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評估一套房產(chǎn)主要依據(jù)什么
據(jù)一家設(shè)在黃浦區(qū)房地產(chǎn)交易中心的評估機(jī)構(gòu)透露,“對于一套二手房的評估,有政府?dāng)?shù)據(jù)庫,我們根據(jù)以往的記錄得出市場估價(jià)”。當(dāng)記者追問,“估價(jià)會(huì)涉及哪些具體指標(biāo),有沒有參數(shù)”時(shí),工作人員解釋說,一般會(huì)采用市場比較法對具體房源進(jìn)行評估,成交時(shí)間、地段、房齡、戶型都會(huì)影響評估結(jié)果。
但事實(shí)上,這些影響房價(jià)的修正參數(shù)是相當(dāng)復(fù)雜:包括所處地段繁華程度、交通便捷程度等等。據(jù)一位的房產(chǎn)估價(jià)師透露,目前一般的估價(jià)師要對二手房進(jìn)行“市場比較法”估價(jià),交易中心是不提供二手房成交信息的。即便是與房產(chǎn)交易中心有合作關(guān)系,可以查看到該區(qū)域內(nèi)二手房成交的價(jià)格信息,也僅能以近期同一小區(qū)、相似房源的成交價(jià)格作為參考,確定一個(gè)“合理”的價(jià)格區(qū)域,作出大致判斷。
專家提醒
簽署“陰陽合同”對買家而言是暫時(shí)便宜換大虧
做低房價(jià)可避稅、做高房價(jià)能騙貸,看似完美的陰陽合同真像房屋中介說的那樣美好嗎?專家提醒,簽署“陰陽合同”是暫時(shí)便宜換大虧,事實(shí)上對于買賣雙方而言,蘊(yùn)藏著極大風(fēng)險(xiǎn)。對二手房的賣家而言,有可能遭遇一部分房款收不回來的風(fēng)險(xiǎn);而對買家而言,暫時(shí)的“獲利”會(huì)給今后這套房子的再交易埋下后患,會(huì)因此面臨交納高額個(gè)人所得稅的問題。
“雙方簽訂的合同只有得到法律確認(rèn)才能被認(rèn)定為有效,才能受到法律保護(hù)。如果合同效力有瑕疵,那么當(dāng)事人的權(quán)利就處于一種不確定狀態(tài),也不會(huì)受到法律的嚴(yán)密保護(hù)!蓖瑫r(shí),法律界人士指出,如果雙方因交易發(fā)生訴訟,法院就要對陰陽合同的訂立情況及其效力進(jìn)行審查。一旦合同被認(rèn)定為無效,那么基于陽合同辦理的過戶手續(xù)有可能因登記不實(shí)而被撤銷。
同樣,作為“陰陽合同”的策劃人——房產(chǎn)中介機(jī)構(gòu)一樣面臨風(fēng)險(xiǎn)。一旦“陰陽合同”中的任意一方毀約,由于其合同的合法性不受保護(hù),因此對于中介而言,到手的中介費(fèi)就飛了。尤其是在做低房價(jià)的合同中,中介很可能拿不到事先“約定”的服務(wù)費(fèi)。
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房管部門將加強(qiáng)對中介監(jiān)管明確禁止陰陽合同
針對一些房產(chǎn)中介的不規(guī)范做法,記者從市房管局獲悉,房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)管理辦法原則上已經(jīng)通過,很快就會(huì)對外公布。管理辦法設(shè)定了5項(xiàng)制度,并明確禁止“陰陽合同”行為。
而在“9·29”的樓市新政中,住建部等部委也首次強(qiáng)調(diào),依法查處經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)炒買炒賣、哄抬房價(jià)、慫恿客戶簽訂“陰陽合同”等行為!坝械倪`法違規(guī)賺取房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)費(fèi)以外的收入,有的違反了國家的稅收制度,協(xié)助交易當(dāng)事人簽訂陰陽合同,幫助客戶逃稅,這都是違法的!睂<冶硎! ”緢(bào)記者 顧卓敏 見習(xí) 記者 陳弋
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