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易憲容:“中國的房地產市場應該走向平民化”

2005年12月16日 14:40

  由于目前國內房地產市場的生產要素(如土地、資金、房地產規(guī)劃)基本上為政府所控制,房地產市場規(guī)則由政府來提供,因此,政府就有理由通過稅收來遏制房地產市場的炒作。

  “商品房為富人造”的謬論,盡管遭到大多數(shù)民眾的唾棄,但是為其辯護者也不少,甚至于美其名曰“真話”、“實話”,還以每個人有表達意見的自由為之開道。持此論者的代表以國企管理者、北京市政協(xié)委員的身份,如此信口開河,實有利用國家資源為少數(shù)人謀利之嫌。

  筆者贊成“中國的房地產市場應該走向平民化”,并且認為,隨著房地產市場消費者的成熟,2006年房地產市場的博弈將以消費者為主導。

  首先,住房作為現(xiàn)代文明社會民眾得以生存的基本條件、民眾的最為切身的利益之一,作為一個以科學發(fā)展觀為主旨、希望建立和諧社會的政府,民眾居住權得到保證應該是政府的主要任務之一。

  在市場條件下,民眾的基本居住條件不可能如計劃經濟時代那樣完全由政府提供。但是,由于房地產市場十分特殊,其產品具有唯一性、不可移動性及壟斷性,再加上房地產市場的生產要素由政府壟斷,因此,就不能任由信息及生產要素的優(yōu)勢占有者利用優(yōu)勢操縱市場、抬高房價,把普通民眾排斥在房地產市場之外。為了保證廣大民眾的切身利益,政府有責任與義務利用其掌握房地產市場的要素等各種優(yōu)勢,來遏制對房地產市場的操縱,調整房地產的供求關系,以保證大多數(shù)民眾的居住權利不受到侵害。

  其次,以市場的法則來看,目前世界上最有競爭力、最強的企業(yè),都在生產大眾化、平民化的產品,微軟、沃爾瑪、宜家家居等都是如此。中國的房地產商如果將產品僅僅賣給少數(shù)人,那么市場無法真正繁榮。因為一家市場占有率低的企業(yè),無法達到規(guī)模經濟。國內房地產之所以價高,壟斷與炒作是一個方面,企業(yè)規(guī)模不經濟也是重要原因。

  經過今年的宏觀調控,不少房地產企業(yè)已經意識到這方面的問題,開發(fā)商開始轉變觀念。有調查發(fā)現(xiàn),不少房產商為了消化積壓房地產、回籠資金,紛紛把大中戶型及商業(yè)地產改建為小戶型;此外,為了迎合市場需求,一些新上馬的樓盤把目光瞄準城市中數(shù)量最大、急需用房的中低收入的年輕消費群體———小戶型項目相繼出現(xiàn)并持續(xù)熱銷。如果這一勢頭能夠持續(xù),國內房地產市場轉向平民化可期。

  第三,國內房地產市場走向平民化,政府可以大有作為。由于目前國內房地產市場的生產要素(如土地、資金、房地產規(guī)劃)基本上為政府所控制,房地產市場規(guī)則由政府來提供,因此,政府就有理由通過稅收來遏制房地產市場的炒作。在美國的房地產市場,遏制市場炒作有嚴格規(guī)則,如一套房子如果在買入后1年之內交易,需要繳納高達30%的交易稅;1年后進行交易的,也需繳納15%的交易稅。美國土地那樣多,市場那樣發(fā)達,都對房地產炒作進行嚴格限制,我國為什么不能呢?只要國內房地產市場的炒作得到遏制,對房地產的需求一定會調整,房價也會隨之變化。

  由于中國的土地與住房建筑規(guī)劃基本上控制在政府手上,因此,政府一方面可以根據(jù)市場需求的變化來控制土地拍賣進度,另一方面可以把所拍賣土地大致設定在生產某種產品上。房地產市場的大眾化產品多了,其價格要飆升是不可能的。

  一個真正繁榮的國內房地產市場,應該是一個完全平民化的市場;反過來說,只有國內大多數(shù)民眾都有能力進入的市場,才能夠保證房地產業(yè)的持續(xù)發(fā)展與繁榮。

  (來源:每日經濟新聞 作者:易憲容)

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