地價(jià)、工程款與七年資金游戲

　　理清鄭開德、鄭康豪與深國商三者間的關(guān)系對破解晶島項(xiàng)目地價(jià)、工程款亂象及七年資金謎題甚為關(guān)鍵。

　　深國商09年10月29日公告，晶島商城主體工程宣告完工及驗(yàn)收，確認(rèn)的工程結(jié)算款約7.87億，公司擬為部分未付款提供擔(dān)保。

　　記者翻查此前資料，晶島商城于02年正式拿地，05年項(xiàng)目破土動(dòng)工，06年主體結(jié)構(gòu)封頂，目前仍在進(jìn)行內(nèi)部裝修等工作。在漫長的施工期內(nèi)，最早對工程款有所描述的是在2006年，當(dāng)年年報(bào)在關(guān)于應(yīng)付賬款的附注中披露，年末應(yīng)付款達(dá)2.73億，較年初增加6.11倍，主要系預(yù)估晶島工程款所致。此后，該部分應(yīng)付款項(xiàng)余額逐年下降，至今年公司披露半年報(bào)，其中應(yīng)付賬款賬齡超過1年的款項(xiàng)余額已僅1.72億，附注解釋主要系晶島項(xiàng)目的應(yīng)付工程款。

　　資料顯示，深國商曾為推進(jìn)晶島項(xiàng)目開展了大量融資工作——包括3300萬員工內(nèi)部融資與7000萬個(gè)人借款(違規(guī)融資，07年被查出而披露)，以及兩次共4億向銀行融回的開發(fā)貸款。因此，當(dāng)公司近日披露未付工程款陡然暴增至5.27億時(shí)，市場遂為之大愕。

　　另一方面，除高額工程款外，深國商對晶島項(xiàng)目地價(jià)的交代亦顯得非常模糊。2002年，深國商下屬子公司融發(fā)公司拿下晶島項(xiàng)目土地使用權(quán)，但當(dāng)年不論公告還是年報(bào)均未披露相關(guān)的地價(jià)信息。至2003年，年報(bào)在關(guān)于開發(fā)成本的附注中披露：增加主要原因是支付福田中心區(qū)地價(jià)款2630萬元——這是公司首次明確了晶島項(xiàng)目地價(jià)款的數(shù)額。

　　但到2004年，公司在年報(bào)中又披露：應(yīng)付賬款增加主要系融發(fā)公司根據(jù)福田中心區(qū)(晶島)項(xiàng)目之土地使用權(quán)出讓合同，于本期確認(rèn)應(yīng)付地價(jià)款3506萬元。

　　此后于2005年，年報(bào)披露應(yīng)付賬款減少主要系3506萬元地價(jià)款已支付完畢。可隨后至2007年，年報(bào)中又披露期末應(yīng)付賬款賬齡超過1年的款項(xiàng)180萬，主要系應(yīng)付晶島項(xiàng)目地價(jià)款尾款。

　　“他們告訴我，晶島當(dāng)時(shí)的地價(jià)僅900多元/平方米，若以占地面積4.23萬平方米折算，拿地成本約4000萬，并且可以分期繳付�！庇兄�情人士轉(zhuǎn)述深國商高層的話后向記者表示。

　　然而，這4000多萬似乎未能與公司年報(bào)披露的零星數(shù)據(jù)相匹配。記者隨即向公司某高層求證，他表示，深國商地價(jià)約一個(gè)多億，至于為何分期繳付他因剛來公司還不完全清楚。但僅以眼下情況來看，無論是2630萬、3506萬、4000多萬、還是一個(gè)多億，以今日20億的市價(jià)來比較都令人血脈賁張、無限向往。

　　綜合以上工程及地價(jià)款的信息，似乎又無法與財(cái)報(bào)數(shù)據(jù)相吻合。據(jù)09年中報(bào)，深國商存貨9.95億，其中晶島的開發(fā)成本8.03億；至三季度，公司存貨微升至10.2億，但并未披露晶島的開發(fā)成本。假設(shè)三季度晶島施工力度不大(實(shí)際該項(xiàng)目已半停工近2年)，晶島成本8.03億，若按工程款結(jié)算價(jià)7.87億，則地價(jià)不到200萬——這還不算項(xiàng)目管理費(fèi)、財(cái)務(wù)費(fèi)等進(jìn)行了資本化處理后的增量。

　　此前，公司未明確披露過每年的工程款信息及成本結(jié)算方式，故無法解釋上述資金謎題的真實(shí)原因——但或僅有兩種可能，若非工程結(jié)算價(jià)較預(yù)算價(jià)出現(xiàn)大幅飆升，即意味著公司隱藏負(fù)債、賬外有賬。

　　如果結(jié)算價(jià)出現(xiàn)飆升，僅以3.5億工程欠款的缺口來算，晶島的開發(fā)成本便將增加至11.5億。據(jù)某商業(yè)地產(chǎn)評估專家表示，內(nèi)部精裝修約占項(xiàng)目總投資的一半，若以目前數(shù)據(jù)估算，晶島總投資有可能超過15億。

　　再據(jù)記者在深圳調(diào)查，在晶島旁邊，有一個(gè)從位置、大小、格局、設(shè)計(jì)等方面均極為相似的商城項(xiàng)目——怡景中心城。公開資料顯示，該項(xiàng)目與晶島同屬深圳中心區(qū)購物商城項(xiàng)目規(guī)劃，其拿地于02年，奠基于04年底——施工節(jié)奏時(shí)間點(diǎn)均與晶島相同。但怡景早已于07年初正式營業(yè)，總投資不過7億元。

　　相較之，深國商能以“底價(jià)”拿地，卻不惜以“天價(jià)”打造晶島項(xiàng)目，還每年重復(fù)著因市政配套工程規(guī)劃調(diào)整等原因而拖延工期等理由。

　　此外，在更宏觀的視野上看晶島及深國商。從02年底拿地開始，公司并表下的總資產(chǎn)約11億，凈資產(chǎn)近4億，其中晶島僅2753萬；至2009年中，公司總資產(chǎn)仍約11個(gè)億，凈資產(chǎn)僅1.3個(gè)億，而晶島的開發(fā)成本已沉淀8個(gè)億，占總資產(chǎn)比重近80%——這意味著在過去的7年里，深國商變賣原有資產(chǎn)傾全力開發(fā)晶島項(xiàng)目，仍然湊不齊錢還增加了2.7億的負(fù)債。

　　同時(shí)，公司管理層及歷年年報(bào)皆反復(fù)表明，近年來深國商歷年非募投資金均用于晶島項(xiàng)目，并視其為公司戰(zhàn)略轉(zhuǎn)型最關(guān)鍵的一步。然而，即便在如此財(cái)物盡傾的支持下，晶島仍然長跑7年未果，其背后涉水之深不由引人遐想。

　　對此，有深諳深圳地產(chǎn)界的人士對記者分析：“晶島涉及的資金去向確實(shí)成謎。但從動(dòng)機(jī)上講，管理層曾在05年項(xiàng)目剛啟動(dòng)時(shí)便私自認(rèn)購過內(nèi)部商鋪，同時(shí)該項(xiàng)目地段優(yōu)越、商業(yè)價(jià)值突出，施工完成后無論是租是售都會(huì)有很好的收益。存在以上兩點(diǎn)便推翻了管理層挪用資金以至該項(xiàng)目無法完工的行為邏輯，拖延至今應(yīng)該另有主因。”

　　“難產(chǎn)”的預(yù)售證、房產(chǎn)證

　　晶島項(xiàng)目因缺錢而停工著實(shí)奇怪，但更值得玩味的是，深國商似不急著回籠資金以推進(jìn)項(xiàng)目——預(yù)售證至今未辦便是例證之一。

　　公司04年年報(bào)曾表示,晶島項(xiàng)目計(jì)劃于2005年底封頂并實(shí)現(xiàn)預(yù)售。至05年,公司亦表示,目前公司正與一些國際著名戰(zhàn)略投資者進(jìn)行接洽，同時(shí)，全球范圍內(nèi)的招商工作也全面展開。

　　此后每一年,公司都在重復(fù)同樣的說辭——正在與戰(zhàn)略投資者接洽，全球招商也在努力推進(jìn)。但公司從06年底結(jié)構(gòu)封頂后至今仍然未完成一筆招商，甚至連預(yù)售證也沒有辦理。

　　是否晶島項(xiàng)目沒有價(jià)值以致公司招商未果，不得而知。但有兩點(diǎn)是記者在采訪中獲知的，首先，因晶島項(xiàng)目所在地段太過優(yōu)越，幾乎每日都會(huì)有人來詢問項(xiàng)目進(jìn)展情況，包括預(yù)售情況如何等等，而施工方也早已修建好了樣板房供招商之用——但公司似乎沒有預(yù)售的打算。其次，旁邊的怡景中心城早已于開業(yè)前順利引入戰(zhàn)投——原開發(fā)商10億向美國保德信集團(tuán)出售了一半的股權(quán)。

　　晶島沒有預(yù)售的原因是什么？記者曾向三方詢問答案，但得到了不同的回復(fù)。公司招商部解釋，系因公司整體戰(zhàn)略、股權(quán)歸屬未定，許多招商活動(dòng)無法進(jìn)行故沒有預(yù)售。公司某高層解釋，系因政府不允許分批銷售所致。而某深圳地產(chǎn)界人士則提醒：晶島產(chǎn)權(quán)或許存在糾紛以致無法進(jìn)行預(yù)售。

　　記者隨即回查晶島開發(fā)歷程，發(fā)現(xiàn)05年公司曾有員工內(nèi)部認(rèn)購鋪面一事，07年被查出后視為違規(guī)內(nèi)部融資。公司曾與07年將此事重新定義為員工激勵(lì)，但此后一直未召開股東會(huì)審議該事項(xiàng)。08年底，恰當(dāng)公司股權(quán)之爭風(fēng)起云涌之時(shí)，管理層提出放棄該員工激勵(lì)方案，將當(dāng)年融資所得附一定利息退還給員工，但此事竟沒有獲得股東大會(huì)通過。