四問住房“高公攤”現(xiàn)象:公攤明細能否“曬在太陽下”?

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四問住房“高公攤”現(xiàn)象:公攤明細能否“曬在太陽下”?

2022年08月18日 00:27 來源:中國新聞網(wǎng)
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   【民生調(diào)查局

   編者按:這里是民生調(diào)查局,見人所未見,調(diào)查民生之變。關(guān)注你想關(guān)注的、你沒關(guān)注的,調(diào)查你想看的、未看到的。

  中新網(wǎng)北京8月18日電 (中新財經(jīng) 劉陽禾 左宇坤) 買下一套房,近一半都是“公攤面積”?

  近日,一則“110平方米的房子到手僅61平方米”的新聞引發(fā)關(guān)注。公攤面積從何而來?近一半的公攤面積又是否合理?

資料圖:某商品房銷售中心展示的樓房沙盤。(資料圖) 韓章云 攝
資料圖:某商品房銷售中心展示的樓房沙盤。韓章云 攝

  公攤面積從何而來?

  一般認為,公攤面積包括兩個部分。

  記者查閱資料發(fā)現(xiàn),1995年原建設(shè)部印發(fā)的《商品房銷售面積計算及公用建筑面積分攤規(guī)則》(試行)中明確,公用建筑面積由以下兩部分組成:1.電梯井、樓梯間、垃圾道、變電室、設(shè)備間、公共門廳和過道、地下室、值班警衛(wèi)室以及其他功能上為整棟建筑服務(wù)的公共用房和管理用房建筑面積;2.套(單元)與公用建筑空間之間的分隔墻以及外墻(包括山墻)墻體水平投影面積的一半。

  相對而言,套內(nèi)建筑面積才是完全屬于業(yè)主所有的部分。

  北京金訴律師事務(wù)所主任王玉臣指出,建筑面積包括套內(nèi)建筑面積和分攤的建筑面積,套內(nèi)建筑面積是業(yè)主專有的部分,即關(guān)上家門就是套內(nèi)建筑面積。而大家分攤的面積則屬于業(yè)主共同所有的,并非專有,比如樓道、電梯、物業(yè)用房等等,這些就屬于公攤面積。

  王玉臣明確告訴記者,對于購房者來說,公攤部分是客觀存在的。

資料圖:圖為某在建商品房項目。高瑞峰 攝
資料圖:某在建商品房項目。高瑞峰 攝

  買房一定要計算公攤面積嗎?

  既然“公攤”的部分必然存在,那么買房一定要計算公攤面積嗎?

  王玉臣稱,“可以在房屋銷售的時候,不以建筑面積對外銷售,以除去公攤面積后的套內(nèi)建筑面積或套內(nèi)使用面積進行銷售?!?/p>

  記者注意到,根據(jù)《商品房銷售管理辦法》規(guī)定,商品房銷售可以按套(單元)計價,也可以按套內(nèi)建筑面積或者建筑面積計價。

  上述《辦法》明確,商品房建筑面積由套內(nèi)建筑面積和分攤的共有建筑面積組成,套內(nèi)建筑面積部分為獨立產(chǎn)權(quán),分攤的共有建筑面積部分為共有產(chǎn)權(quán),買受人按照法律、法規(guī)的規(guī)定對其享有權(quán)利,承擔責任。按套(單元)計價或者按套內(nèi)建筑面積計價的,商品房買賣合同中應當注明建筑面積和分攤的共有建筑面積。

  公攤面積多少算合理?

  廣東省城規(guī)院住房政策研究中心首席研究員李宇嘉表示,現(xiàn)行規(guī)定對于公攤面積大小沒有比例限制,主要與新盤項目的規(guī)劃設(shè)計、配套設(shè)施有關(guān)。從業(yè)主的角度看,套內(nèi)起居生活面積與社區(qū)公共服務(wù)面積此消彼長,取決于業(yè)主的訴求。

  李宇嘉認為,多層次住房消費并存的情況下,對不同類型的新盤項目,在規(guī)劃設(shè)計及報批階段,就應對公共服務(wù)為主的公攤占用做出合理的規(guī)劃指標限定,畢竟房子和公服都是給業(yè)主用的。

資料圖 <a target='_blank' href='/'>中新社</a>記者 張云 攝
資料圖 中新社記者 張云 攝

  公攤明細能否“曬在太陽下”?

  易居研究院智庫中心研究總監(jiān)嚴躍進認為,對于一些明顯超出常規(guī)的“高公攤”現(xiàn)象,需要進行嚴管。尤其是要防范房企營銷人員各類虛假的、誤導的、含糊的或有歧義的營銷,導致購房者放松警惕和疑問,最終在購房中面臨各類問題。

  在嚴躍進看來,實際得房率明顯偏離正常水平的樓盤“都屬于問題樓盤”。

  李宇嘉則指出,社區(qū)生活離不開公攤。其中最重要的是,標準和明細一定要“曬在太陽下”,同時監(jiān)管要跟上。

  李宇嘉建議,要制定不同類型社區(qū)的公攤指引;公攤部分的內(nèi)容要明晰,經(jīng)營的部分要將經(jīng)營收益歸屬全體業(yè)主,納入物業(yè)維修基金,或者抵扣物業(yè)費;房屋交付時,獨立第三方要對公攤面積進行實測并公示;探索公攤部分定價和套內(nèi)定價的差異化。

  “公攤面積一再被詬病、被質(zhì)疑,意味著當務(wù)之急是要明確產(chǎn)權(quán)意識、夯實侵權(quán)必究?!彼f。(完)

【編輯:吳家駒】
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