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樓市偽信息之痛 專家建議公布住宅地價利潤率

2006年05月18日 09:01

    1月13日消息,經(jīng)歷了近一年的宏觀調(diào)控后,從主管部門統(tǒng)計數(shù)據(jù)看,房地產(chǎn)行業(yè)的宏觀調(diào)控取得明顯調(diào)控效果。通過此輪調(diào)控,非理性暴炒房價已得到控制。在近期召開的一些論壇上,出席論壇的一些主管部門官員也不約而同的都開始釋放政策轉(zhuǎn)暖信息。 作者:吳芒子

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  中新網(wǎng)5月18日電 據(jù)新華網(wǎng)消息,房價飛揚——誰在左右中國房價?經(jīng)典經(jīng)濟學解釋是,市場供需。然而,記者調(diào)查發(fā)現(xiàn),在當前中國樓市,主導房價的關(guān)鍵因素除了市場供需,還有充斥市場的“偽信息”。而如何消除這些“偽信息”的影響已成中國樓市的一個重要命題。

  著名經(jīng)濟學者、復旦大學教授尹伯成日前接受記者采訪表示,“在調(diào)整房地產(chǎn)市場供應結(jié)構(gòu)抑制投資性需求之外,當前抑制房價過快增長的另一個重要渠道是實行房價、地價定期公開。地方政府分區(qū)域選取住宅樓盤公布其合理利潤,可以有效防止房地產(chǎn)開發(fā)商利用信息不對稱哄抬房價!

  斷裂的信息——政府數(shù)據(jù)房地產(chǎn)商也不愿看

  今年五一黃金周,廣州各大房地產(chǎn)商為消費者精心準備了一份售樓“答卷”。在這份“答卷”中,富力地產(chǎn)銷售額達1億多元;雅居樂地產(chǎn)廣州、中山兩地銷售額7億元,其中廣州占半數(shù)以上;恒大地產(chǎn)金碧系列樓盤銷售量占推出總量80%……而來自廣州市國土房管局的數(shù)據(jù)則顯示,廣州市十區(qū)新建商品住宅實際簽約826套,簽約金額5.66億元。

  一個是“火焰”,一個是“冰水”——廣州市民陳鋼對記者說,看了前面這個數(shù)字,我準備馬上去排隊;看了后面這個數(shù)字,那我還要等等。

  “目前,各地都有為數(shù)不少的房地產(chǎn)開發(fā)商鉚足了勁構(gòu)建樓市的虛假繁榮。而在消除開發(fā)商提供的偽信息方面,我們政府提供的公共服務(wù)還相當缺位。”上海房地產(chǎn)界獨立評論人士顧海波說。

  記者調(diào)查發(fā)現(xiàn),各地有關(guān)部門公布的房地產(chǎn)信息主要是樓盤成交量、銷售面積、均價等。這些數(shù)據(jù)一般以市為單位,沒有定期發(fā)布時間,即使發(fā)布,時間也很滯后,經(jīng)常在成交月份的一個月以后。至于構(gòu)成樓盤重要成本的地價,各地有關(guān)職能部門更是諱莫如深。而不少地產(chǎn)商透露:地方政府公布的數(shù)據(jù)是根據(jù)我們的報表做的?紤]到可能與稅收掛鉤問題,我們一般會報低房價和成交量。這樣的數(shù)據(jù)本身就是不準的,我們根本不會去看它。在確定樓盤均價時,我們也會像買房人一樣去參加房展會,同時再看看周邊樓價。

  但即使是這種開發(fā)商也不愿意看的數(shù)據(jù),消費者拿到卻非常困難。沒有穩(wěn)定的發(fā)布渠道,沒有固定的發(fā)布時間,沒有可以即時查詢的免費或收費資訊。可以說,在地產(chǎn)商、政府、消費者三者之間,信息的真實流動實際上在很大程度上出現(xiàn)了斷裂。

  “我們只看到這個報紙上說成交火爆,那個報紙說某樓盤通宵排隊。房地產(chǎn)市場到底怎么樣?房地產(chǎn)商賺了多少錢?我們用現(xiàn)在的價格買房子有多大風險?這些我們真的不知道,也沒有辦法知道!鄙虾J忻裢跚嘤畋г拐f。

  偽信息“造市”——地方政府的尷尬與曖昧

  由于房地產(chǎn)市場信息的極度不對稱,房地產(chǎn)商通過發(fā)布虛假信息“造市”成了抬升房價的一個重要手段。

  “只要有幾個大發(fā)展商聯(lián)手,把一個地方的樓價抬上去還是比較容易的。首先,找到一個題材——這個題材越稀缺越好,因為這樣參考比較的機會便很少——比如地鐵、高速輪軌、山水什么的,接著找些人排隊或根本不找,放出銷售火爆的信息,再接著某家或幾家樓盤同時小幅提升均價,試探市場底線,成功的話區(qū)域內(nèi)所有樓盤都會跟進,不斷將房價推向高點!苯K一位不愿透露姓名的房地產(chǎn)商爆出行業(yè)秘密。他說,目前發(fā)展商對房地產(chǎn)市場的預期總體上還是看好的,在這種情況下,根本不用擔心有樓盤會不跟進。

  在更為具體的操作層面,誠意金、捂盤、饑餓療法等則已成為房地產(chǎn)商偽信息造市的重要手段。五一期間,廣東部分地區(qū)樓市出現(xiàn)怪現(xiàn)象:一些樓盤在不開盤、沒有具體銷售價目表的情況下,派發(fā)一個或多個排隊號碼,收取金額在1萬元左右的誠意金。許多樓盤收取的誠意金份數(shù)已經(jīng)遠遠超過了開發(fā)房屋的套數(shù)!靶碌墓┎粦蟮木置嬲诒慌谥瞥鰜!庇嘘P(guān)人士評價說。

  對于消除房地產(chǎn)商的偽信息“造市”,不少職能部門顯得態(tài)度曖昧、不積極。2005年房地產(chǎn)宏觀調(diào)控伊始,廣東的幾大房地產(chǎn)商不約而同地在一些媒體露面,宣揚地根趨緊、房價要漲的理論。而對于這些明顯誤導消費者的造市信息,有關(guān)部門并沒有及時澄清。

  廣東樓市出現(xiàn)的這種政府反應滯后現(xiàn)象,在全國范圍內(nèi)比較普及。記者調(diào)查發(fā)現(xiàn),在房地產(chǎn)商不斷通過發(fā)布市場火爆信息進行“造市”努力的同時,大部分地方政府的職能部門對此采取了聽之任之的態(tài)度。

  “地方政府在房地產(chǎn)市場介入過深是造成調(diào)控落實不到位的一個重要原因。”顧海波說。

  由于房地產(chǎn)牽扯到幾十個相關(guān)行業(yè),各地政府顯然不愿意房價增幅下跌過多。“考慮到社會利益,政府不愿意房價過快上漲;考慮到經(jīng)濟利益,政府又不愿意房價大幅跌落。目前地方政府在房市調(diào)控中處于一種相當尷尬的位置!鳖櫤2ㄕf;蛟S正是這一尷尬位置導致了地方政府在房地產(chǎn)信息公開中采取曖昧態(tài)度、缺乏主動性。

  用什么來抑制過熱——政府參考價?

  2005年中國僅個人購買商品住房消費就達1.42萬億元。而當年全國社會消費品零售總額為6.72萬億元,全國居民可支配收入總額為8.32萬億元。將居民住房消費與社會總消費及可支配收入總額進行比較,比例均在1:5左右。

  那么,政府提供穩(wěn)定的房地產(chǎn)市場信息對抑制住房消費過熱有沒有作用?

  “政府通過公布區(qū)域房地產(chǎn)成交量、均價等市場整體走勢數(shù)據(jù),對消費者的購房心理還是能夠產(chǎn)生一些作用的,F(xiàn)在的問題是政府拿到的數(shù)據(jù)不準確,公布也沒有穩(wěn)定的渠道!睂<医ㄗh有關(guān)職能部門采取措施,盡可能真實地收集、公布房地產(chǎn)市場成交數(shù)據(jù)與價格數(shù)據(jù)。

  除了整體市場走勢外,在實際的市場層面,對消費者購樓意向產(chǎn)生影響的是擬買樓盤的周邊房價。因此,有專家建議地方政府分區(qū)域制定住宅類樓盤的“政府參考價”。

  一位廣東地產(chǎn)商說:“在特定區(qū)域控制房價并不難。購房者根本無法知道樓盤的成本。你說賣貴了,我會告訴你這兒地價現(xiàn)在很昂貴,這兒有波羅的海風情、這兒的資源如何如何稀缺!

  在廣東順德新城區(qū),第一個樓盤是嘉信城市花園。這個樓盤的地價500元/平方米,但2002年開盤均價卻達3200元/平方米至3300元/平方米,此后,2005年開盤的另一個樓盤純水岸均價也達到4100元至4200元!斑@兒是新城區(qū),購房者無法比較。首先開盤的嘉信城市花園將樓價定到了一個高點,接下去的發(fā)展商只會加碼,決不會低開。我估計他們的利潤率達到100%以上。”這位地產(chǎn)商告訴記者。

  “我認為,公布地價、對城市住宅商品分區(qū)域取樣,公布地產(chǎn)項目利潤率,能提升消費者的購房風險意識,抑制當前的消費熱潮!币煞治稣f。

  而針對地方政府的“調(diào)控尷尬”,尹伯成則提出土地收入歸中央所有的建議。他認為,國有土地的收入本身在理論上也應納入到中央收入之中。通過這一措施,可以最大限度地避免地方政府在房地產(chǎn)市場介入過深的問題。(蔡國兆 趙東輝)

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