業(yè)主維權(quán)：多收的物業(yè)費(fèi)必須退(4)

　　前期物業(yè)合同開發(fā)商代簽

　　買房時(shí)等于默認(rèn)一家物業(yè)

　　既然業(yè)主和物業(yè)之間是一種合同關(guān)系，那么許多業(yè)主不禁產(chǎn)生疑問，我們?cè)谌胱�時(shí)物業(yè)公司就已經(jīng)在小區(qū)內(nèi)提供服務(wù)了，而且小區(qū)也還沒有成立業(yè)主大會(huì)和業(yè)主委員會(huì)，可是業(yè)主與物業(yè)公司之間的服務(wù)合同關(guān)系又已經(jīng)確確實(shí)實(shí)地存在了，那么究竟是誰(shuí)替業(yè)主簽了這個(gè)合同呢？

　　遼寧同格律師事務(wù)所范書領(lǐng)律師介紹說，由于業(yè)主委員會(huì)成立之前物業(yè)不能沒有人管理，因此法律規(guī)定以前期物業(yè)服務(wù)合同來臨時(shí)性的替代物業(yè)服務(wù)合同。

　　依據(jù)《物業(yè)管理?xiàng)l例》規(guī)定，在業(yè)主、業(yè)主大會(huì)選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)之前，應(yīng)當(dāng)簽訂書面的前期物業(yè)服務(wù)合同。前期物業(yè)服務(wù)合同的主體是建設(shè)單位和物業(yè)服務(wù)企業(yè)，業(yè)主并不是合同的主體。

　　但《物業(yè)管理?xiàng)l例》還規(guī)定：建設(shè)單位與物業(yè)買受人簽訂的買賣合同應(yīng)當(dāng)包含前期物業(yè)服務(wù)合同約定的內(nèi)容。也就是說，房產(chǎn)開發(fā)商同業(yè)主簽訂物業(yè)買賣合同時(shí)，包含了雙方之間轉(zhuǎn)讓前期物業(yè)服務(wù)合同的意思表示。

　　因此，前期物業(yè)服務(wù)合同就對(duì)業(yè)主產(chǎn)生了約束力。也就是說，開發(fā)商替業(yè)主先簽了物業(yè)合同。

　　但開發(fā)商的行為并不是不受任何限制的，《遼寧省物業(yè)管理?xiàng)l例》規(guī)定：在業(yè)主、業(yè)主大會(huì)選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)之前，建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)進(jìn)行前期物業(yè)管理，簽訂書面前期物業(yè)服務(wù)合同，并在30日內(nèi)報(bào)物業(yè)所在地的縣房地產(chǎn)行政主管部門備案。

　　前期物業(yè)服務(wù)合同可以約定期限；但是，期限未滿、業(yè)主委員會(huì)與物業(yè)服務(wù)企業(yè)簽訂的物業(yè)服務(wù)合同生效的，前期物業(yè)服務(wù)合同終止。也就是說，只要小區(qū)成立起業(yè)主委員會(huì)后，如果您對(duì)物業(yè)公司的服務(wù)不滿，就可以隨時(shí)通過業(yè)主委員會(huì)與物業(yè)公司重新簽訂服務(wù)合同。 (記者高鵬 見習(xí)記者 宋波鴻 王瑩)