因為,房地產(chǎn)泡沫在沒有破滅之前,無論是政府還是企業(yè)及投資者都會認(rèn)為房地產(chǎn)泡沫并不大,特別是認(rèn)為房地產(chǎn)泡沫不會破滅。在我國,一些相當(dāng)離譜的觀念仍在影響市場的預(yù)期,如土地具有完全的稀缺性、住房的剛性需求不會變化、北京等大都市因有全球購買者而住房房價不會下跌等。確實,在房地產(chǎn)泡沫破滅之前,很少有人會認(rèn)識到這一泡沫破滅可能產(chǎn)生的巨大危害性。也就是說,只有當(dāng)房地產(chǎn)泡沫破滅導(dǎo)致了系統(tǒng)性風(fēng)險或金融危機后,人們才可能會“幡然醒悟”。

  如今,有一種觀點相當(dāng)流行,認(rèn)為當(dāng)今房地產(chǎn)信貸在整個銀行業(yè)信貸占比并不高,與發(fā)達國家相比仍有很大的增長空間。需要注意的是,歐美房地產(chǎn)市場發(fā)展已逾百年歷史,但我國房地產(chǎn)市場僅有10多年的發(fā)展歷史,且這個市場具有一手房占主導(dǎo)的市場特征。如果房地產(chǎn)貸款對整個信貸占比高出歐美國家的話,這可能預(yù)示我國房地產(chǎn)市場早已過度發(fā)展。

  據(jù)此觀察,分析當(dāng)今我國的房地產(chǎn)信貸風(fēng)險,不僅要看房地產(chǎn)貸款所占整個銀行業(yè)信貸比重的高低,還要分析投資者購房的價格及融資的杠桿比率。

  目前,銀監(jiān)會要求各商業(yè)銀行進行壓力測試,以觀察各商業(yè)銀行對房地產(chǎn)信貸風(fēng)險的承受容忍度。盡管這一壓力測試有助于我們更關(guān)注和警惕房地產(chǎn)信貸風(fēng)險,但這種測試仍是靜態(tài)的。在以投資為主導(dǎo)的房地產(chǎn)市場中,房價波動、按揭貸款利率特別是市場預(yù)期等因素變化都是動態(tài)的,特別是商業(yè)銀行的壓力測試難以預(yù)估到市場預(yù)期的相應(yīng)變化,也就是說,壓力測試是無法預(yù)見到市場預(yù)期變化可能產(chǎn)生的市場結(jié)果。

  這又引出另一個流行觀點,認(rèn)為商業(yè)銀行信貸風(fēng)險的壓力測試顯示它們對房價下跌的可容忍度為30%,因此,未來房價下跌幅度很可能落在30%區(qū)間內(nèi)。問題是商業(yè)銀行房地產(chǎn)信貸風(fēng)險壓力測試揭示房價下跌的空間并不大,誤導(dǎo)大多數(shù)住房持有成本過低的投資者不愿出售住房。由此可見,國十條后不少城市房地產(chǎn)市場出現(xiàn)“量跌價穩(wěn)”,與這個預(yù)期不無關(guān)系。

  除了市場預(yù)期始終處在動態(tài)變化外,由于住房按揭貸款大多是中長期貸款,所以住房信貸風(fēng)險的動態(tài)性還體現(xiàn)在,這一風(fēng)險往往需要比較長的時期內(nèi)才能釋放或顯現(xiàn)出來。特別是近幾年來國內(nèi)房價出現(xiàn)持續(xù)飆升,使得銀行的房地產(chǎn)信貸風(fēng)險看起來更低了,甚至有人認(rèn)為房地產(chǎn)信用貸款是一塊“優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)”。但是,從國際金融市場的發(fā)展歷史觀察,曾為發(fā)達國家的那些住房“優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)”先后出現(xiàn)了問題,并產(chǎn)生危及全球的金融危機,以此觀察,我國肯定也不能例外。事實上,當(dāng)前我國房地產(chǎn)泡沫已經(jīng)被吹大了,只是我們還不知道房地產(chǎn)泡沫什么時候會破滅、泡沫破滅對經(jīng)濟的沖擊與影響如何而已。

  由上分析顯見,鑒于目前我國的房地產(chǎn)信貸風(fēng)險是動態(tài)的,商業(yè)銀行的靜態(tài)壓力測試難以全面評估這一風(fēng)險。因此,監(jiān)管部門應(yīng)當(dāng)密切關(guān)注房地產(chǎn)信貸風(fēng)險的動態(tài)變化,要超前認(rèn)識到房地產(chǎn)泡沫破滅對金融體系的沖擊及對整個經(jīng)濟的危害性。否則,當(dāng)房地產(chǎn)信貸的系統(tǒng)性風(fēng)險真正爆發(fā)時,我們將難以減小房地產(chǎn)泡沫的破滅對經(jīng)濟的重大沖擊。(中國社會科學(xué)院金融研究所研究員易憲容)

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【編輯:何敏】
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直隸巴人的原貼:
我國實施高溫補貼政策已有年頭了,但是多地標(biāo)準(zhǔn)已數(shù)年未漲,高溫津貼落實遭遇尷尬。
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