中新網(wǎng)6月16日電 據(jù)《深圳商報(bào)》報(bào)道，在“國(guó)六條”、九部委“十五條”意見的雙重夾擊下，進(jìn)入6月的深圳地產(chǎn)市場(chǎng)不可避免地進(jìn)入了觀望期。成交量下跌就是最明顯的特征。深圳市國(guó)土資源和房產(chǎn)管理局網(wǎng)站的數(shù)據(jù)顯示，6月第一周新房日均成交量只有100套左右，這與5月底日均成交近1000套的數(shù)字形成了強(qiáng)烈反差；6月6日，深圳市新房成交量跌破了75套。
而且在90平方米“分水嶺”的效應(yīng)下，部分開發(fā)商已經(jīng)表現(xiàn)出“捂盤”心態(tài)，一再推遲開盤，不愿根據(jù)政策適當(dāng)調(diào)整價(jià)格；部分消費(fèi)者也開始持幣待購(gòu)，導(dǎo)致租賃市場(chǎng)的價(jià)格出現(xiàn)上揚(yáng)。但是，就目前中國(guó)房地產(chǎn)業(yè)所處的發(fā)展階段來(lái)說(shuō)，就以往樓市所經(jīng)歷的觀望期而言，觀望是短期的、相對(duì)的，觀望期并非意味著市場(chǎng)機(jī)會(huì)的徹底喪失，如果購(gòu)房者、開發(fā)商一味互相觀望，往往都會(huì)喪失時(shí)機(jī)。
樓市出現(xiàn)短暫性觀望
有知名經(jīng)濟(jì)學(xué)家曾指出，中國(guó)房地產(chǎn)價(jià)格形成過(guò)程幾乎全部取決于短期性因素，社會(huì)長(zhǎng)期利益的影響力極小，尤其房地產(chǎn)企業(yè)對(duì)政府依賴程度高。作為初級(jí)發(fā)展階段，房地產(chǎn)市場(chǎng)仍然是供給占市場(chǎng)主導(dǎo)地位，需求方存在較大盲目性。因此這就決定了樓市的觀望階段往往是短期的。
每逢新政出臺(tái)，樓市都會(huì)迎來(lái)一個(gè)市場(chǎng)吸收和接納的過(guò)程。新政策打破了市場(chǎng)的舊平衡，而市場(chǎng)的新平衡又沒有建立起來(lái)，在這樣一個(gè)過(guò)渡時(shí)期，觀望很自然地成為了此時(shí)的主旋律。而當(dāng)政府宣布一段時(shí)期內(nèi)不再有大規(guī)模的調(diào)控動(dòng)作，新政又被市場(chǎng)所接納，樓市呈現(xiàn)明朗化時(shí)，這往往就是觀望的結(jié)束。從以往的市場(chǎng)情況來(lái)說(shuō)，這一過(guò)程通常都只持續(xù)2-3個(gè)月。例如去年“國(guó)八條”出臺(tái)后，市場(chǎng)的觀望情緒僅僅彌漫了不足2個(gè)月，從7月開始深圳樓市就出現(xiàn)了明顯復(fù)蘇，房?jī)r(jià)隨之全線上漲。
還有一個(gè)核心問(wèn)題，究竟是誰(shuí)在觀望？市場(chǎng)、開發(fā)商還是購(gòu)房者？“市場(chǎng)”作為一個(gè)集合名詞，其本身無(wú)法找到一個(gè)靜止點(diǎn)來(lái)進(jìn)行“觀望”；如果是房地產(chǎn)商和購(gòu)房者們?cè)谟^望，那么只要有市場(chǎng)存在，他們永遠(yuǎn)都會(huì)去“觀望”。觀望市場(chǎng)供求關(guān)系變化，觀望市場(chǎng)價(jià)格的走勢(shì)，并且還要根據(jù)觀望的信息作出自己的決策。可見，所謂的觀望期實(shí)際上是相對(duì)的，是針對(duì)舊平衡打破后、新市場(chǎng)平衡建立前、市場(chǎng)普遍出現(xiàn)的一種心理狀態(tài)而言的。
這也再次從另一個(gè)角度表明，在觀望期并非沒有市場(chǎng)機(jī)遇，如何先人一步洞悉新政用意，準(zhǔn)確判斷市場(chǎng)動(dòng)向，并采取相應(yīng)措施，往往能得到比牛市中更好的回報(bào)。
盲目觀望并不明智
觀望是市場(chǎng)過(guò)渡期最普遍的一種心理狀態(tài)，但是如果盲目觀望，對(duì)開發(fā)商和購(gòu)房者而言都不是明智之舉，一方面將喪失市場(chǎng)機(jī)遇，一方面很可能因?yàn)檫@種過(guò)于保守的心態(tài)而遭受損失。
“捂盤”是開發(fā)商們?cè)谟^望期采取的最常見措施，這往往是出于保證預(yù)期盈利的目的。但正所謂“只有賣不掉的價(jià)格，沒有賣不掉的房子”，“惜售”、“捂盤”的同時(shí)不能忽視持房成本，如果你的定價(jià)和消費(fèi)者的預(yù)期相差甚遠(yuǎn)，倒不如及時(shí)調(diào)整銷售策略為好。據(jù)記者了解，曾有景田北的某大戶豪宅，10年前爆出每平米1萬(wàn)元的天價(jià)，但正是因?yàn)殚_發(fā)商試圖“捂盤”不放，坐地起價(jià)，結(jié)果錯(cuò)失了銷售良機(jī)，最終均價(jià)6000元賤賣收?qǐng)觥鞘泄?jié)奏本就瞬息萬(wàn)變，消費(fèi)者也日趨理性務(wù)實(shí)，因此開發(fā)商“捂盤不放”也應(yīng)三思而行。
對(duì)于自住型消費(fèi)者，樓市觀望期或許就是安家置業(yè)的好時(shí)機(jī)。一套同樣的房子，市場(chǎng)火爆的時(shí)候買還是選擇觀望期間入手？明顯是后者要?jiǎng)澦愕枚啵环矫媸且驗(yàn)槟壳笆袌?chǎng)價(jià)格相對(duì)理性，另外深圳房?jī)r(jià)大幅下降的機(jī)率并不高。正如某業(yè)內(nèi)人士所言，政府出臺(tái)這些政策的目的主要是想在短時(shí)間內(nèi)穩(wěn)定房?jī)r(jià)，防止樓市崩盤；是要通過(guò)增加稅收進(jìn)一步充盈國(guó)庫(kù)；通過(guò)提高貸款成數(shù)來(lái)減少銀行出現(xiàn)壞賬的比例；通過(guò)沒收閑置土地來(lái)獲取更多的賣地利潤(rùn)，并沒有降低開發(fā)商和投資客的成本，憑什么預(yù)言房?jī)r(jià)不久就會(huì)狂跌不止？與其持幣待購(gòu)空等一場(chǎng)，倒不如趁淡市看準(zhǔn)目標(biāo)出手。
觀望期何處覓良機(jī)
在深圳福田工作的林先生在某中介公司的交易現(xiàn)場(chǎng)透露，他在這里放了兩套房源，其中一套60多平米的小戶型以70萬(wàn)成交，另外一套近180平米的大戶型；在了解到新出臺(tái)的政策后，反而不打算出手了。“開發(fā)商70%的住宅要蓋90平方米以下的房子，我手上的這套大戶型，說(shuō)不定以后就變成稀缺產(chǎn)品了�！绷窒壬@樣解釋。
瞿小姐表示，她現(xiàn)在手中還有幾套小戶型沒有來(lái)得及出手，看到新政出臺(tái)本來(lái)還很擔(dān)心，但是現(xiàn)在她把這些物業(yè)全部出租。據(jù)她透露，現(xiàn)在的租金反而比新政前要略高一點(diǎn)，長(zhǎng)遠(yuǎn)來(lái)看回報(bào)率也不低。
有研究人士認(rèn)為，此次新政策的調(diào)控對(duì)象并沒有包含寫字樓、商鋪等商業(yè)物業(yè)，資金允許的話，投資商鋪或是寫字樓也未嘗不可。
待政策進(jìn)一步明朗后，開發(fā)商也應(yīng)貫徹新政意圖，適當(dāng)調(diào)整產(chǎn)品結(jié)構(gòu)和營(yíng)銷策略，這樣有利于在淡市中贏得主動(dòng)，在新一輪的地產(chǎn)牛市中發(fā)力贏得先機(jī)。（盧青）
