住房新政實施后，各方關注的問題是，房價會不會降下來。一些分析認為，房價無法下降。而另有學者擔心，國務院的住房新政只是平衡了輿論觀點，而沒有平衡各方利益，而平衡輿論回避利益沖突的結果，是未來房價還會上升。
在我看來，目前輿論對國務院住房新政的很多分析都是片面的，觀察家們在關注房價的同時，而忽略了新政的制度意義。
我在很多篇評論中都提到，包括“新六條”和“十五條”意見在內的住房新政，其核心是強調供給政策，即通過制定住房規(guī)劃和改變住房供給結構來滿足中低收入者的住房需求。換句話說，新政的要義是滿足需求，其次是抑制房價。
無論將新政看作是新的住房制度的提出，還是將其看作為對原有政策的糾偏，新政的最大特點是將住房市場進行了切割，即由原來的市場解決一切，轉變?yōu)檎褪袌鐾瑫r發(fā)揮作用，也就是兩手抓，分別滿足不同的市場需求。因而，住房新政的意義在于，通過限制戶型和價格，通過規(guī)劃土地和建筑比例，通過政府看得見的手，實現(xiàn)人民的基本人權。同時，對于富人來說，則可以繼續(xù)通過市場來滿足更高的居住要求。
住房新政，具有經濟學所講的制度變遷的意義。
我以為，住房新政正是面對了各種利益沖突，出臺了一個滿足各方利益的妥協(xié)政策。如以住房規(guī)劃滿足普通人的需求，降低社會的不滿情緒；以嚴格控制對開發(fā)商的貸款和提高首付比例，降低銀行的金融風險。同時，新政繼續(xù)強調穩(wěn)定房價，從而舒緩住房擁有者擔心房價下跌、淪為“負翁”的心理壓力。
事實上，新政在滿足人民群眾要求的同時，平衡了房地產市場的各方利益。這是一個妥協(xié)的方案，是一個平衡的方案。
那么由此疑問而來，房價會下降嗎？
我的觀點是，短期內不會下降，但中長期必降無疑。
短期房價不會下降的原因是，新政著眼點不在打壓房價，而在于平息民怨。在這個一而貫之的調控思路下，調控政策的衍生物就是，房地產調控帶有一個“政策底”，也就是我多次強調的，所謂“穩(wěn)定房價”的政策結果就是，房價不會跌破當前的價格，因為大家都認為穩(wěn)定就是不漲而已。
不過，此次推出的住房新政將改變房地產市場的供求基礎，即原來一并在同一個市場中尋求住房的消費者，將被新政劃分到兩個分割的市場，即如果你要滿足最低住房需求，可以到“規(guī)劃的市場”，如果你要改善住房需求，購買大戶型和別墅，則要到“自由的市場”。市場分割也會產生一個有意思的結果，自住者和投資者被市場進行了區(qū)分。
一旦“規(guī)劃的市場”保證了居民的基本需求，那么中央政府對“自由的市場”的住房的價格關注度就要下降，因為這部分市場的價格變化不會影響到社會安定，溫總理此時考慮的只是如何避免泡沫破裂對金融體系和宏觀經濟的影響了。
從另一個角度理解，新政將住房的政治問題與經濟問題區(qū)分開了。
而導致中長期房價下跌的因素是多方面的。
一個是供給的增長。住房規(guī)劃的結果在一年后發(fā)生效力，市場住房供給會顯著增加。同時，開發(fā)商囤積的住房也會逐漸放量進入市場。
一個是需求的分化。自住者會等待規(guī)劃房，進而減少原有的市場需求，投機活動無法裹挾一般性住房需求。
一個是資金因素。在人民幣匯率改革進展到一定程度，在國際游資變現(xiàn)發(fā)生后，市場中的流動性泛濫局面會緩解，資產價格膨脹速度得到抑制。如果你關心國際問題，會發(fā)現(xiàn)美國房地產市場正在發(fā)生這樣的情況。
如果從一個更長的時期看，人口數(shù)量變化，將導致房地產市場的供求關系發(fā)生逆轉。即若干年后，中國的計劃生育政策的效力會顯現(xiàn)出來。那時，中國的人口規(guī)模將到達拐點，人口死亡率會大于出生率，人口逐漸減少。
所謂有教授稱的“按照經濟學原理，房價的常態(tài)是漲”的觀點，或許屬于信口開河，或許是基本不懂經濟學原理，其常態(tài)就是信口開河。
住房新政實施后，大家應該關注如何落實住房規(guī)劃和避免規(guī)劃住房的尋租行為。同時制定相關規(guī)則，在保證規(guī)劃住房具有流動性的同時，合理分配其價值升值的利益歸屬。
至于一般性的房價波動，實際成為資產市場的一個價格信號，成為房地產投資及投機活動的游戲符號，成為資產泡沫最終破裂的風向標。
“自由的市場”將演化成富人炒房的游樂場，富人的財富在此進行重新分配，政府樂觀其成，只要你不給金融體系帶來麻煩。
誰會再在乎房價漲落？話又說回來，世界上哪有只漲不跌的房價？！
�。▉碓矗褐腥A工商時報 作者：劉杉）
