中新網(wǎng)5月17日電 據(jù)《中國(guó)經(jīng)濟(jì)時(shí)報(bào)》報(bào)道，“提高房貸首付比例要比提高銀行貸款利率的作用更大�！盨OHO中國(guó)董事長(zhǎng)潘石屹在SOHO尚都的樣板間開(kāi)放之時(shí)接受采訪時(shí)表示，房?jī)r(jià)漲得太快，解決的辦法無(wú)非是增加供應(yīng)量和抑制需求量。但是，短時(shí)間內(nèi)增加供應(yīng)量不太現(xiàn)實(shí)，而抑制需求方面銀行已經(jīng)提高了貸款利率，但由于額度不大，所以目前的效果并不明顯。
房?jī)r(jià)高漲，“房奴”一詞在業(yè)界流行。因此，當(dāng)近日一民間人士倡議“不買(mǎi)房，不當(dāng)房奴”時(shí)，民眾的反應(yīng)顯得非常熱烈。
據(jù)了解，政府相關(guān)部門(mén)也因?yàn)榉績(jī)r(jià)的非理性上漲而備感棘手，因?yàn)榉績(jī)r(jià)飆升造成扭曲的跟風(fēng)消費(fèi)現(xiàn)狀將會(huì)給個(gè)人和銀行帶來(lái)巨大隱患。來(lái)自業(yè)內(nèi)的消息表明，近日政府與銀行方面將會(huì)再次打出房地產(chǎn)調(diào)控組合拳。其中，房貸首付比例可能提高的消息最受關(guān)注。
提高首付比例作用最大
雖然此前央行對(duì)于媒體有關(guān)“房貸首付比例可能提高到四至五成”的報(bào)道予以否定，但是仍然有媒體得到相關(guān)人士的消息稱(chēng)，央行可能利用按揭手段來(lái)控制房地產(chǎn)市場(chǎng)的非理性需求以及供應(yīng)結(jié)構(gòu)問(wèn)題。
“提高房貸首付比例要比提高銀行貸款利率的作用更大。”SOHO中國(guó)董事長(zhǎng)潘石屹表示，房?jī)r(jià)漲得太快，解決的辦法無(wú)非是增加供應(yīng)量和抑制需求量。但是，短時(shí)間內(nèi)增加供應(yīng)量不太現(xiàn)實(shí)，而抑制需求方面銀行已經(jīng)提高了貸款利率，但由于額度不大，所以目前的效果并不明顯。
提高個(gè)人按揭貸款首付比例，等于抬高銀行的放貸門(mén)檻，將有效遏制銀行的放貸沖動(dòng)，也將把非理性需求人群擋在商品房交易市場(chǎng)大門(mén)外面�！靶枨蟮臏p少肯定會(huì)為房地產(chǎn)市場(chǎng)降溫，同時(shí)刺激二手房市場(chǎng)、租賃市場(chǎng)的發(fā)展�！迸耸僬J(rèn)為，梯級(jí)消費(fèi)才是理智的市場(chǎng)消費(fèi)行為，人人都買(mǎi)房是一種錯(cuò)誤的購(gòu)房觀念。
“但是，假如政策真的出臺(tái)，打擊最大還是中低檔樓盤(pán)的購(gòu)買(mǎi)者�！迸耸僬f(shuō)。中原地產(chǎn)分析人士表示，從控制需求入手，購(gòu)房首付提到四至五成肯定能使樓市“降溫”，增加房?jī)r(jià)下調(diào)的壓力。但是，該項(xiàng)政策如果出臺(tái)，退出市場(chǎng)的不僅僅是炒房者，還有很多買(mǎi)房自用的普通購(gòu)房者。
因此，有金融人士建議，如果確實(shí)將提高首付比例，應(yīng)該實(shí)行分類(lèi)的管理手段：對(duì)購(gòu)買(mǎi)第二套住房的投資者，可以實(shí)施提高首付比例，但對(duì)第一次置業(yè)，真正需要購(gòu)房安家的市民，還是應(yīng)該提供較優(yōu)惠的房貸政策。
小規(guī)模調(diào)控政策沒(méi)停過(guò)
由于房?jī)r(jià)不斷上漲，此前一些開(kāi)發(fā)商采取“銷(xiāo)控”措施進(jìn)一步抬高房?jī)r(jià)。一時(shí)間，市場(chǎng)跟風(fēng)者更加恐慌，樓市無(wú)房無(wú)售的消息迅速?gòu)浡跇I(yè)界。開(kāi)發(fā)商與炒家趁機(jī)聯(lián)手將房?jī)r(jià)炒得越來(lái)越高。針對(duì)這一現(xiàn)象，5月10日，北京市建委下發(fā)關(guān)于《加強(qiáng)商品房交易市場(chǎng)動(dòng)態(tài)監(jiān)管的通知》，從6月1日起，如果開(kāi)發(fā)商虛擬買(mǎi)賣(mài)合同、囤積房源，欺騙購(gòu)房人搶購(gòu)，將面臨至少1個(gè)月內(nèi)不能賣(mài)房的處罰。市建委同時(shí)還公示了53種開(kāi)發(fā)商可能存在的違規(guī)行為。該通知被業(yè)界稱(chēng)為房地產(chǎn)的新“53條軍規(guī)”。
為了穩(wěn)定房?jī)r(jià)，北京市建設(shè)委員會(huì)還在牽頭制定有關(guān)推出部分低價(jià)土地用以建造中低價(jià)商品房的政策。據(jù)悉，北京準(zhǔn)備推出不屬于住房保障體制之內(nèi)的中低價(jià)位普通商品房，辦法也是在商品房的供地計(jì)劃中拿出部分土地低價(jià)推出，并在土地交易過(guò)程中限定未來(lái)商品房的售價(jià)。
銷(xiāo)售人員持證上崗、土地閑置收回政策趨緊、每日更新房源信息、囤積房源將被禁售一個(gè)月等，短短一個(gè)月，北京市主管部門(mén)共發(fā)布6項(xiàng)調(diào)控房地產(chǎn)市場(chǎng)的政策，目標(biāo)直指土地囤積、房源銷(xiāo)控、哄抬房?jī)r(jià)的行為。
“有些政策已經(jīng)是老調(diào)重彈，這一方面說(shuō)明政府加強(qiáng)了調(diào)控力度；同時(shí)，也說(shuō)明這些政策以往的執(zhí)行并不到位，政府對(duì)相關(guān)政策下達(dá)之后缺乏應(yīng)有的執(zhí)行監(jiān)督機(jī)制�！币晃徊辉妇呙拈_(kāi)發(fā)商認(rèn)為，老調(diào)重彈仍不能解決問(wèn)題，房地產(chǎn)市場(chǎng)只能寄希望中央的調(diào)控組合拳。
調(diào)控效果需看地方政府執(zhí)行力度
國(guó)家平抑房?jī)r(jià)的措施可以說(shuō)是一道接一道。早在2005年，在不到兩個(gè)月的時(shí)間中，國(guó)務(wù)院先后出臺(tái)了“新、老國(guó)八條”。《關(guān)于切實(shí)穩(wěn)定住房?jī)r(jià)格的通知》即老“國(guó)八條”中已明確要求各級(jí)政府穩(wěn)定房?jī)r(jià)一個(gè)月后出臺(tái)的“新國(guó)八條”《關(guān)于做好穩(wěn)定住房?jī)r(jià)格工作的意見(jiàn)》又針對(duì)老“國(guó)八條”的方針提出了具體的操作辦法。其中涉及到了土地、利率和稅收很多方面的調(diào)整。當(dāng)時(shí)的房?jī)r(jià)漲幅應(yīng)聲回落。然而時(shí)隔半年之后房?jī)r(jià)再次反彈，似乎這一記降溫藥仍然不夠量。
“降溫藥夠不夠量，要看地方政府的執(zhí)行力度如何？”一位往返于幾個(gè)地方進(jìn)行項(xiàng)目開(kāi)發(fā)的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商告訴記者，宏觀調(diào)控最終的落實(shí)者是地方政府。
國(guó)家信息中心經(jīng)濟(jì)預(yù)測(cè)部董月鮮指出，房地產(chǎn)市場(chǎng)的區(qū)域性特征決定了在調(diào)控房地產(chǎn)市場(chǎng)的過(guò)程中，地方政府起著舉足輕重的作用�，F(xiàn)實(shí)情況是，對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)的高度依賴(lài)使地方政府不愿壓制房地產(chǎn)的發(fā)展。在市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)下，地方政府是一個(gè)相對(duì)獨(dú)立的利益主體，在有限的財(cái)政收入條件下，土地出讓收入和房地產(chǎn)稅收已經(jīng)成為地方政府收入的重要來(lái)源，也是地方政府對(duì)基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)投入的主要財(cái)源。在這種情況下，地方政府出于各種考慮，對(duì)房地產(chǎn)調(diào)控政策的執(zhí)行力度可能大打折扣。
有調(diào)查結(jié)果顯示，不少地方政府在執(zhí)行房地產(chǎn)新政時(shí)“陽(yáng)奉陰違”，也是房地產(chǎn)新政難以落實(shí)的原因之一。2005年6月初，國(guó)務(wù)院派出了四個(gè)檢查組到八省市檢查房地產(chǎn)政策的執(zhí)行情況，結(jié)果是大部分被檢查的省市只是學(xué)習(xí)了國(guó)務(wù)院的文件精神，并沒(méi)有積極采取措施去落實(shí)這些精神。
例如，“國(guó)八條”中要求地方政府采取有效措施調(diào)整住房結(jié)構(gòu)，增加經(jīng)濟(jì)適用房的比例。但統(tǒng)計(jì)結(jié)果顯示，2005年下半年，經(jīng)濟(jì)適用房的投資增長(zhǎng)速度不是加快而是放慢了。按照規(guī)定，出讓的土地必須在兩年內(nèi)開(kāi)發(fā)，否則要收回，但該政策也無(wú)法得到落實(shí)。甚至有些城市連稅收政策(對(duì)非普通住宅和兩年以?xún)?nèi)轉(zhuǎn)讓的物業(yè)征收5%的營(yíng)業(yè)稅)都沒(méi)有得到落實(shí)。
以此來(lái)看，中央不僅要出臺(tái)既有力度又有智慧的調(diào)控政策之外，對(duì)于地方政府執(zhí)行的力度也需要有效的監(jiān)督。事實(shí)上，就如潘石屹所言：“任何一個(gè)市場(chǎng)，無(wú)論是股票市場(chǎng)、黃金市場(chǎng)，沒(méi)有道理的暴漲之后肯定是暴跌，暴跌之后就有可能引起整個(gè)行業(yè)的危機(jī)�！狈康禺a(chǎn)行業(yè)出現(xiàn)了危機(jī)，對(duì)地方政府不會(huì)有任何好處。
萬(wàn)科企業(yè)股份有限公司總經(jīng)理郁亮也說(shuō)：“任何行業(yè)價(jià)格上漲太快，都不會(huì)是行業(yè)之福�！蓖瑯�，更不會(huì)是地方政府之福。（王小霞）
