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小戶型難貸八成貸款? 房貸遭遇“新政后遺癥”

2006年09月13日 16:25

     房地產(chǎn)金融在金融總量中所占的比例越來越高。央行統(tǒng)計(jì)說,2005年底房地產(chǎn)貸款達(dá)到3.07萬億元,占金融機(jī)構(gòu)人民幣各項(xiàng)貸款余額的14.84%,商業(yè)性個人住房貸款余額為1.84萬億元,占金融機(jī)構(gòu)人民幣貸款余額的8.9%。 中新社發(fā) 吳芒子 攝


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  中新網(wǎng)9月13日電  國六條實(shí)施、央行宣布加息……國家有關(guān)部門針對個人住房貸款的規(guī)定逐一落實(shí)。但是,近期卻有讀者屢屢投訴,指銀行并沒按照國家新政策90平方米以下小戶型自住房可享受最低二成首付,以及個人房貸最優(yōu)惠利率的規(guī)定去執(zhí)行!稄V州日報》記者對此進(jìn)行調(diào)查和采訪,發(fā)覺讀者投訴情況確實(shí)存在,而銀行方面則稱另有苦衷。

  新政:小戶型自住房可享受最低二成首付

  買房人:銀行應(yīng)該開綠燈

  準(zhǔn)備購買新港中路某樓盤的許先生一籌莫展。他看中了該小區(qū)某個88平方米、總價為70萬的小戶型單位,按國六條有關(guān)規(guī)定,購買90平方米以下的小戶型自住房,符合享受最低兩成首付的銀行按揭優(yōu)惠政策。許先生手頭上能夠籌集到現(xiàn)金為15萬元,剛好夠付兩成首期,滿心歡喜的他正準(zhǔn)備在樓盤銷售中心下定金,但此樓盤指定的銀行按揭代理中介卻“警告”他,國六條正式實(shí)施后,在銀行申請兩成首付很難獲批,就算是90平方米以下的自住房也未必能申請到八成貸款。一旦向銀行申請八成住房按揭未獲通過,意味著許先生不僅拿不回自己的買房定金,而且還必須辦理退房手續(xù),就算許先生愿意追加首付,也不能再購心儀的這套單位。因此,中介極力勸說許先生,還是申請七成按揭比較保險。

  許先生認(rèn)為,國六條的出臺,是為了遏止樓市盲目投資造成房價虛高,但對于居民購買用于自住的中小戶型,是持鼓勵態(tài)度的。銀行和開發(fā)商應(yīng)嚴(yán)格執(zhí)行有關(guān)規(guī)定,對購買90平方米以下的小戶型自住房購買者八成貸款放綠燈,而不是給購房者設(shè)置障礙。

  銀行:貸款人還款能力是關(guān)鍵

  接到投訴后,記者走訪了廣州近期推出的新盤,獲悉自國六條出臺后,大部分樓盤指定按揭的銀行都沒批出過八成的貸款。記者從市內(nèi)各大銀行也證實(shí)了這一點(diǎn)。廣州某銀行近一個月來新放的房貸中,90平方米以下的自住房貸款約占三分之一,但當(dāng)中九成以上貸款都是貸款七成的。

  不過,銀行認(rèn)為,這并非由于銀行設(shè)置障礙,銀行也沒有違反國六條原則。按國六條規(guī)定,90平方米以下自住房的確最高可貸款八成,但并不是借款人一定可以獲得的貸款成數(shù)。借款人能獲得多少貸款,還受樓盤借款人和樓盤等因素影響,特別是借款人自身的還款能力。

  以許先生為例,其申請金額為房款八成也就是貸款56萬元,期限為20年,等額還款每月需4668元。而許先生夫婦月收入合計(jì)1萬元,月供款接近收入一半,這是銀行判斷借款人是否具備足夠還款能力的臨界指標(biāo)。而且,許先生還沒子女,預(yù)計(jì)在貸款后家庭支出還將大大增多。所以,類似這樣的個案,銀行拒絕貸款八成也是很正常。而作為代理按揭的中介和樓盤銷售人員,提醒購房者注意萬一被銀行拒貸而被迫退房的風(fēng)險,也是其職責(zé)所在。

  新政:個人房貸最優(yōu)惠利率下浮幅度擴(kuò)大到15%

  買房人:貸款已簽未放不能享受最優(yōu)惠利率?

  張女士向記者投訴,在8月19日加息前,她在廣州某銀行獲準(zhǔn)以當(dāng)時的最優(yōu)惠利率即基準(zhǔn)利率下浮10%的房貸,并和銀行簽訂了貸款合同。由于該筆貸款8月19日才發(fā)放,該銀行便聲稱加息前發(fā)放貸款的基準(zhǔn)利率須按新利率來計(jì)算,“遇調(diào)整息即按新的利率來計(jì)算,這是無可厚非的!睆埮勘硎,但銀行原來可以按最優(yōu)惠利率來貸款的承諾,在加息后卻“出爾反爾”。原來,該銀行合同原條款上注明“貸款利率執(zhí)行同期同檔次基準(zhǔn)利率下浮10%”,而8月19日加息后,央行將個人住房貸款執(zhí)行的利率下浮幅度從過去10%擴(kuò)大到15%。

  張女士轉(zhuǎn)述這家銀行的解釋,是由于合同已簽訂,若將執(zhí)行利率下浮的幅度改為15%,銀行需和借款人重新簽訂補(bǔ)充協(xié)議并作公證,為免麻煩,統(tǒng)一將該類貸款合同執(zhí)行利率下浮幅度定為原規(guī)定的10%不變。也就是說,張女士即使符合新政策最優(yōu)惠利率的條件,也只能按原政策最低下浮幅度執(zhí)行。

  銀行:按原合同約定操作或改變原利率下浮幅度

  記者從市內(nèi)廣州各大銀行獲悉,對于8月19日前簽訂合同的借款人,銀行主要有兩種做法。一是貸款利率按原合同約定進(jìn)行操作,例如工商銀行。而另一種是根據(jù)客戶資信情況,可以與客戶商定是否簽訂補(bǔ)充協(xié)議,改變原來利率下浮的幅度,比如農(nóng)業(yè)銀行。

  不過,工商銀行也率先對存量貸款到明年調(diào)息期執(zhí)行的利率作出明確規(guī)定:對于享受舊政策最優(yōu)惠利率即基準(zhǔn)利率下浮10%并且處于供款期的借款人,到明年調(diào)息期時可以享受新的最優(yōu)惠利率即基準(zhǔn)利率下浮15%執(zhí)行。這意味著,8月19日前已簽訂合同但在19日后才放款的個人房貸,明年可以按此規(guī)定統(tǒng)一從執(zhí)行基準(zhǔn)利率下浮10%改為下浮15%。除了工行之外,其他主要商業(yè)銀行對此仍沒有作出明確規(guī)定。(孔華)

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