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雙限房不是樓市靈丹妙藥 對房價影響被忽略不計
2007年04月25日 09:18 來源:國際金融報


     圖為北京某住宅小區(qū)居民樓。北京市建委負(fù)責(zé)人日前透露,2007年,北京市將新開工建設(shè)300萬平方米“兩限”(限戶型、限價格)商品房、200萬平方米經(jīng)濟適用房、30萬平方米廉租房,以解決住房困難群眾的住房難題。同時,還將建立全市統(tǒng)一的住房保障領(lǐng)導(dǎo)機構(gòu),并配備專職工作人員,負(fù)責(zé)“兩限”商品房、經(jīng)濟適用房和廉租房建設(shè)和分配管理。住房保障工作實行三級管理,以區(qū)為主,市、區(qū)縣和街鄉(xiāng)三級政府共同承擔(dān)住房保障工作責(zé)任,并將住房保障工作作為考核區(qū)縣政府目標(biāo)責(zé)任制的一項重要內(nèi)容。 中新社發(fā) 馬小剛 攝


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  4月初,北京首批3塊雙限房地塊開始陸續(xù)對外發(fā)售標(biāo)書。雙限房終于邁出了實質(zhì)性的一步。與此同時,北京的開發(fā)商也開始表態(tài)將支持這一政府行為。那么,雙限房的出現(xiàn),會抑制房價上漲、令樓市回歸理性嗎?

  近兩年來,中、低價房是各地政府用來拉低房屋均價的重要措施。以上海為例,上海有關(guān)房地產(chǎn)均價的數(shù)據(jù),長久以來都會被分為“含動遷、配套商品房”與“不含動遷、配套商品房”兩種,這充分說明動遷、配套商品房對于房產(chǎn)均價數(shù)字的影響力。

  但是,數(shù)字歸數(shù)字,紙面上的加減乘除,怎么做都容易。回到現(xiàn)實生活,卻遠(yuǎn)不是那么回事兒——幾乎所有的城市,政府支持的“中、低價房”對普通商品房價格的影響力,一向都被市場忽略不計。

  就拿上海樓市來說,市場上,普通商品房價與動遷、配套商品房價從來都是被分開考量。少有開發(fā)商會因政府加大對“中、低價房”投入的力度而驚慌失措——不就是城郊結(jié)合部那幾棟樓嘛,離市場熱點區(qū)域遠(yuǎn)著呢,這點水,不要說給樓市降溫,潤潤唇也不夠;也少見廣大百姓因“中、低價房”的上市而歡欣鼓舞、奔走相告——動遷、配套商品房價格雖低,可幾乎都地段偏遠(yuǎn)、配套設(shè)施不完善,買這樣的房子很難說是改善了生活質(zhì)量。

  這些問題,北京的雙限房同樣需要面對。

  不僅如此,面向怎樣的消費者,是放還是收,也令北京雙限房頭痛。倘若是面向特定消費人群,一如上海的動遷、配套商品房針對的人群目前主要是世博地區(qū)動遷者,它的市場影響力就更有限;如果放開雙限房購買人群的限制,那會不會出現(xiàn)“開著寶馬車進出經(jīng)濟適用房”的場景?

  尤值得追問的是,對于雙限房項目,開發(fā)商究竟能有多大的興趣?

  類似的經(jīng)濟適用房在各地一向存在著流拍現(xiàn)象,何況,與以往的經(jīng)濟適用房、廉租房所不同,這次的雙限房通過對地價的競標(biāo)保證了政府出讓土地的收入,卻限制了開發(fā)商收益,這很讓人擔(dān)心雙限房的品質(zhì)保障。并且,出于投資回報的考慮,開發(fā)商是否愿意投入更多的資金,來為雙限房小區(qū)建設(shè)配套,也是很大的疑問。換言之,當(dāng)本質(zhì)上作為一種政府行為的雙限房建設(shè)目標(biāo),被要求以開發(fā)商為主導(dǎo)的市場行為來實現(xiàn)時,它所產(chǎn)生的制度性難題,非一兩份簡單的項目實施細(xì)則所能解決。

  事實上,即使開發(fā)商樂建雙限房,市民也如愿能住上高品質(zhì)的雙限房,我們也不能期望樓價就此降下來。

  樓市的非理性的上漲是復(fù)雜的社會問題,尤其在我們這樣一個僅于十多年前起步房改,尚處于摸索房地產(chǎn)市場基本構(gòu)架階段的社會,房地產(chǎn)市場承載著諸如地方政績一類太多本不該承擔(dān)的政治命題。在這樣一個復(fù)雜的背景之下,如果我們再將本屬于社會保障范圍的中低收入者的住房問題,與房地產(chǎn)市場的制度建設(shè)過分糾纏在一起,就很可能會顧此失彼,而非是期望中的相互促進。

  上海的廉租房依然處于試點階段,北京的雙限房也剛剛起步,在房地產(chǎn)行業(yè)因暴利而被社會詬病的同時,政府通過政策調(diào)控,引導(dǎo)房地產(chǎn)商承擔(dān)起應(yīng)有的社會責(zé)任,這顯然是一種進步。但在這之后,我們還需要一些體制的變革,需要制度的跟進。惟如此,才能讓樓市回歸理性。(鄧旭)

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