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把控還款比例細(xì)節(jié)決定成敗 10招助你房產(chǎn)投資

2006年03月14日 11:36

  房產(chǎn)投資,各人有各人的高招,成本、利潤(rùn)空間、投資風(fēng)險(xiǎn)、市場(chǎng)環(huán)境,一個(gè)都不能少。

  機(jī)會(huì)成本要牢記

  在房產(chǎn)的投資過(guò)程中,單純以收入與前期支出計(jì)算投資收益并不是完全可取的,而是應(yīng)該牢記機(jī)會(huì)成本的存在。比如今年3月王女士貸款30萬(wàn)購(gòu)買一套房產(chǎn),其貸款資金的成本為5.51%;而其擁有一套45平方米左右的已購(gòu)公房,如果出售,其售價(jià)為30萬(wàn),如果出租,年收益為4.2%左右。按國(guó)際慣例,如果房產(chǎn)投資的收益能夠達(dá)到4%-5%,就說(shuō)明具有較強(qiáng)的投資收益。因此,就簡(jiǎn)單看投資收益,王女士可以將房產(chǎn)出租而非出售。但是,結(jié)合5.51%的機(jī)會(huì)成本,相信當(dāng)前出售就更為合理。

  空置時(shí)間轉(zhuǎn)收益

  在獲取房產(chǎn)出租收益當(dāng)中,房屋租金的高低亦可以大體決定整體的房產(chǎn)年收益,從而使得眾多房產(chǎn)投資者陷入了高租金的泥潭。殊不知,出租年收益的高低并非完全取決于月租金的高低,還與房屋出租空置時(shí)間的長(zhǎng)短緊密相連。比如同區(qū)域的張先生和李小姐均有一套兩居室出租,按市場(chǎng)價(jià)該區(qū)域的兩居室為2000元/月,空置期一個(gè)月。而張先生的租價(jià)是每月2100元/月,導(dǎo)致其出租空置期達(dá)到了兩個(gè)月,李小姐即按市場(chǎng)價(jià)出租。雖然張先生的月租金要高出李小姐100元/月,但全年的收益卻是李小姐高出張先生1000元。因此,要將空置時(shí)間合理轉(zhuǎn)化成有效收益。

  盲目跟風(fēng)必入套

  不同類型的房產(chǎn),其投資收益亦存在明顯的差異。一般來(lái)說(shuō),中高檔物業(yè)的房產(chǎn)投資收益相對(duì)較高,普通房產(chǎn)住宅的投資收益要相對(duì)偏低,從而給消費(fèi)者一個(gè)投資置業(yè)的導(dǎo)向,紛紛往中高檔物業(yè)轉(zhuǎn)移。但是,盲目跟風(fēng),必然會(huì)使部分投資者陷入套牢的窘境。因此,唯有仔細(xì)分析研究之后介入才是上策。

  投資策略需先定

  有些房產(chǎn)易于出租,但是不會(huì)有太大的升值潛力,而另外一些房產(chǎn)恰好相反。因此,在您決定投資以前,必須先確定自己的投資策略,到底是以獲取長(zhǎng)期的出租收益為主,還是獲取轉(zhuǎn)售的差價(jià)收益為主。

  階段差異亦有異

  人的一生可以分為不同的階段,在每個(gè)階段中,選擇房產(chǎn)的目的亦會(huì)不同。對(duì)于家里已有小孩上學(xué)的家庭來(lái)說(shuō),其主要的目的可能是為了提升孩子的求學(xué)質(zhì)量,從而會(huì)將置業(yè)區(qū)域選擇在一些院校相對(duì)集中的地段,這些區(qū)域的房?jī)r(jià)往往會(huì)偏高于其他區(qū)域10%左右。而當(dāng)前的一個(gè)現(xiàn)狀卻是,無(wú)論是家有小孩還是單親人群,均往學(xué)校周邊擠。其實(shí),對(duì)于還未成家的單親人群來(lái)說(shuō),大可不必去擠那個(gè)“獨(dú)木橋”,亦可以選擇其他區(qū)域。

  面面俱到非無(wú)險(xiǎn)

  在考慮投資風(fēng)險(xiǎn)之時(shí),我們普遍會(huì)存在這樣一種投資理念“要把雞蛋放在不同的籃子里”,在實(shí)際運(yùn)用中,不少投資者存在這種誤區(qū),他們往往將雞蛋放在過(guò)多的籃子里,使得投資追蹤困難,導(dǎo)致分析不到位,從而降低了預(yù)期收益。因此,面面俱到非無(wú)險(xiǎn),而是需要學(xué)會(huì)如何將“雞蛋放在一些優(yōu)質(zhì)的籃子”,使得有限的資金獲取最大的收益,房產(chǎn)投資也不例外,選擇幾類自己擅長(zhǎng)熟悉的物業(yè)投資不失為明智之舉。

  視野狹窄遇瓶頸

  判斷一項(xiàng)房產(chǎn)投資的價(jià)值高低取決于以怎樣的思路去評(píng)判它,是在一個(gè)局部區(qū)域或一個(gè)時(shí)段中去思考它,還是在全局范圍或更長(zhǎng)時(shí)間周期中去思考它,其差異是巨大的。當(dāng)然,現(xiàn)實(shí)的情況是不同地域或房產(chǎn)類型是存在壁壘的,有的你看到了,沒(méi)法進(jìn)入。但是,當(dāng)前的很多房產(chǎn)投資人并沒(méi)有在盡可能的范圍中去比較投資機(jī)會(huì),往往在限定范圍中自得其樂(lè),這就會(huì)導(dǎo)致投資回報(bào)偏低,甚至遭遇投資的瓶頸。

  細(xì)節(jié)問(wèn)題定成敗

  在房產(chǎn)的投資過(guò)程中,某些細(xì)節(jié)方面是必須要考慮到的,比如今年房產(chǎn)新政之后,對(duì)于普通住宅與非普通住宅的劃分有了重新的界定,只要不能同時(shí)滿足以下三個(gè)條件即為非普通住宅,其一是建筑容積率為1.0以上;其二是建筑面積在140平方米以下;其三是成交價(jià)格低于同級(jí)別土地上住房交易價(jià)格的1.2倍以下。如果在投資過(guò)程中對(duì)于這些細(xì)節(jié)沒(méi)有注意,不僅會(huì)讓自身投資前期的支出明顯增加,而且最關(guān)鍵的還在于后市的退出將遇到更大的阻力。

  還款比例要把控

  在房產(chǎn)的投資置業(yè)過(guò)程中,相信絕大多數(shù)的人群會(huì)借助于金融機(jī)構(gòu)的貸款支持,這就需要投資置業(yè)者應(yīng)該嚴(yán)格把控自己的月還款數(shù)額,一般月還款額不宜超過(guò)月收入的40%,在30%-40%之間為佳。在具體確定數(shù)額時(shí),一方面要考慮自己的未來(lái)收入預(yù)期,另一方面還要考慮利率調(diào)整的因素。

  退出機(jī)制亦重要

  良好的退出機(jī)制是保障房產(chǎn)投資獲取較大收益的前提。雖然有些區(qū)域房產(chǎn)的未來(lái)升值空間比較明顯,但是,如果缺乏有效的退出機(jī)制,將會(huì)出現(xiàn)有價(jià)無(wú)市的現(xiàn)狀,最終導(dǎo)致的只能是名義的獲利價(jià)值,而非真實(shí)的獲利空間。

  (來(lái)源:北京青年報(bào) 作者:舒東平)

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