中新網(wǎng)11月21日電 據(jù)《經(jīng)濟(jì)參考報(bào)》報(bào)道，最近有一種流傳甚廣的說法：中國正面臨日本在1985年“廣場協(xié)議”后的情況，房地產(chǎn)業(yè)將因人民幣升值而出現(xiàn)大量“泡沫”，國民經(jīng)濟(jì)已被房地產(chǎn)價(jià)格的快速膨脹所挾持，日本10年衰退的教訓(xùn)有可能在中國重演。
建設(shè)部政策研究中心主任陳淮11月17日在“2005中國房地產(chǎn)業(yè)高層論壇”上表述，從根本上說，造就日本在90年代初期出現(xiàn)嚴(yán)重房地產(chǎn)“泡沫”的原因是資本過剩，中國目前還遠(yuǎn)未到資本過剩的階段。陳淮指出，當(dāng)前，一些媒體輿論開始迫不及待地討論對房地產(chǎn)宏觀調(diào)控政策何時(shí)結(jié)束的問題�？梢钥隙ǖ卣f，政府將不斷運(yùn)用金融、財(cái)政、行政、法律等手段來調(diào)控房地產(chǎn)市場，政府對房地產(chǎn)的調(diào)控是一項(xiàng)長期政策。
目前房價(jià)波動(dòng)很正常
陳淮在17日舉辦的“2005中國房地產(chǎn)業(yè)高層論壇”上發(fā)表演講時(shí)說，房地產(chǎn)市場波動(dòng)對國民經(jīng)濟(jì)的影響不能忽視，對此沒有人懷疑；但是，房價(jià)上下波動(dòng)也是很正常的，中國短期國民經(jīng)濟(jì)中蘊(yùn)含的最大風(fēng)險(xiǎn)并不來自房地產(chǎn)業(yè)，而是來自于利潤下滑較多的制造業(yè)。只要想蓋房就需要借款，住房消費(fèi)和負(fù)債是一種符合規(guī)律的現(xiàn)象。改善房地產(chǎn)業(yè)和金融業(yè)的關(guān)系，需要從市場、機(jī)構(gòu)、品種、銀行、政府等多方面下功夫，而不僅僅是限制房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展規(guī)模及其在整個(gè)國民經(jīng)濟(jì)中所占的比重。實(shí)施宏觀調(diào)控也并不是因?yàn)槿狈ψ銐虻馁Y金支持現(xiàn)有房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展。
調(diào)控政策當(dāng)然要涉及到房價(jià)。陳淮表示，對房價(jià)的調(diào)控目標(biāo)，政策說得非常清楚：其目的在于穩(wěn)定房價(jià)和抑制房價(jià)過快上漲。但“穩(wěn)定”和“抑制過快上漲”的直接結(jié)果并非就一定是“降價(jià)”。例如政策規(guī)定對非普通住房征營業(yè)稅，這顯然會提高而不是降低買方價(jià)格，這會極大抑制投機(jī)性需求和炒作，有助于房價(jià)穩(wěn)定。
陳淮認(rèn)為，要求房地產(chǎn)業(yè)在開發(fā)階段不貸款，差不多就和不讓汽車上路以防止交通事故的發(fā)生一樣不可行。房地產(chǎn)金融概念是一個(gè)很值得深入研究和開拓的領(lǐng)域，在住房供給和需求之間需要有相應(yīng)的中間機(jī)構(gòu)，比如一些發(fā)達(dá)國家的基金、中介機(jī)構(gòu)等。中國現(xiàn)有的一些房地產(chǎn)中介機(jī)構(gòu)在客觀上也起到了平衡供求的作用。在發(fā)展房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)基金、銀行信貸打包上市、發(fā)展合作建房代理制等方面，有關(guān)部門已經(jīng)考慮了很多，現(xiàn)在需要做的就是盡快付諸實(shí)施。
同時(shí)，房價(jià)漲跌還涉及平均房價(jià)與個(gè)別房價(jià)的問題。目前政策明確規(guī)定，要停止別墅供地和嚴(yán)控高檔住房用地，增加中低價(jià)位住房的土地供應(yīng)量。那么這種供給結(jié)構(gòu)改變的結(jié)果必然是平均房價(jià)下降。平均房價(jià)下降并不一定意味著人們實(shí)際買房的價(jià)格就下降。因?yàn)槿藗円I的一定是一個(gè)特定的房子，而不可能是按社會供給結(jié)構(gòu)每種房子買一點(diǎn)。
另外，陳淮表示，就普通居民來說，他們在購房中面臨的風(fēng)險(xiǎn)不僅僅是房價(jià)漲跌的風(fēng)險(xiǎn)，還包括利率變化、稅制改革、匯率變化、收入水平變化等風(fēng)險(xiǎn)。這些風(fēng)險(xiǎn)中，任何一項(xiàng)風(fēng)險(xiǎn)在長達(dá)20年左右的按揭期間或長期持有期間，累積起來的風(fēng)險(xiǎn)都可能遠(yuǎn)超過房價(jià)變化帶來的風(fēng)險(xiǎn)。
中國房地產(chǎn)遠(yuǎn)未到資本過剩階段
最近有媒體大肆報(bào)道“廣場協(xié)議”是日本房地產(chǎn)泡沫的根本原因，中國正面臨日本在1985年“廣場協(xié)議”后的情況，房地產(chǎn)業(yè)將因人民幣升值而出現(xiàn)大量“泡沫”，日本10年衰退的教訓(xùn)有可能在中國重演。
陳淮說：“其實(shí)從根本上說，造就日本在90年代初期出現(xiàn)嚴(yán)重房地產(chǎn)‘泡沫’的原因是資本過剩，是實(shí)業(yè)領(lǐng)域已經(jīng)無法容納不斷積累起來的貨幣資本。人們很容易想象，在本幣升值的預(yù)期下，外幣會大量涌入國內(nèi)，導(dǎo)致包括房地產(chǎn)在內(nèi)的資產(chǎn)價(jià)格上升而形成‘泡沫’；一旦升值預(yù)期減弱，外資撤離必定會導(dǎo)致房價(jià)大跌和‘泡沫’破滅；由此會帶來國民經(jīng)濟(jì)的長期衰退。很多評論文章都是持這個(gè)邏輯。”
這個(gè)邏輯聽起來是成立的。但是人們顯然忽略了一個(gè)歷史的真實(shí)：那就是日本從來沒有過“引進(jìn)外資”的政策。不僅不引進(jìn)，而且始終奉行的是排斥外資進(jìn)入的政策。即使“廣場協(xié)議”之后，外資也并未獲得過多大機(jī)會買日本的房地產(chǎn)，更不要說投資日本的房地產(chǎn)業(yè)。事實(shí)上，“廣場協(xié)議”并不是日元升值的起點(diǎn)，日本經(jīng)濟(jì)的風(fēng)險(xiǎn)最初也并不是房地產(chǎn)業(yè)釀就的。當(dāng)時(shí)，日本政府迫切希望趕上歐美發(fā)達(dá)國家，大規(guī)模提高了全社會住房改善、住房消費(fèi)的預(yù)期，政府對房地產(chǎn)大拆大建，并進(jìn)一步提出了在短期內(nèi)讓收入房價(jià)比與發(fā)達(dá)國家看齊、短期內(nèi)降低房價(jià)等目標(biāo)，結(jié)果導(dǎo)致了泡沫的快速破滅，這才有了日本房地產(chǎn)業(yè)的大起大落。
陳淮表示，真正導(dǎo)致房地產(chǎn)泡沫危機(jī)的是資本過剩，而不能簡單歸結(jié)為房地產(chǎn)業(yè)自身的發(fā)展問題。中國目前還遠(yuǎn)不到資本過剩的階段。
當(dāng)前政策屬預(yù)防性質(zhì)
“調(diào)控政策的目的，首先和最終都是讓人民群眾住上房子。無疑，價(jià)格的異常暴漲和暴跌都是政策調(diào)控的對象。而且政府對兩方面傾向都應(yīng)當(dāng)有充分的政策儲備�！标惢幢硎荆膭�(lì)而不是限制老百姓合理的住房消費(fèi)、促進(jìn)住房制度向市場化方向轉(zhuǎn)變，這是政策的一貫取向。就是在目前的調(diào)控政策中，居民購買普通住房的按揭貸款利率仍可按正常利率“打九折”，契稅也享受減半征收的優(yōu)惠。按經(jīng)濟(jì)學(xué)常識，促進(jìn)需求的政策就是抑制價(jià)格下滑的政策。這些保護(hù)合理需求的政策都是有效防止“暴跌”的政策組成部分。而且可以說，進(jìn)一步鼓勵(lì)老百姓依靠市場獲取住房的政策仍將是政策體系的主要取向。
目前的調(diào)控政策，從本質(zhì)上說仍是一種“預(yù)見性”、“預(yù)防性”的政策。例如，前一段時(shí)間，一些城市的房地產(chǎn)市場出現(xiàn)問題，政策就將抑制局部問題擴(kuò)大為全局性問題，以此防止一個(gè)產(chǎn)業(yè)的增長影響國民經(jīng)濟(jì)整體的平衡關(guān)系，規(guī)范市場以避免出現(xiàn)資源配置的不公平和低效率。
1980年以來，中國城市人口增長了167%，城鎮(zhèn)居民人均住房面積從不足5平方米擴(kuò)大到了25平方米，這是全世界過去200余年城市化歷史上沒有過的奇跡。這才是真實(shí)的政策效果。
中國現(xiàn)在面臨的住房問題是一個(gè)復(fù)雜的問題。過去包含在企業(yè)內(nèi)部、單位內(nèi)部的住房短缺被級別、工齡、廠齡以及其他限制性因素掩蓋了�，F(xiàn)在這個(gè)被掩蓋的需求釋放到了市場中，直接面對價(jià)格一個(gè)選擇條件。可以說，供給者、需求者、政府都沒有充分經(jīng)驗(yàn)。我們大家都需要探索和積累經(jīng)驗(yàn)。政府需要，政策需要，市場和消費(fèi)者也需要。可以肯定地說，就是目前的政策也不可避免地存在缺陷，更不要說以前的政策。
陳淮認(rèn)為，當(dāng)前，一些媒體輿論開始迫不及待地討論對房地產(chǎn)的宏觀調(diào)控政策何時(shí)結(jié)束的問題�？梢钥隙ǖ卣f，政府將不斷運(yùn)用金融、財(cái)政、行政、法律等手段來調(diào)控房地產(chǎn)市場。例如，為解決低收入群體住房問題，政府可對其“貼息”，“貼息”可以“降低”購房者利息負(fù)擔(dān)。從長遠(yuǎn)看，和房地產(chǎn)有關(guān)的稅收改革和方向?qū)⒈囟ㄊ翘岣叱钟协h(huán)節(jié)的稅賦，降低流轉(zhuǎn)環(huán)節(jié)的稅賦，包括契稅，也就是“減稅”。
而影響房地產(chǎn)市場的財(cái)政、貨幣手段也并非就只是利率和契稅。以稅為例，就包括對土地等要素征稅、對開發(fā)環(huán)節(jié)征稅、對持有環(huán)節(jié)征稅和對流轉(zhuǎn)交易環(huán)節(jié)征稅四個(gè)方面。對流轉(zhuǎn)環(huán)節(jié)動(dòng)用稅收手段，也包括營業(yè)稅、契稅、個(gè)人所得稅和資本利得稅等多種選擇。應(yīng)當(dāng)看到，在宏觀調(diào)控體系中，政府動(dòng)用包括利率在內(nèi)的貨幣手段，包括稅收在內(nèi)的財(cái)政手段，并非就是針對房地產(chǎn)市場。例如，影響中國利率決策的因素，首先包括國民經(jīng)濟(jì)的總量平衡關(guān)系，也就是總供給和總需求之間關(guān)系；國際市場的價(jià)格水平以及中國自身的價(jià)格水平變化；國際貨幣的利率水平等。真正有專業(yè)眼光的學(xué)者都知道，觀察人民幣利率，注意美元和其他國際貨幣的利率水平、國民經(jīng)濟(jì)的通脹率以及國際市場的價(jià)格水平漲落，可能要比房價(jià)重要得多。（洛濤）
