易憲容：未來房地產(chǎn)宏觀調(diào)控基本態(tài)勢不會改變(3)

　　認識誤區(qū)加劇房地產(chǎn)信貸風(fēng)險

　　記者：國內(nèi)房地產(chǎn)信貸風(fēng)險的大量存在，除了有對住房功能界定政策上的誤導(dǎo)、政府過度優(yōu)惠的信貸政策濫用、以及這種房地產(chǎn)政策下民眾住房投資的賺錢效應(yīng)等方面的原因外，銀行體系自身是否也存在一定問題？

　　易憲容：房地產(chǎn)信貸風(fēng)險如此之大的一個重要原因就是我們的銀行體系存在一些嚴(yán)重錯誤的觀念。國有商業(yè)銀行為何敢冒大的信貸風(fēng)險把貸款給個人投機炒作住房？原因在于前幾年在房地產(chǎn)政策的誤導(dǎo)下，國內(nèi)房地產(chǎn)市場由消費性的市場完全變成了投資為主導(dǎo)的市場，房價步步上漲。而銀行認為，只要房價在上漲，個人住房按揭貸款的信貸風(fēng)險自然就降低，特別是個人住房按揭貸款作為一種長期貸款，在房價上漲的情況下，其信貸風(fēng)險更是會降低。因此，銀行往往就會把個人住房按揭貸款作為一種優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)來爭奪其市場占有率，從而使得個人按揭貸款申請的要求越來越低，其發(fā)放的規(guī)模也就越來越大。特別是當(dāng)銀行假定住房價格只漲不跌時，上述這種現(xiàn)象更為嚴(yán)重。2009年以來的個人住房按揭貸款迅速增長就是這種假定條件下發(fā)生的。

　　但實際上，“房價只漲不跌”的神話是不存在的。日本及美國曾經(jīng)假定房價只漲不跌導(dǎo)致金融危機的經(jīng)驗教訓(xùn)已經(jīng)太多了。只要是市場，房價就會有漲有跌，房價是不可能只漲不跌。如果假定房價只漲不跌，最后必然會引發(fā)金融危機與經(jīng)濟危機。美國次貸危機爆發(fā)之后其損失為什么會如此慘重，根本原因就在于“房價只漲不跌”的神話制造了越來越多的離奇的金融衍生產(chǎn)品，當(dāng)神話破滅之際，巨大的風(fēng)險也就暴露無遺了。如果國內(nèi)銀行沒有“房價只漲不跌”的認識誤區(qū)，那么，銀行是不會向投機炒作的個人大量貸款的。銀行信貸增長也不會這樣快，國內(nèi)房價也不會如此迅速飚升。

　　還有一個認識誤區(qū)也十分嚴(yán)重。那就是市場假定銀行體系是一種取之不盡用之不竭的公共產(chǎn)品。既然銀行體系是一種公共產(chǎn)品，那么，誰用這種公共品的機會越多，誰就獲利越大。因為使用這個銀行體系的個人或企業(yè)，其收益可歸自己，其成本則可轉(zhuǎn)移給社會來承擔(dān)。因此，房地產(chǎn)市場當(dāng)事人，無論是銀行還是貸款人都會千方百計地濫用這個公共體系——為了增加市場份額，銀行會過度放貸；而個人及企業(yè)會設(shè)法從銀行獲得更多的貸款。當(dāng)這個金融體系濫用到一定程度時，其信貸風(fēng)險也就會全面爆發(fā)出來。國內(nèi)房地產(chǎn)泡沫之所以能夠吹得如此之大，就是濫用公共性的銀行體系的結(jié)果。但這個吹大的房地產(chǎn)泡沫最后一定會破滅，屆時銀行的房地產(chǎn)信貸風(fēng)險也就全面暴露出來。

　　當(dāng)然，房地產(chǎn)信貸增長如此之快與國內(nèi)銀行體系沒有形成有效的定價機制也有一定關(guān)系。由于政府對銀行信貸價格進行嚴(yán)格的管制，因此國內(nèi)銀行對房地產(chǎn)信貸風(fēng)險管理不可利用價格工具進行，只能通過數(shù)量方式來調(diào)整，市場占有度、信貸規(guī)�？焖贁U張就成了國內(nèi)銀行濫用其體系最有效的工具。

　　總之，國內(nèi)房地產(chǎn)市場的信貸風(fēng)險，有個體金融機構(gòu)的風(fēng)險，也有房地產(chǎn)信貸風(fēng)險認識的誤區(qū)，及嚴(yán)重的系統(tǒng)性風(fēng)險。對于前者，盡管看上去風(fēng)險不高，但是決不可低估；對于后者，一般人都沒有把其考慮在內(nèi)，因此也就無法看到當(dāng)前國內(nèi)房地產(chǎn)市場信貸風(fēng)險的嚴(yán)重性。在“國十條”出臺之后，由于多數(shù)國人沒有看到這種房地產(chǎn)信貸風(fēng)險的危險性，從而也就不改變對房地產(chǎn)市場泡沫吹大預(yù)期，其實這才是當(dāng)前國內(nèi)房地產(chǎn)信貸最大的風(fēng)險所在。 姜欣欣

　　易憲容 中國社會科學(xué)院金融研究所研究員。1997年獲得博士學(xué)位。研究領(lǐng)域主要集中于金融學(xué)、金融制度和制度經(jīng)濟學(xué)，著有《現(xiàn)代合約經(jīng)濟學(xué)導(dǎo)論》、《交易行為與合約選擇》、《科斯經(jīng)濟思想研究》、《經(jīng)濟學(xué)與經(jīng)濟的迷思》、《房地產(chǎn)與金融市場》、《房價博弈》等書，譯作有《佃農(nóng)理論》、《經(jīng)濟解釋》、《公司治理》等，同時策劃主持大型經(jīng)濟學(xué)叢書多套。20世紀(jì)90年代以來，在國內(nèi)外刊物發(fā)表論文近3000多篇，并為多家報刊專欄作家。