中新網(wǎng)5月26日電 據(jù)《上海證券報》報道，今天是“國六條”出臺的第十天，谷歌(GOOGLE)上關(guān)于這一名稱的搜索條目至今達(dá)到13萬條，此輪房地產(chǎn)調(diào)控的社會影響可見一斑。十天中，參與討論和行動的各方群體，看多、看空者并存，多空博弈愈加白熱化。我們希望，一個理想的狀態(tài)是，通過這次更深層、系統(tǒng)和廣泛的調(diào)控，國內(nèi)房地產(chǎn)市場由此進(jìn)入良性、和諧發(fā)展的軌道。
措施一：切實調(diào)整住房供應(yīng)結(jié)構(gòu)。重點(diǎn)發(fā)展中低價位、中小套型普通商品住房、經(jīng)濟(jì)適用住房和廉租住房。各地都要制定和實施住房建設(shè)規(guī)劃，對新建住房結(jié)構(gòu)提出具體比例要求。
解析：從去年4月國務(wù)院出臺“國八條”起，調(diào)整住房供應(yīng)結(jié)構(gòu)已經(jīng)代替穩(wěn)定房價，成為房地產(chǎn)市場調(diào)控的首要任務(wù)。此輪調(diào)整，這一主旨和中心未變。業(yè)內(nèi)人士指出，今年的“國六條”減少了對于房價的指向性調(diào)控，把目光更多投到住房供應(yīng)結(jié)構(gòu)的調(diào)節(jié)，這樣的調(diào)控很務(wù)實，針對性明顯增強(qiáng)。從全國40個重點(diǎn)城市房地產(chǎn)市場信息系統(tǒng)數(shù)據(jù)看，各地可售房源完全能滿足正常的市場需求，不存在房源不足問題，少數(shù)城市存在大戶型較多，中小戶型、中低價位供應(yīng)不足等問題，隨著宏觀調(diào)控政策的落實正在逐步改善。
影響：業(yè)內(nèi)人士看來，要明確住房結(jié)構(gòu)的具體供應(yīng)比例調(diào)整住房供應(yīng)結(jié)構(gòu)的方向十分正確，但是必須有具體的“量化”政策進(jìn)行保證。如要鼓勵開發(fā)商供應(yīng)中低價位、中小套型普通商品住房、經(jīng)濟(jì)適用住房和廉租住房，就需要在以招拍掛方式出讓土地時就設(shè)置前提條件，對不同住宅的供應(yīng)比例、價格上限做出限制。目前，建設(shè)部已責(zé)成各地進(jìn)一步調(diào)整住房供應(yīng)結(jié)構(gòu)，重點(diǎn)增加中低價位、中小套型普通商品住房和經(jīng)濟(jì)適用住房供應(yīng)。
措施二：進(jìn)一步發(fā)揮稅收、信貸、土地政策的調(diào)節(jié)作用。嚴(yán)格執(zhí)行住房開發(fā)、銷售有關(guān)政策，完善住房轉(zhuǎn)讓環(huán)節(jié)稅收政策，有區(qū)別地適度調(diào)整信貸政策，引導(dǎo)和調(diào)節(jié)住房需求�？茖W(xué)確定房地產(chǎn)開發(fā)土地供應(yīng)規(guī)模，加強(qiáng)土地使用監(jiān)管，制止囤積土地行為。
解析：對于房價屢控不下的原因，開發(fā)商囤積土地、哄抬房價已經(jīng)成為眾矢之的�！澳壳熬烤褂卸嗌偻恋匾驗槲嬖陂_發(fā)商手中而閑置著，任何部門都沒有過精確的統(tǒng)計�！眹临Y源部研究中心人士告訴記者。項目閑置的原因有開發(fā)商為了土地升值而故意捂地不開，也有動拆遷、城市規(guī)劃等硬性原因的影響�！皩τ陂e置2年以上地方政府有權(quán)收回的政策，真正實施的城市和項目也少之又少�！比嗣翊髮W(xué)土地管理系某教授介紹。而造成這一局面的深層原因是國土資源管理體制的矛盾。
影響：對于開發(fā)商捂地的解決辦法，國外經(jīng)驗或可借鑒。國外的土地持有稅可以大大增加開發(fā)商的持地成本，督促其盡快完工。具體做法是每年對土地升值情況進(jìn)行評估，并按照新的地價標(biāo)準(zhǔn)征收持有稅�！斑@與現(xiàn)在的土地閑置費(fèi)不同，只要持有就要收稅。同時，收費(fèi)具有很大的變通性，可收可不收，但一旦上升到國家稅收的層面，就是強(qiáng)制性的。”國家稅務(wù)總局日前也表示，對土地持有環(huán)節(jié)收稅是此輪稅務(wù)新政的內(nèi)容之一。
措施三：合理控制城市房屋拆遷規(guī)模和進(jìn)度，減緩被動性住房需求過快增長。
解析：從需求上截斷房地產(chǎn)過熱勢頭，這一調(diào)控手段也從去年開始沿用至今。除了徹底打擊投機(jī)性需求外，新政仍希望將剛性需求有限地輸導(dǎo)，方式之一是減少動拆遷用戶的數(shù)量，以減少被動性的需求。而北京某房地產(chǎn)開發(fā)商認(rèn)為，這樣的做法起碼有兩點(diǎn)反向的作用：一是壓縮了城市拆遷的規(guī)�？赡軐�(dǎo)致舊城改造速度放緩，大量長期居住于較差質(zhì)量住房的居民因此放慢了解決住房條件的步伐；二是這種對消費(fèi)需求的打擊改變了消費(fèi)者的預(yù)期，使正常的市場交易量下降，加大了銀行信貸的風(fēng)險。結(jié)果除投資增速和房價增速下降外，并未給消費(fèi)者帶來更多的利益。而如果消費(fèi)者延遲了購房時機(jī)，反而看到了房價的繼續(xù)上漲，將最終導(dǎo)致消費(fèi)者對調(diào)控失去信心。
影響：目前，華東地區(qū)某些城市的配套商品房和中低價商品房上市進(jìn)程已經(jīng)放緩，原因是這些房源大量建設(shè)在城市外環(huán)以外，部分動遷拆居民因為交通成本、配套設(shè)施和居住心理等原因不愿意選擇此類房源。如果未來的拆遷規(guī)模收縮，此類房源的消化期限仍有待時日。
措施四：進(jìn)一步整頓和規(guī)范房地產(chǎn)市場秩序。加強(qiáng)房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)全過程監(jiān)管，制止擅自變更項目、違規(guī)交易、囤積房源和哄抬房價行為。
解析：開發(fā)商鉆空子的促銷手段可謂花樣繁多，防不勝防。還有開發(fā)商將工業(yè)用地性質(zhì)改為住宅用地，將住宅產(chǎn)品變更為商用物業(yè)，將商用物業(yè)分割出售再承諾包銷，盡管上述做法皆屬違規(guī)，但不法開發(fā)商們樂此不疲，監(jiān)管幾乎空白。業(yè)內(nèi)人士稱，因為開發(fā)商與地方政府之間的利益經(jīng)常是錯綜復(fù)雜，就使得早已界定為違規(guī)的做法一直無法清除。新政對這種違規(guī)行為的查處力度究竟多大，某種意義上還另外取決于行政決心和自糾自查的勇氣。
影響：就在“國六條”出臺的第二天，南京率先做出了反應(yīng)。南京市房產(chǎn)管理局召開有關(guān)會議，制定頒布了關(guān)于加強(qiáng)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)、代理銷售企業(yè)經(jīng)營行為監(jiān)管的十條規(guī)定。這十條即將于6月1日開始執(zhí)行的規(guī)定主要是為了統(tǒng)一規(guī)范房屋銷售行為，包括對無證銷售；取得預(yù)售許可證后30天內(nèi)不開盤；認(rèn)購20天內(nèi)不簽約或簽約后10天內(nèi)不確認(rèn)上傳；簽約后30天內(nèi)不為購房者辦理登記備案；網(wǎng)上虛擬認(rèn)購，以炒作房價或有意囤積房源；網(wǎng)上公示信息與銷售進(jìn)度不一致等十類行為作出調(diào)查整改。
措施五：加快城鎮(zhèn)廉租住房制度建設(shè)，規(guī)范發(fā)展經(jīng)濟(jì)適用住房，積極發(fā)展住房二級市場和租賃市場，有步驟地解決低收入家庭的住房困難。
解析：一直以來，經(jīng)濟(jì)適用房制度和廉租房制度被業(yè)內(nèi)認(rèn)為是保障性住房政策中最重要的內(nèi)容之一。但是，來自建設(shè)部的消息統(tǒng)計是，截至今年4月，全國仍有13個省(區(qū))沒有將廉租房制度納入省級政府的目標(biāo)責(zé)任制管理，70個地級以上城市沒有建立廉租房制度，122個地級以上城市沒有建立嚴(yán)格的申請審批程序。另外，廉租房資金來源渠道不穩(wěn)定，部分城市財政預(yù)算安排資金不足；制度覆蓋面小，一些符合條件的最低收入家庭不能及時得到保障。北京師范大學(xué)金融研究中心某學(xué)者此前在南京接受記者采訪時表示，由于經(jīng)濟(jì)適用房，尤其是廉租房的建設(shè)和管理需要占用大量資金和人力，地方政府大多不愿意做這種“吃力不討好”的事。因此，如何將中央的指導(dǎo)性措施真正落實到地方，成為這一體制得以加速發(fā)展的關(guān)鍵。
影響：房地產(chǎn)業(yè)內(nèi)人士多次提出，完善住房保障的重要環(huán)節(jié)之一是用租售并舉代替目前單一的只售不租。據(jù)了解，西方發(fā)達(dá)國家居民住房自有率也僅為50%左右，而我國目前的城鎮(zhèn)房屋自有率在80%-90%之間�！皩τ谧畹褪杖爰彝ヒ约巴鈦砣丝诘雀吡鲃有匀巳海夥繎�(yīng)該成為他們的首選。”
措施六：完善房地產(chǎn)統(tǒng)計和信息披露制度，增強(qiáng)房地產(chǎn)市場信息透明度，全面、及時、準(zhǔn)確地發(fā)布市場供求信息，堅持正確的輿論導(dǎo)向。
解析：房地產(chǎn)市場信息的封閉與混亂似乎由來已久。在某些地方的國土資源管理部門，大量的土地成交價格無法查實。而各種部門和級別的房地產(chǎn)統(tǒng)計數(shù)據(jù)也無法相對應(yīng)，典型的例子是關(guān)于北京市一季度商品住宅價格的統(tǒng)計，北京市建委的數(shù)字是14.8%，北京市統(tǒng)計局的數(shù)字是7.6%。無論是硬性的統(tǒng)計方法的問題，還是軟性的統(tǒng)計技巧的問題，數(shù)字的混亂與差異最終導(dǎo)致消費(fèi)者的慌亂和迷茫。“在一個信息不對稱、不透明、不規(guī)范、不科學(xué)的市場，信息優(yōu)勢方總是能夠利用這種優(yōu)勢輕易獲得利益。而消費(fèi)者因為處于信息絕對劣勢，根本無法做出對自己有利的判斷。所以，有人說目前國內(nèi)房地產(chǎn)市場比以往的股市黑箱操作更甚�！敝袊缈圃航鹑谘芯克芯繂T易憲容表示。
影響：據(jù)了解，近日北京市統(tǒng)計局已經(jīng)率先行動，統(tǒng)一統(tǒng)計口徑，希望以及時準(zhǔn)確地反映房地產(chǎn)供求信息。但業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，要求各地各職能部門協(xié)同一致統(tǒng)一統(tǒng)計版本并非易事，這需要建設(shè)部、統(tǒng)計局、發(fā)改委甚至國土部門、央行等機(jī)構(gòu)的共同參與，而從時間和可行性上看，操作都將非常艱難。(薛明）
