中新網(wǎng)11月20日電 除了隱瞞利潤(rùn)外，部分房地產(chǎn)商利潤(rùn)還大量外流到合資合作方、中介或關(guān)聯(lián)個(gè)人，加上數(shù)額巨大的灰色支出，使得在房?jī)r(jià)暴漲的背景下，一些房地產(chǎn)商的報(bào)表利潤(rùn)漲幅并不明顯。
據(jù)《中國(guó)證券報(bào)》報(bào)道，日前，財(cái)政部發(fā)布的《中華人民共和國(guó)財(cái)政部會(huì)計(jì)信息質(zhì)量檢查公告(第十二號(hào))》顯示，部分房地產(chǎn)企業(yè)會(huì)計(jì)信息失真較為嚴(yán)重。39戶(hù)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)共查出資產(chǎn)不實(shí)93億元，收入不實(shí)84億元，利潤(rùn)不實(shí)33億元；部分房地產(chǎn)企業(yè)存在較為嚴(yán)重的偷漏稅問(wèn)題，少數(shù)企業(yè)甚至通過(guò)虛構(gòu)業(yè)務(wù)、編造合同等手段騙取銀行信用。
值得關(guān)注的是，房地產(chǎn)企業(yè)會(huì)計(jì)信息失真，并不僅限于上述公告所透露的利潤(rùn)隱瞞問(wèn)題。現(xiàn)實(shí)中，一些房地產(chǎn)企業(yè)通過(guò)各式手段進(jìn)行的利潤(rùn)外流與利益輸送涉及的數(shù)額可能比利潤(rùn)隱瞞更大、也更頻繁，而且很多利潤(rùn)外流屬于“表外”業(yè)務(wù)，常規(guī)的審計(jì)查賬很難發(fā)現(xiàn)。概括而言，一些房地產(chǎn)企業(yè)的利潤(rùn)外流主要有以下三種渠道。
外流到合資合作方
一些公司采取房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目合作或合資的方式，將公司應(yīng)得利潤(rùn)外流到其他法人或自然人。
從公開(kāi)披露信息的上市公司相關(guān)資料看，目前部分上市公司大股東將自己的項(xiàng)目交由上市公司開(kāi)發(fā)，或是大股東和上市公司成立項(xiàng)目聯(lián)合開(kāi)發(fā)公司。一般情況下，對(duì)于大股東出地，由股份公司出資金進(jìn)行項(xiàng)目的合作，一些大股東與上市公司往往根據(jù)需要簽訂合作開(kāi)發(fā)協(xié)議，由上市公司負(fù)擔(dān)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的所有風(fēng)險(xiǎn)，大股東坐收漁利，這實(shí)際上是變相侵占上市公司的利益。更有一些上市公司的母公司采取了只“合作”不出資的方式白拿利潤(rùn)，或者并不采取項(xiàng)目合作、合資的方式，而是將其開(kāi)發(fā)的房地產(chǎn)項(xiàng)目的成本(部分甚至全部)直接由上市公司承擔(dān)，自己做無(wú)本或低成本的生意。此類(lèi)關(guān)聯(lián)交易，導(dǎo)致上市公司的利潤(rùn)大幅減少或成本大幅增加。當(dāng)然，項(xiàng)目合作式的利潤(rùn)外流，并不限于流向上市公司的大股東，也可能流向其他貌似無(wú)關(guān)的單位甚至公司高管私人控制的法人實(shí)體。而非上市公司由于沒(méi)有強(qiáng)制信息披露義務(wù)，其利潤(rùn)外流的隱患就更大。
流向中介或關(guān)聯(lián)個(gè)人
房?jī)r(jià)飆升過(guò)程中產(chǎn)生的暴利，有一部分流向中介公司或關(guān)聯(lián)個(gè)人。
據(jù)媒體報(bào)道，房?jī)r(jià)暴漲的過(guò)程中，存在一些開(kāi)發(fā)商與中介公司聯(lián)手哄抬房?jī)r(jià)并外流利潤(rùn)的問(wèn)題。其慣用方法是：先讓中介在開(kāi)盤(pán)前一周就陸續(xù)雇民工排隊(duì)，制造銷(xiāo)售緊張氣氛；在開(kāi)盤(pán)時(shí)，讓部分房源被中介或內(nèi)部員工等虛假客戶(hù)以高于申報(bào)價(jià)格10%到20%的價(jià)格簽訂合同；在正常排隊(duì)搶購(gòu)不到房的情況下，中介公司就以虛高價(jià)格為參考價(jià)，開(kāi)始到排隊(duì)的真實(shí)購(gòu)買(mǎi)者中兜售，只要購(gòu)房者在合同款外，向中介公司多付一定數(shù)額的“咨詢(xún)費(fèi)”(有的高達(dá)10萬(wàn)元)就可以買(mǎi)到“奇缺”并有升值潛力的房；這時(shí)，真正的買(mǎi)房者中開(kāi)始有人憋不住“上鉤”，以高價(jià)或加價(jià)從中介手里買(mǎi)進(jìn)，購(gòu)房者中隨即產(chǎn)生“羊群效應(yīng)”，引起大批搶購(gòu)；開(kāi)發(fā)商開(kāi)始大量出貨，中介手中的房子也乘機(jī)出手。等大部分房源售完時(shí)，開(kāi)發(fā)商再以各種理由，撤銷(xiāo)當(dāng)初“演戲”時(shí)所訂的高價(jià)合同。
據(jù)上海房地資源網(wǎng)的信息，許多樓盤(pán)合同撤銷(xiāo)率之高讓人吃驚：某樓盤(pán)499套房子成交了1707次，合同撤銷(xiāo)1238次；86套房子成交了349次，合同撤銷(xiāo)310次。由此，在一些開(kāi)發(fā)商與中介公司聯(lián)手的過(guò)程中，一方面哄抬了房?jī)r(jià)，但另一方面房地產(chǎn)公司并沒(méi)有從畸高的房?jī)r(jià)中獲得全部的利潤(rùn)，很大一部分利潤(rùn)外流給了中介公司——而這些利潤(rùn)流向的中介公司很可能又跟某些個(gè)人存在利益關(guān)系。
灰色開(kāi)支金額巨大
一些房地產(chǎn)公司的眾多灰色開(kāi)支也侵蝕其利潤(rùn)。
從行業(yè)的特殊性及橫向比較而言，房地產(chǎn)與建筑業(yè)是公認(rèn)的商業(yè)賄賂問(wèn)題比較突出的行業(yè)之一。有業(yè)內(nèi)人士透露，一些公司用來(lái)疏通涉及開(kāi)發(fā)各關(guān)節(jié)的好處費(fèi)在開(kāi)發(fā)期內(nèi)的幾年算下來(lái)，大概占到樓盤(pán)總成本的2%或3%左右，有的甚至更高。而對(duì)這些“灰色開(kāi)支”，很多公司是通過(guò)虛增成本開(kāi)支的方式而沖減稅前利潤(rùn)的，由此導(dǎo)致房地產(chǎn)企業(yè)的利潤(rùn)流向權(quán)利尋租者。（黃建中）
