中新社北京一月十四日電 題:內(nèi)地房地產(chǎn)投資信托基金何時(shí)破殼而出?
中新社記者 阮煜琳
政府宏觀調(diào)控和一系列緊縮銀根的舉動,使內(nèi)地房地產(chǎn)開發(fā)融資門檻一再加高,為解決自身的資金困難,尋求新的融資渠道已被眾多開發(fā)商擺在首位。房地產(chǎn)投資信托基金(REITS)也由此受到格外關(guān)注,雖然年底前內(nèi)地房地產(chǎn)企業(yè)終于有了REITs赴港上市成功的先例,但業(yè)界人士紛紛表示,更期待國內(nèi)本土化REITs的早日破土而出。
銀行貸款一直是中國房地產(chǎn)公司的主要融資渠道,大約百分之七十的房地產(chǎn)開發(fā)資金來自銀行貸款的支持。為防止房地產(chǎn)市場的隱患最終轉(zhuǎn)嫁給商業(yè)銀行,從二00三年央行發(fā)布的一二一文件到二00五年銀監(jiān)會二一二文件,房地產(chǎn)開發(fā)貸款門檻一再抬高,也讓房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)真正感覺到過去單純依靠銀行貸款、自有資金、銷售回款支撐的傳統(tǒng)融資體系已不能適應(yīng)現(xiàn)實(shí)需要,借助資本市場這個(gè)助推器、實(shí)現(xiàn)產(chǎn)業(yè)資本和金融資本的融合將是必然趨勢。
在目前國內(nèi)房地產(chǎn)企業(yè)上市渠道并不通暢的情況下,REITs引起了業(yè)界的濃厚興趣。相關(guān)數(shù)據(jù)顯示,在市場經(jīng)濟(jì)體系完善的經(jīng)濟(jì)體中,房地產(chǎn)企業(yè)資金來源通常百分之四十是房地產(chǎn)基金,百分之四十是私募基金,包括私人投資或者企業(yè)之間的投資,剩下百分之二十才是銀行貸款。
分析人士指出,REITs通過集合社會散資金,不僅可以解決房地產(chǎn)公司外部融資渠道單一和融資難的問題,促進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)資金結(jié)構(gòu)的優(yōu)化,并為中小投資者參與房地產(chǎn)投資和收益分配提供了現(xiàn)實(shí)途徑,是房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展一條較好的融資渠道。
但專家指出,REITS在中國目前的法律情況下很難做到,雖然目前公司法已做了修改,但在稅收方面還存有問題,畢竟不能用空殼公司的形式做房地產(chǎn)投資基金。一些房地產(chǎn)企業(yè)由此紛紛看好海外REITs的融資。據(jù)悉,北京北辰、麥格理及會德豐等至少有九只國內(nèi)房地產(chǎn)基金正積極籌備赴港上市。而經(jīng)過三年多的準(zhǔn)備,越秀投資終于在二00五年年底成為首家內(nèi)地赴港REITs上市的房地產(chǎn)企業(yè)。
戴德梁行統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)表明,包括越秀在內(nèi),截至二00五年十二月亞洲房地產(chǎn)投資信托基金的數(shù)量已經(jīng)增加到四十五家,總市值超過三百五十五億美元。從二00一年十一月到二00五年十二月的四年時(shí)間里,亞洲房地產(chǎn)投資信托基金的數(shù)量增長了二十一倍,市值增長了十七倍。亞洲已成為全球增長最快的REITS市場。
戴德梁行研究顧問部助理董事王晨表示,在亞洲市場估計(jì)可投資商務(wù)房地產(chǎn)總值大約為兩萬一千億美元,如此巨大的房地產(chǎn)值也給REITs帶來充裕的供給來源。亞洲商務(wù)房地產(chǎn)市場主要在日本,已投資有一萬一千四百億美元,占可投資總量的百分之九十二。中國擁有亞洲第二大可投資商務(wù)房地產(chǎn)持有量,但是已投資的只占可投資的百分之四十六。
王晨表示,這顯示中國主要的房地產(chǎn)都持在個(gè)人或非上市企業(yè)手里,投資者的參與性很低,形成在個(gè)人或企業(yè)手里的房產(chǎn)未被有效的經(jīng)營管理及進(jìn)行稅務(wù)安排。隨著市場的持續(xù)發(fā)展,在不久的將來,房地產(chǎn)的所有權(quán)(如透過REITs)將從個(gè)人融入到資本市場。
“我們研究REITs已經(jīng)好幾年了!敝袊C監(jiān)會李清源說。央行副行長吳曉玲日前明確表示,用公開發(fā)行收益憑證的方式設(shè)立REITS才是房地產(chǎn)直接融資的方向和可持續(xù)發(fā)展的模式。業(yè)界普遍認(rèn)為,這是政策監(jiān)管部門發(fā)出的鼓勵房地產(chǎn)企業(yè)大膽嘗試房地產(chǎn)信托基金的最為明確的信號。隨著各種條件的成熟,消除瓶頸的過程將逐漸縮短,國內(nèi)本土化REITs的問世值得期待。