中新網(wǎng)8月25日電 據(jù)北京晚報報道，日前，北京市豐臺區(qū)慧時欣園、宣武區(qū)凌云居和懷柔富樂小區(qū)北里三個小區(qū)成為住宅專項維修資金的使用試點。宣告北京市歸集五年的這項資金已解除“封凍”，開始發(fā)揮其應有的作用；也使即將進入中修期的部分小區(qū)改造、更新共用設(shè)備、設(shè)施而資金匱乏的問題有了解決的途徑。
維修資金使用原則
《北京市住宅公共維修基金使用管理辦法》規(guī)定：每個業(yè)主在辦理住房入住手續(xù)時都要繳納總房款2%的專項維修資金，作為住宅樓房共用部位和共用設(shè)施設(shè)備的維修養(yǎng)護、更新改造資金。從2000年開始歸集至今年7月底，全市商品住宅專項維修資金已達63.9億元，但此前沒有一個小區(qū)支取、使用過此項資金。
對于未使用的個由，北京市建委小區(qū)辦宣傳培訓科長王穎說：“維修資金使用的決策主體發(fā)生了變化。建設(shè)部、財政部1999年發(fā)布的《住宅共用部位共用設(shè)施設(shè)備維修基金管理辦法》規(guī)定，維修資金使用的決策主體是業(yè)主委員會，2003年國務院頒布的《物業(yè)管理條例》規(guī)定決策主體是業(yè)主大會。維修資金的使用屬于重大事項，必須要召開業(yè)主大會，并且經(jīng)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)全體業(yè)主所持投票權(quán)2/3以上通過才能使用。目前，全市有近3000個小區(qū)，成立業(yè)主大會的只有241個，不足10%。同時，資金安全監(jiān)管體制尚需健全，需要從政策上、技術(shù)手段上建立一套健全、切實可行的資金監(jiān)管系統(tǒng)。目前3個小區(qū)正在進行住宅專項維修資金試點使用，主要目的是為完善住宅專項維修資金使用細則，并且為順利開展業(yè)主委員會成立前資金支用積累經(jīng)驗。
業(yè)主委員會成立前，維修資金原則上不得使用，確實發(fā)生直接影響到業(yè)主的居住生活和安全的情況時，可打破常規(guī)使用維修資金。具體程序為：首先物業(yè)管理企業(yè)將維修工程計劃在工程涉及區(qū)域的公共部分予以公告；其次由物業(yè)管理企業(yè)委托專業(yè)機構(gòu)對維修工程的必要性及費用預算進行鑒定；再由物業(yè)管理企業(yè)將費用預算書、專業(yè)機構(gòu)鑒定報告、工程費用按戶分攤明細表等公示15天，2/3以上業(yè)主同意后(要求書面意見)，可向市小區(qū)辦申請支取。”
試點社區(qū)經(jīng)驗談
豐臺區(qū)慧時欣園小區(qū)這次拿到了311440元維修資金。負責小區(qū)物業(yè)管理的北京綠環(huán)物業(yè)管理有限公司辦公室主任褚寶星說：這筆維修資金我們用于電梯的改造。3個樓的9部電梯中6部更換鋼絲繩，還要增加聯(lián)動裝置。我們物業(yè)公司的6個人春節(jié)前后忙了20多天，進行公示，達到70%的業(yè)主同意后按程序遞交了相關(guān)材料。小區(qū)辦經(jīng)過考核認為我們符合條件。
宣武區(qū)凌云居拿到了133585元，用于6部電梯的中修和更換水泵的高壓變頻器。作為試點小區(qū)，物業(yè)公司——北京華匯物業(yè)管理有限責任公司總經(jīng)理李寧，對專項維修資金的使用有著更多的思索，他說：維修資金是有限的，廣大業(yè)主應當有清醒的認識。這次設(shè)施維修使原有的矛盾凸顯。因為我們這里有50戶未繳納維修資金，因此不能全額撥付。所以希望有關(guān)部門制定業(yè)主購房后繳納維修資金的具體時限，否則有人不履行繳納義務，勢必侵犯其他業(yè)主的權(quán)利；另外，應有政府部門、物業(yè)公司和業(yè)主都認可的專業(yè)中介機構(gòu)對設(shè)備是否應當進行檢修、預算是否合理進行評估。物業(yè)公司在維修中起著承上啟下的作用，稅率的問題應如何解決？
懷柔富樂小區(qū)北里也得到了17500元維修資金，維修滲水的房頂。
業(yè)主無后顧之憂
今后專項維修資金不足以支付設(shè)備維修款項時將如何操作？對此，王穎說：“專項維修資金賬上的錢不足首次歸集額的30%時要進行續(xù)籌，具體方案由業(yè)主大會決定，一般按建筑面積分攤。”
維修資金牽涉到每個業(yè)主的利益，業(yè)主關(guān)心這筆錢用在什么地方。王穎介紹：新的《北京市住宅專項維修資金使用管理辦法草案》已制定完畢，將于年內(nèi)出臺。同時，專項維修資金管理系統(tǒng)也將啟用。通過該網(wǎng)絡系統(tǒng)，能夠使涉及到維修資金的各個主體，如業(yè)主、業(yè)主委員會、開發(fā)商、物業(yè)管理企業(yè)、銀行、包括市區(qū)縣行政主管部門都能按照各自的權(quán)限在網(wǎng)上直接實現(xiàn)維修資金的交納、劃轉(zhuǎn)、查詢、使用、記賬、審批、分攤、監(jiān)督管理等功能。
至于將來辦理相關(guān)手續(xù)時是否可以簡化的問題，王穎說：今后只要進行了公示，有了2/3業(yè)主同意的書面意見，還有專業(yè)機構(gòu)的鑒定，就可以隨時申請隨時審批，不需要很長時間，幾個工作日就可完成。(沈文愉)
