按照正在征求意見的物權(quán)法草案，業(yè)主依法共同決定制定和修改業(yè)主會(huì)議議事規(guī)則，選聘和解聘物業(yè)管理機(jī)構(gòu)或者其他管理人等，以維護(hù)業(yè)主作為產(chǎn)權(quán)人應(yīng)有的權(quán)利。
［生活案例］2004年底，圍繞著小區(qū)物業(yè)選聘以及新舊物業(yè)的交替，上海某小區(qū)內(nèi)上演了這樣一幕：在公開招標(biāo)選聘中落選的鵬欣物業(yè)公司以種種理由拒絕移交撤離，并采取各 種手段阻撓中標(biāo)公司進(jìn)駐，甚至還出現(xiàn)協(xié)助業(yè)主委員會(huì)工作的業(yè)主被打、業(yè)主委員會(huì)成員被保安騷擾、業(yè)主委員會(huì)貼出的告示被撕毀等情況，業(yè)主委員會(huì)的工作陷入困境，小區(qū)內(nèi)也出現(xiàn)了種種不安定的狀況。
［草案摘錄］下列事項(xiàng)由業(yè)主依法共同決定：(一)制定和修改業(yè)主會(huì)議議事規(guī)則；(二)制定和修改建筑物及其附屬設(shè)施的管理規(guī)約；(三)選舉和更換業(yè)主委員會(huì)；(四)選聘和解聘物業(yè)管理機(jī)構(gòu)或者其他管理人；(五)籌集和使用建筑物及其附屬設(shè)施的維修基金；(六)修繕、改建、重建建筑物及其附屬設(shè)施；(七)有關(guān)共有和共同管理權(quán)利的其他重大事項(xiàng)。
對(duì)侵害業(yè)主共同權(quán)益的行為，對(duì)物業(yè)管理機(jī)構(gòu)等違反合同發(fā)生的爭(zhēng)議，業(yè)主會(huì)議經(jīng)三分之二以上業(yè)主同意，可以以業(yè)主會(huì)議的名義提起訴訟、申請(qǐng)仲裁；業(yè)主也可以以自己的名義提起訴訟、申請(qǐng)仲裁。
［記者點(diǎn)評(píng)］物業(yè)本是全體業(yè)主聘請(qǐng)的“管家”，是受業(yè)主的委托，幫助業(yè)主管理小區(qū)、維護(hù)小區(qū)的服務(wù)機(jī)構(gòu)。但現(xiàn)實(shí)生活中，他們卻常�！胺纯蜑橹鳌保尯芏鄻I(yè)主不得不看他們的“臉色”行事。
根據(jù)物權(quán)法草案的規(guī)定，對(duì)建設(shè)單位聘請(qǐng)的物業(yè)管理機(jī)構(gòu)或者其他管理人，業(yè)主有權(quán)更換。此外，業(yè)主還可以自行管理建筑物及其附屬設(shè)施，而不聘請(qǐng)物業(yè)進(jìn)行管理。專家認(rèn)為，這在一定程度上可以避免開發(fā)商和物業(yè)“聯(lián)手對(duì)付”業(yè)主現(xiàn)象的發(fā)生。
草案規(guī)定，業(yè)主對(duì)物業(yè)進(jìn)行更換，屬于產(chǎn)權(quán)人的權(quán)利，只要“經(jīng)專有部分占建筑物總面積二分之一以上的業(yè)主且占總?cè)藬?shù)二分之一以上的業(yè)主同意”，就可以實(shí)施。如果物業(yè)發(fā)生侵害業(yè)主權(quán)益的行為，業(yè)主還可將其訴諸法律。相關(guān)規(guī)定給業(yè)主更換令人不滿意的物業(yè)提供了法律依據(jù)。也許，不久的將來，對(duì)于業(yè)主來說，更換意物業(yè)不再是一個(gè)令人頭疼的話題。(來源：新華網(wǎng)；作者：張宗堂）
