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公共利益界定成物權(quán)法爭(zhēng)議點(diǎn) 專家建議人大表決

2006年09月01日 08:38

    八月二十二日,十屆全國人大常委會(huì)第二十三次會(huì)議在北京人民大會(huì)堂舉行,會(huì)議聽取全國人大常委會(huì)法工委主任胡康生關(guān)于物權(quán)法草案修改情況的匯報(bào)。 中新社發(fā) 盛佳鵬 攝


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  【編者按】一部與房地產(chǎn)業(yè)密切相關(guān)的《物權(quán)法》,輾轉(zhuǎn)8年,5次提交審議。其間,歷經(jīng)風(fēng)波無數(shù)。它既是改革開放以來首部公開聽取群眾意見的法典,也是迄今為止招致最多議論的民法草案。我們關(guān)注它的立法進(jìn)程,因?yàn)樗c每一個(gè)人的腳下寸土、頭頂片瓦都息息相關(guān)。我們也深切地冀望,它的最終面世會(huì)有助于改進(jìn)當(dāng)前房地產(chǎn)業(yè)中存在的一些問題。

  伴隨著房?jī)r(jià)的不斷走高,各大城市的拆遷力度日漸加大。何謂“公共利益”成為解決這些紛爭(zhēng)的焦點(diǎn)之一但專家表示,僅僅寄望于通過《物權(quán)法》對(duì)公共利益概念的界定,來解決土地征收中存在的問題,是《物權(quán)法》不能承受之重。

  在搬出原來的小洋房?jī)赡甓嗪螅蚝xQ(化名)在新住所的生意才剛剛有了起色。此時(shí)距離他的小洋房收到第一份拆遷通知已過去5年有余,當(dāng)時(shí)的《物權(quán)法》草案還在醞釀之中,全國人大常委會(huì)對(duì)該草案進(jìn)行初次審議是在當(dāng)年的12月。

  “如果《物權(quán)法》已經(jīng)公布,我想我們的小洋房或許能保住!鄙蚝xQ表示,即使是搬走,也不至于損失至此。曾經(jīng)被寄予厚望的《物權(quán)法》,在不久前再次由全國人大常委會(huì)公布最新草案。

  其中第四十九條規(guī)定,為了公共利益的需要,縣級(jí)以上人民政府依照法律規(guī)定的權(quán)限和程序,可以征收、征用單位、個(gè)人的不動(dòng)產(chǎn)或者動(dòng)產(chǎn),但應(yīng)當(dāng)按照國家規(guī)定給予補(bǔ)償;沒有國家規(guī)定的,應(yīng)當(dāng)給予合理補(bǔ)償。

  這是目前引起廣泛爭(zhēng)議的條款之一。

  對(duì)沈海鳴而言,“公共利益”曾經(jīng)是他寄予厚望扭轉(zhuǎn)洋房被拆的一個(gè)“武器”,但最終未能如愿。

  實(shí)際上,在過去的幾年里,伴隨著房地產(chǎn)價(jià)格的不斷走高,各大城市的拆遷力度也日漸加大。何謂“公共利益”成為解決這些紛爭(zhēng)的焦點(diǎn)之一。

  正是基于上述民情,不少專家在早幾年就已建議,在《物權(quán)法》草案中對(duì)“公共利益”進(jìn)行界定。但新的《物權(quán)法》草案對(duì)此仍未明確。參與草案制訂工作的中國人民大學(xué)法學(xué)院院長王利明教授表示,在《物權(quán)法》中界定公共利益的概念是十分困難的,僅僅寄望于通過《物權(quán)法》對(duì)公共利益概念的界定,來解決征收中存在的問題,是《物權(quán)法》不能承受之重。

  “公共利益”的爭(zhēng)議樣本

  1999年7月,沈海鳴一家及他們開辦的萬恒商貿(mào)有限公司在某市共同購買了一幢小洋房,樓高三層,建筑面積800多平方米,系獨(dú)立整幢的樓房。當(dāng)時(shí)他們根據(jù)當(dāng)?shù)胤康鼐值囊螅愿淖兎课菔褂眯再|(zhì)為由,辦理了該房占地面積中118平方米(一層樓)土地使用權(quán)的出讓手續(xù),支付了土地使用費(fèi),并取得為期40年的土地使用權(quán)。

  隨后,沈海鳴在樓房的一層開了一家飯館,二層及三層的一部分開辟為公司開展業(yè)務(wù)的辦公室,其余部分用于居住。沈海鳴在樓里的經(jīng)營步入正軌的兩年后,就有一位開發(fā)商找上門來,稱已取得該地塊及其周邊土地的使用權(quán),將對(duì)其房屋進(jìn)行拆遷。

  問題是,他們已支付過40年的土地使用費(fèi),何以這塊土地的使用權(quán)又轉(zhuǎn)為他人?而且事先他們沒有收到任何的征地通知。按照程序,土地理應(yīng)由政府先征用,并與他們協(xié)商好補(bǔ)償價(jià)格后,才能出讓給開發(fā)商。

  但現(xiàn)實(shí)是,在他們毫不知情的情況下,沈海鳴的小洋房已成待拆遷樓房。不得已,他將相關(guān)政府部門告上法庭。他們聘請(qǐng)的律師就以公共利益的名義為其進(jìn)行辯護(hù)。根據(jù)當(dāng)?shù)亍锻恋厥褂脵?quán)出讓辦法》的有關(guān)規(guī)定,國家對(duì)土地使用者依法取得的土地使用權(quán)一般不提前收回,只有在特殊情況下,即由于社會(huì)公共利益的需要,可依規(guī)定的法律程序提前收回。

  沈海鳴的律師認(rèn)為,當(dāng)時(shí)開發(fā)商固然是以舊住房成套改造的名義取得土地使用權(quán),但實(shí)際操作的是售價(jià)8000~13000元/平方米的商品房項(xiàng)目,是利潤豐厚的商業(yè)行為,因此他所進(jìn)行的拆遷并非出于社會(huì)公共利益的需要。

  出乎意料的是,當(dāng)?shù)胤ㄔ号袥Q沈海鳴敗訴,并在判決書中表示,原告取得的土地使用權(quán)是因購買房屋后,因改變房屋使用性質(zhì)而辦理的土地使用權(quán)出讓手續(xù),而不是以出讓方式取得的土地使用權(quán),因此不適用《土地使用權(quán)出讓辦法》中規(guī)定的情況,即根據(jù)社會(huì)公共利益的需要而提前收回出讓土地使用權(quán)的,應(yīng)當(dāng)在收回前6個(gè)月,通知受讓人,并在出讓地塊的范圍內(nèi)公告。

  提起此事,沈海鳴只能感嘆:“國內(nèi)公民的財(cái)產(chǎn)權(quán)太脆弱,F(xiàn)行法律很難對(duì)其做到充分保護(hù)!

  針對(duì)這種拆遷問題,王教授建議,《物權(quán)法》通過以后,對(duì)一些重要的、關(guān)系到人民群眾重大利益的財(cái)產(chǎn)實(shí)行征收,應(yīng)當(dāng)由縣級(jí)以上人民代表大會(huì)決定是否符合公共利益。此外,在征收過程中,應(yīng)當(dāng)保障被征收人必要的知情權(quán)。如果因?yàn)楣怖娑a(chǎn)生糾紛,應(yīng)當(dāng)明確規(guī)定當(dāng)事人可以向法院進(jìn)行司法審查或補(bǔ)救。

  如何界定“公共利益”

  實(shí)際上,對(duì)于“公共利益”被濫用的問題,一份由普通市民起草的《關(guān)于修改物權(quán)法草案的建議》(下稱《建議》)就曾認(rèn)為,“公共利益”已成為侵犯公民權(quán)利,過度征收和權(quán)力尋租的保護(hù)傘。這或許能解釋為什么此次新的《物權(quán)法》草案出來后,再次引起人們對(duì)“公共利益”的大討論!督ㄗh》曾被認(rèn)為是普通民眾對(duì)《物權(quán)法》草案的一個(gè)民意反饋。

  對(duì)此,著名民商法專家江平曾提議,是否可以從反面來對(duì)“公共利益”進(jìn)行界定,即“凡是屬于商業(yè)開發(fā)的,決不屬于社會(huì)公共利益。商業(yè)開發(fā)是以營利為目的,所以完全可以把公共利益和商業(yè)利益區(qū)分開來”。

  王教授認(rèn)為:“此種方法較之于正面界定公共利益的辦法具有可操作性,但是要在《物權(quán)法》上做出這種排除也是非常困難的!蓖踅淌诒硎荆瑥母鲊⒎òl(fā)展的情況來看,過去公共利益的內(nèi)涵是比較狹小的,商業(yè)利益是不包含在公共利益之中的。但是現(xiàn)在許多案件反映出來的情況是,公共利益的內(nèi)涵在不斷擴(kuò)大,甚至包含了商業(yè)利益。

  因此,“如果我們?cè)凇段餀?quán)法》中做出簡(jiǎn)單的排除,不僅不符合國外立法發(fā)展的趨勢(shì),也會(huì)在一定程度上對(duì)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展造成一定的負(fù)面影響,從而不符合物權(quán)立法的目的!

  一些市民在《建議》中認(rèn)為,“公共利益”項(xiàng)目必須不以營利為目的,除軍事、安全等國家利益外,社會(huì)公共利益項(xiàng)目必須具有廣泛、真實(shí)的民意基礎(chǔ)。而且政府理當(dāng)向社會(huì)公布“公共利益”項(xiàng)目的細(xì)節(jié),并提供多種選擇方案,以聽證會(huì)等方式廣泛接受社會(huì)各階層對(duì)立項(xiàng)的質(zhì)疑和有效監(jiān)督。

  王教授卻認(rèn)為,對(duì)于“公共利益”的界定,并不適合在《物權(quán)法》草案中對(duì)其內(nèi)涵加以規(guī)定,“仍然應(yīng)該維持憲法關(guān)于公共利益的抽象的表述”。同時(shí),他也表示,《物權(quán)法》草案應(yīng)該通過規(guī)定一些必要的程序與制度防止“公共利益”的濫用。

  沈海鳴是積極提倡在《物權(quán)法》中明確界定“公共利益”的市民之一。他的小洋房,在拆遷前的評(píng)估價(jià)格是1200萬元人民幣,但是開發(fā)商最終只答應(yīng)給他800萬元。同樣的價(jià)格在相同的地段,他已不可能再購置同樣一套合乎其心意的房子。

  “我原以為我是在與一個(gè)民事主體在法庭上辯論,可后來我發(fā)現(xiàn),自己是在跟某些部門叫板!闭怯捎凇肮怖妗苯缍ǖ娜蔽唬蚝xQ對(duì)于自己房屋的拆遷仍無法徹底釋懷。

  (來源:第一財(cái)經(jīng)日?qǐng)?bào),記者翟宇)

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法律顧問:大地律師事務(wù)所 趙小魯 方宇
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