中新網(wǎng)6月14日電 據(jù)《中國經(jīng)濟時報》報道，“住房開發(fā)屬性定性不準確，整個房地產(chǎn)開發(fā)完全商品化，導致房價高燒不退�！遍L期從事城市經(jīng)濟研究的中國管理科學研究院研究員李開發(fā)接受中國經(jīng)濟時報記者采訪時表示，目前中國94%的住房開發(fā)定性為“商品房”，“經(jīng)濟適用房”只占6%，但其性質卻是微利“商品房”，而廉租房則不足1%。

　　屬性混淆 調控錯位

　　“什么是‘商品房’？”李開發(fā)指出，作為市場經(jīng)濟行為，商品房開發(fā)應隨行就市、自負盈虧，房地產(chǎn)商對戶型、價位、銷售等環(huán)節(jié)擁有絕對的自主權，追求利潤最大化是房地產(chǎn)開發(fā)的首要目標，并無義務承擔保證中低收入群體住房的責任。

　　而在市場經(jīng)濟體制下，對房地產(chǎn)業(yè)的調控也只能運用經(jīng)濟手段。過去一年多的調控實踐表明，用行政手段來調控市場，不僅會削弱市場經(jīng)濟的正常職能，而且會陷入調控失靈的尷尬窘境。

　　“對于經(jīng)濟適用房，相關文件給出的解釋是，以微利價出售給中低收入家庭、住房困難戶的商品房，是按國家、住宅建設標準建設的普通住宅。只售不租。其成本價由7項因素(征地拆遷費、勘察設計費、配套費、建安費、管理費、貸款利息、5%以內的利潤)構成，應占住宅總量的70%。”李開發(fā)指出，“經(jīng)濟”加“適用”加“商品房”，是個含混不清的詞意組合。商品的市場屬性與微利沒有一點關聯(lián)，商品屬性決定了所謂的經(jīng)濟適用房不可能以中低收入家庭為主要供給對象。

　　事實上，對照經(jīng)濟適用房的“官方”解釋，實際的操作卻是令人啼笑皆非。以北京某個著名經(jīng)濟適用房組團為例，80%以上的戶型是100平方米以上的，甚至150平方米以上的也不在少數(shù)，而媒體揭露的裝修高檔的“豪華”經(jīng)濟適用房比比皆是。普通老百姓“一房難求”與已售經(jīng)濟適用房的“高租售率”的現(xiàn)實比照，讓經(jīng)濟適用房淪為富人的消費品，完全“變味”。

　　“經(jīng)濟適用房在定性上錯誤，在政策上模糊，在實踐中走偏，強烈建議取消經(jīng)濟適用房制度�！崩铋_發(fā)表示，近幾年公布的經(jīng)濟適用房的數(shù)量已經(jīng)不足總開發(fā)量的6%，上海等許多城市實際上也取消了經(jīng)濟適用房的開發(fā)。

　　對于定性為只租不售的廉租房，李開發(fā)則指出，目前的廉租房體系遠未健全，房屋來源于騰退的舊公房，不僅房源稀少，而且隨時面臨拆遷，再加上維護與管理也難以到位。形式意義大于現(xiàn)實意義。

　　兩大類一補充能退房價“高燒”

　　“讓廣大中低收入階層能夠擁有基本保障的住房，顯然依靠商品房開發(fā)是無法實現(xiàn)的�！崩铋_發(fā)認為，應該重新定位住房開發(fā)的屬性與價值取向。城市住房開發(fā)可以明確分為商品類住房(簡稱商品房)和基本保障類住房(簡稱消費品住房或消費房)兩個大類，以及一個補充，即城市廉租房。

　　商品房開發(fā)，遵循市場法則，土地招拍掛，開發(fā)商自由競價。政府只管理環(huán)境質量、建設質量、總體建筑風格、資源配置、綠化標準及其它相關的社會管理指標，其它完全放開。至于戶型、結構、售價等，則完全交由市場調節(jié)。而消費房是生活必需品，完全可以參照國外的做法，確定消費品住房的建設原則。廉租房則是消費房的補充。

　　其次，要找出提供低價消費房的辦法。從土地供給方面來看，可參照國外的做法，政府承擔土地、工程設計等基本費用，以及用相關政策配套來綜合降低成本。在建筑消費房時，實行招拍掛由符合資質的企業(yè)參與，由出價最低者中標。

　　而且，要界定好消費房的購買資格。此外，要嚴格管理消費房流轉，制定各種法律法規(guī)。而且，對于消費房的年開發(fā)量以及可以實現(xiàn)房源供需平衡的時間，要有確切的計劃。他認為，在投入建設的全部住房中有40%是消費房就是廣大中低收入階層的福音。

　　“至于廉租房，我覺得應該是城市貧困戶與流動就業(yè)職工的住宅解決之道�！崩铋_發(fā)認為，應當積極開發(fā)單獨小戶型的廉租房，提供給特別貧困戶、單身職工或剛結婚的員工居住，即使每套20平方米、40平方米也未嘗不可。他建議這類住房應占建設總量的10%左右，其資金則由政府提供。

　　李開發(fā)表示，明晰“兩大類、一補充”的住房開發(fā)屬性，政府不用宏觀調控，房價“高燒”自會消退。(謝麗佳)