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業(yè)內(nèi)稱上海樓市"節(jié)點(diǎn)"到來 房價(jià)升降只在一線間

2006年10月10日 15:22

    2006年6月23日,“國六條”及作為“國六條”實(shí)施細(xì)則的9部門意見出臺(tái)后,上海樓市出現(xiàn)成交量猛跌的局面。與此同時(shí),1至5月上海房地產(chǎn)開發(fā)投資出現(xiàn)近年來的首度下降。有業(yè)內(nèi)分析人士稱,將這兩方面的情況結(jié)合起來考慮后可以斷言,宏觀調(diào)控對(duì)上海樓市已初顯成效。 中新社發(fā) 井韋 攝


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  中新網(wǎng)10月10日電 上海樓市竟似古時(shí)笑靨如花的青樓女子——看空者說,對(duì)我有情;看多者也說,對(duì)我未必?zé)o意。

  《經(jīng)濟(jì)參考報(bào)》報(bào)道說,雖然行內(nèi)有“金九銀十”的說法,但上海樓市的表現(xiàn)顯然并不盡如人意。自9月以來,上海市場雖然新盤迭出,但其成交量卻一直未能走出今年6月以來的低谷!敖鹁拧辈]有給眾多房地產(chǎn)開發(fā)商帶來預(yù)期中的回升和足夠的利潤。

  但與此相矛盾的事實(shí)也同時(shí)在發(fā)生——9月,上海土地市場異常紅火。9月6日,浦東花木地塊拍出了近60億的天價(jià),28日,閘北大寧地塊、閔行顓橋地塊又分別在經(jīng)過35輪和50輪的競價(jià)后,以4.05億元、5.3億元的價(jià)格找到買主。

  “從這三幅地的樓板價(jià)看,與周邊住宅銷售均價(jià)已相去不遠(yuǎn)。如果未來房價(jià)不能上漲,其利潤相當(dāng)有限!睒I(yè)內(nèi)人士評(píng)價(jià)說。

  成交低谷徘徊,說明消費(fèi)者對(duì)后市態(tài)度尚不明朗;地價(jià)不斷攀高,說明開發(fā)商預(yù)期未來樓市還要漲。消費(fèi)者與開發(fā)商之間的重大差異構(gòu)成了上海樓市的第一個(gè)“謎面”。

  上海樓市第二個(gè)“謎面”是統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)與消費(fèi)者直觀感受之間的差距。

  “報(bào)紙上的文章說,上海樓價(jià)降了,為什么我一點(diǎn)感覺也沒有?”面對(duì)媒體鋪天蓋地的樓價(jià)微降的消息,上海市民張小淮疑問重重。

  國家統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)說上海新房售價(jià)下降,上海著名房地產(chǎn)網(wǎng)站房產(chǎn)之窗網(wǎng)也說房價(jià)在降,但張小淮根據(jù)他的直觀感受,就是拒絕接受這一事實(shí)。來自房產(chǎn)之窗網(wǎng)樓市行情監(jiān)測系統(tǒng)的數(shù)據(jù)顯示,9月15日至9月22日,上海動(dòng)遷類住宅成交1167套,均價(jià)3554元,占住宅總成交的23.1%;9月22日至9月28日,上海動(dòng)遷類住宅成交1632套,均價(jià)3415元,占住宅總成交的27%。

  這種低均價(jià)的動(dòng)遷類住宅成交占比過高的現(xiàn)象可能是造成消費(fèi)者無法感知房價(jià)下跌的一個(gè)重要原因。

  造成統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)與消費(fèi)者直觀感受“落差”的第二個(gè)原因是開發(fā)商不敢大張旗鼓地進(jìn)行“價(jià)格戰(zhàn)”。自去年以來,滬上不少樓盤在降價(jià)之后出現(xiàn)了大量退房的情況!啊朔俊F(xiàn)象逼迫開發(fā)商不敢輕言降價(jià),至少不敢大張旗鼓地降價(jià)。”對(duì)“退房”現(xiàn)象的影響,有學(xué)者作如是評(píng)論。

  房價(jià)會(huì)跌;房價(jià)不會(huì)跌——伴隨著上海樓市兩大謎團(tuán)的日益凸顯,對(duì)市場前景的爭論已經(jīng)出現(xiàn)。

  一種觀點(diǎn)認(rèn)為,從投資角度看,房地產(chǎn)市場是典型的預(yù)期市場。地價(jià)的上升將帶來樓價(jià)上升的預(yù)期,觀望資金可能“入場”,上海樓市將再度升溫。

  另一種觀點(diǎn)則認(rèn)為,“地王”頻出是“土地?cái)鄼n-恢復(fù)供應(yīng)”期的正,F(xiàn)象,而且地塊本身價(jià)值也在其中起到了重要作用。當(dāng)下房地產(chǎn)商和消費(fèi)者的行為都表明,滬上樓市在下一階段有可能走出一條平緩下行曲線。

  “由于宏觀調(diào)控的持續(xù)作用和反商業(yè)賄賂的深入開展,上海樓市可能會(huì)真的迎來一個(gè)拐點(diǎn)。”上海房地產(chǎn)獨(dú)立評(píng)論人士顧海波稱。

  如果說上海樓市六七月份的觀望是對(duì)政策前景不明朗的觀望,那么,在房產(chǎn)調(diào)控各項(xiàng)政策基本出齊、政府決心已顯的九十月份,這種觀望已經(jīng)表現(xiàn)得相當(dāng)純粹,那就是消費(fèi)者對(duì)市場本身的擔(dān)憂。

  而在開發(fā)商層面,類似的憂慮其實(shí)也已經(jīng)出現(xiàn)。“現(xiàn)在的市場我看不清楚。各種對(duì)立的因素太多,到底會(huì)怎樣走,只有拭目以待。”一位在幾個(gè)月前尚對(duì)市場表現(xiàn)出無比信心的房地產(chǎn)商日前說。

  不管“拐點(diǎn)”是否到來,但一個(gè)毫無疑問的事實(shí)是,上海樓市的“節(jié)點(diǎn)”已經(jīng)到來。(蔡國兆 徐壽松)

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