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合同沒規(guī)定何時不交物業(yè)費 業(yè)主呼喚平等待遇

2005年11月23日 17:06

  

各方聲音

  業(yè)主——“老百姓需要一個和諧的生活環(huán)境,但現(xiàn)在我們業(yè)主每天回家面對的卻是‘后院’起火,車胎被扎、半夜接到恐嚇電話等等!鼻彗R明湖花園小區(qū)業(yè)主、著名歌唱家朱明瑛如是說,因為業(yè)主與物業(yè)公司的糾紛,現(xiàn)在的小區(qū)比以前更亂了。

  物業(yè)——與業(yè)主的疲憊不堪相比,物業(yè)公司的一位負責人則抱怨:“我們服務了卻收不到錢,一個小區(qū)只有不到一半的人交物業(yè)費,不交費我們就運作不下去。所以我們只能挑一些愛挑頭的人告,以達到示范效應!

  法官——不斷增加的物業(yè)糾紛更是累壞了法院判案的法官。北京市海淀區(qū)人民法院民庭副庭長馬軍表示,海淀區(qū)法院的法官經(jīng)常要加班,去年加班六個月,今年加班八個月。馬軍說,法官們白天審判,晚上回家寫判決書。這說明什么?說明物業(yè)糾紛的案子太多了。

  律師——“事實上,打官司并不能解決問題,物業(yè)糾紛產(chǎn)生的根源是現(xiàn)行制度設計的缺陷和偏差!币晃环山缛耸勘硎荆唤鉀Q根源問題,物業(yè)糾紛的官司只能越打越多,越打越亂,嚴重影響社會穩(wěn)定。

  中新網(wǎng)11月23日電 不久前,北京市朝陽區(qū)法院對一批物業(yè)糾紛案件進行了大規(guī)模的集中強制執(zhí)行,這不僅讓很多業(yè)主為之震動,更讓整個社會把關注的焦點聚向物業(yè)糾紛這一社會“頑疾”。

  據(jù)《中國經(jīng)濟時報》報道,各界專家紛紛對此事提出了自己的看法。有專家認為,業(yè)主與物業(yè)公司權利義務不對等,制定物業(yè)服務格式合同迫在眉睫。

  強制執(zhí)行背后的表演成分

  10月30日,北京市朝陽區(qū)法院98名執(zhí)行法官和法警兵分6路前往歐陸經(jīng)典、芍藥居等13個小區(qū),對57戶常年拒繳物業(yè)費的業(yè)主進行強制執(zhí)行,對16人進行了司法拘留。

  對此,北京市消費者協(xié)會副秘書長張明認為,“堵被窩”的方式更暴露了法院執(zhí)法的不文明。“朝陽區(qū)法院選擇不交物業(yè)費的業(yè)主進行大規(guī)模的強制執(zhí)行是欠考慮的。這種挑選性的示范性執(zhí)法,違背了法律的公正原則。事實上,中國還有很多行業(yè)應該進行強制執(zhí)行,有那么多拖欠農(nóng)民工資的糾紛,為什么不選擇強制執(zhí)行?!”

  “我相信,這一事件在社會上引起的極大反響可能已經(jīng)超乎了朝陽區(qū)法院最初的預料!币晃徊辉妇呙穆蓭煼治觯枀^(qū)法院近幾年受理的物業(yè)糾紛案件急劇上升,在其受理的七千多件有關物業(yè)糾紛的案件中,90%以上都是物業(yè)公司贏。很多業(yè)主認為法院判案不公,所以在判決生效后,仍然不交物業(yè)費,促使法院有了此次大規(guī)模的強制執(zhí)行。

  “強制執(zhí)行從法律角度看沒有任何問題,法院判決生效后業(yè)主拒不執(zhí)行是對法律尊嚴的挑戰(zhàn),朝陽區(qū)法院完全可以進行強制執(zhí)行。但是這種強制執(zhí)行不可以選擇堵被窩方式,更不可以在大量的攝像機、照相機面前執(zhí)行。”北京市第一中級人民法院民庭副庭長王忠如是說。

  有律師認為,法院選擇強制執(zhí)行的手段有很多種,可以凍結欠費業(yè)主的銀行賬戶要求其交款,也可以抵押和變賣其財產(chǎn)等各種方法,并不一定要選擇涉及人身權的強制執(zhí)行。還有很多專業(yè)人士認為,這種從被窩里拉出來,穿著秋衣秋褲,甚至連鞋都沒穿上,就被當著家人、孩子的面拖出家門,站在了法庭,從法律上看行為野蠻,從情感上激起了更多業(yè)主的憤怒。

  “而且,法院事前邀請了很多新聞媒體的記者一同前往,這讓人感覺更像是一場表演。強制執(zhí)行的目的是讓欠費業(yè)主繳費,在幾千件的案件中,朝陽區(qū)法院只選擇了幾十戶進行強制執(zhí)行,這和物業(yè)公司有挑選地狀告一些業(yè)主維權積極分子的方法很相似。”一位法學院的院長表示,法院強制執(zhí)行了這幾十戶,再經(jīng)過新聞媒體的宣傳報道,給其他已經(jīng)判決后仍在欠費的業(yè)主以警告,再不交費下一個就輪到強制執(zhí)行你了。

  業(yè)主與物業(yè)公司權利義務不對等

  根據(jù)中消協(xié)的統(tǒng)計,自2003年到2004年,商品房投訴名列前五名,而且基本上都是群體性投訴。

  法律專家一致認為,最初,業(yè)主在買房時不自愿地連帶簽署《物業(yè)管理委托合同》,業(yè)主依據(jù)合同必須交費,而物業(yè)公司的服務卻沒有受到相應的約束和監(jiān)督,所以一旦物業(yè)公司服務不到位,單個業(yè)主又不能起訴物業(yè)公司,并且還得繼續(xù)交費。這是非常不公平、不合理的事。

  北京匯佳律師事務所邱寶昌律師認為,這種現(xiàn)行制度設計的缺陷和偏差,導致業(yè)主與物業(yè)公司權利義務不對等。開發(fā)商享有指定物業(yè)公司、確定物業(yè)管理收費數(shù)額的權利,卻不承擔任何義務;前期物業(yè)服務合同由開發(fā)商和物業(yè)公司擬定,沒有體現(xiàn)業(yè)主的意志,業(yè)主只能被動的接受。后期業(yè)主承擔交納物業(yè)管理費的義務,卻不享有選擇服務者(物業(yè)公司)和協(xié)商物業(yè)費用的權利。這是對業(yè)主權利的一種極大侵害。

  “而且,現(xiàn)行的《物業(yè)管理條例》可操作性不強,《物業(yè)管理委托合同》又不完善,約定的內容不完全、不規(guī)范,無法涵蓋很多事實!背枀^(qū)人民法院民二庭庭長馬勇認為,這種合同的不確定性,造成物業(yè)公司服務的伸縮性很大。同時,物業(yè)公司還存在缺乏服務意識并且法律意識淡薄、物業(yè)服務人員的素質層次不齊等問題。

  “根據(jù)消協(xié)受理的投訴情況來看,業(yè)主與物業(yè)公司的糾紛責任多在物業(yè)公司!北本┦邢麉f(xié)副秘書長張明認為,大部分物業(yè)公司不想當服務者,而想當管理者。到期限時物業(yè)公司只管收費,至于服務是否達標,既沒有相應的條款規(guī)定,業(yè)主也沒有相應的監(jiān)督渠道。

  “按照現(xiàn)行的《物業(yè)管理條例》規(guī)定,社區(qū)可以成立業(yè)主委員會來監(jiān)督物業(yè)公司。”陳旭律師說,但事實卻是業(yè)主大會召開難,業(yè)主委員會成立更難。據(jù)了解,北京共有3000多個住宅小區(qū),物業(yè)管理企業(yè)2458個,截至今年上半年,全市共成立業(yè)主大會339個。按照這個比例,絕大多數(shù)的小區(qū)仍處于物業(yè)公司“獨霸”的局面。但即便已經(jīng)成立業(yè)主委員的小區(qū),由于業(yè)委會沒有工作經(jīng)費,委員無報酬,業(yè)委會的主體地位沒有明確,使得業(yè)委會的工作不能有效的開展。

  制定物業(yè)服務格式合同

  “物業(yè)糾紛之所以是‘頑疾’,是因為物業(yè)糾紛一直重復著以前的一些老問題。”王忠法官說,搜集1999年的相關物業(yè)糾紛案件研究發(fā)現(xiàn),到今天物業(yè)糾紛的焦點還是以前的老問題:物業(yè)管理服務不符合業(yè)主要求引起的糾紛、物業(yè)公司亂收費、財務收支不透明的糾紛、物業(yè)占用業(yè)主財產(chǎn)、侵害業(yè)主共同權益引起的糾紛、業(yè)主拒交物業(yè)費的糾紛、成立業(yè)主委員會引起的糾紛、開發(fā)商遺留問題引起的糾紛、業(yè)主大會選聘與解聘物業(yè)公司引起的糾紛以及業(yè)主與業(yè)主委員會之間的糾紛等等。

  而且,物業(yè)糾紛牽動的不是一個人,背后是一大群人。一旦發(fā)生糾紛,物業(yè)公司有選擇地起訴個別業(yè)主,而對業(yè)主最不利的就是舉證困難!拔覀兣龅胶芏喟讣,業(yè)主認為物業(yè)供暖達不到規(guī)定溫度,因此不交物業(yè)費。但是,業(yè)主很難拿出證據(jù)!瘪R軍法官認為,侵權以及物業(yè)公司服務不達標的證據(jù)業(yè)主很難拿到,所以經(jīng)常處于敗訴的位置。因此,法院也呼吁設立舉證倒置的制度。

  著名法學專家何山表示,現(xiàn)在很多小區(qū)難以自治的關鍵是的業(yè)主委員會成立不起來,而且就算成立了也沒有主體地位,無法發(fā)揮真正的作用。因此,建議把業(yè)主委員會與居民委員會結合起來,由居委會指導業(yè)委會。目前,北京市海淀區(qū)上地西路正在進行這種創(chuàng)新,據(jù)說運作形勢非常不錯。

  “為了改變物業(yè)公司沒有服務意識的觀念,建議把物業(yè)管理公司改為物業(yè)服務公司!北本┕ど檀髮W法學院院長李仁玉認為,一個公司不具備任何管理業(yè)主的資格,因此,根本不應該叫做物業(yè)管理公司。同時,為了規(guī)范物業(yè)公司的服務,打破由物業(yè)公司和開發(fā)商制定《物業(yè)管理委托合同》的不公平現(xiàn)象,專家建議政府把物業(yè)公司分為等級制,制定通過專家認可的不同等級的物業(yè)服務格式合同。

  “現(xiàn)在很多物業(yè)糾紛中業(yè)主敗訴的主要原因,是合同規(guī)定業(yè)主必須交物業(yè)費,但沒有說明在什么情況下可以不交。所以,物業(yè)管理合同是業(yè)主敗訴的根本原因。而相對于開發(fā)商和物業(yè)公司,業(yè)主在法律和專業(yè)知識上處于絕對的弱勢,解決物業(yè)糾紛首先要從立法上做到公平公正,同時也要在合同約定內容上做到公平公正。以業(yè)主的知識很難形成合理的物業(yè)管理合同,所以必須依靠政府來制定完善、詳細的格式合同!鼻駥毑f,要從根本上解決物業(yè)管理糾紛,就必須從立法上、從制度上完善物業(yè)管理的模式,體現(xiàn)公平、合理的原則,兼顧雙方的利益,實現(xiàn)權利與義務的對等。(王小霞)

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