上周傳來(lái)消息，我省將在重點(diǎn)城區(qū)分地段定期或不定期公布各類(lèi)住宅價(jià)格社會(huì)平均水平，進(jìn)一步明確進(jìn)入商品房開(kāi)發(fā)成本的項(xiàng)目。 公布商品房成本，能使房?jī)r(jià)透明嗎？對(duì)平抑房?jī)r(jià)會(huì)起到什么樣的作用？
南京自建房發(fā)起人邵角，曾公開(kāi)過(guò)南京上百家樓盤(pán)的建筑成本，是民間公開(kāi)商品房成本清單第一人�！肮忌唐贩砍杀就耆尚�，商品房成本主要包括土地成本、土建和安裝成本、政府規(guī)費(fèi)、開(kāi)發(fā)商的運(yùn)營(yíng)成本，前面3項(xiàng)都可以公開(kāi)，難于公開(kāi)的就是開(kāi)發(fā)商的運(yùn)營(yíng)費(fèi)用，涉及到企業(yè)的商業(yè)秘密。”邵角稱(chēng)。
采訪中，記者聽(tīng)到的并不是“一邊倒”的叫好聲。
“公布商品房成本意思不大�！碧K鼎房地產(chǎn)研究中心主任宋堅(jiān)稱(chēng)，主要原因是，房?jī)r(jià)與建房成本的關(guān)聯(lián)并不緊密。房?jī)r(jià)的構(gòu)成，已不是過(guò)去的成本加合理利潤(rùn)這樣簡(jiǎn)單了，替代的定價(jià)方式是“想賣(mài)多少就賣(mài)多少”，定價(jià)標(biāo)桿則來(lái)源于當(dāng)時(shí)的市場(chǎng)行情。
一家開(kāi)發(fā)商交給記者的“××地塊可行性報(bào)告”顯示：這幅位于南京城東的地塊，樓面地價(jià)2650元/平方米，建安、管理、營(yíng)銷(xiāo)等成本3000-3500元/平方米，簡(jiǎn)單測(cè)算房?jī)r(jià)為6000多元/平方米，但開(kāi)發(fā)商在參考周邊樓盤(pán)價(jià)格后，擬定的價(jià)格為8500-11500元/平方米，每平方米利潤(rùn)達(dá)3000-4000元。
極力主張公開(kāi)商品房成本的邵角也坦承，公布的數(shù)據(jù)“僅供參考”：如果是開(kāi)發(fā)商提供的成本數(shù)據(jù)，其中定有不合理的成本列支；如果是物價(jià)部門(mén)審核后得出的數(shù)據(jù)，也做不到準(zhǔn)確，比如土地成本，就如同“迷宮”，真實(shí)成本難以考量。
拿南京來(lái)說(shuō)，該市對(duì)土地作價(jià)定出的最新規(guī)定是：取得使用權(quán)3年以上的土地，方可按評(píng)估方式測(cè)算地價(jià)進(jìn)入住房?jī)r(jià)格的成本。就是說(shuō)，開(kāi)發(fā)商在取得土地使用權(quán)后，3年內(nèi)開(kāi)發(fā)的房子，土地成本應(yīng)該是相同的；到3年后，才會(huì)對(duì)土地成本重新評(píng)估核價(jià)。
“目前南京在售樓盤(pán)，多數(shù)是2004年左右拿的地，土地使用權(quán)多不滿(mǎn)3年，按規(guī)定，它們的地價(jià)應(yīng)該相同。問(wèn)題是，在同一個(gè)行政區(qū)內(nèi)、同一時(shí)間段里拿地，各地塊的房屋建筑安裝費(fèi)用雖大致無(wú)異，但得地成本、拆遷成本卻迥然不同。這樣的作價(jià)方式，不科學(xué)�！鄙劢钦f(shuō)。
還有一些在售項(xiàng)目的土地，是以前協(xié)議劃撥的，成本很少，但這些樓盤(pán)公布出來(lái)的成本卻可能和高地價(jià)樓盤(pán)成本不相上下。有開(kāi)發(fā)商就透露說(shuō)，不會(huì)按真實(shí)地價(jià)算成本的，大不了增加一些名目，“很多時(shí)候存在人為操作�！�
顯然，當(dāng)房?jī)r(jià)已經(jīng)不需要真實(shí)成本作為依托時(shí)，公布所謂的“成本”，也就失去了意義。
政府公布房?jī)r(jià)成本在我省已有先例。去年9月，鹽城市物價(jià)局出臺(tái)了國(guó)內(nèi)首個(gè)“官方版”房?jī)r(jià)構(gòu)成清單，希望藉此讓商品房定價(jià)更接近成本，有效遏制房?jī)r(jià)虛高。當(dāng)?shù)氐淖龇ㄊ牵合茸岄_(kāi)發(fā)商將各種成本數(shù)據(jù)報(bào)上來(lái)，然后舉行商品房定價(jià)集體會(huì)議，對(duì)開(kāi)發(fā)企業(yè)自報(bào)成本進(jìn)行監(jiān)審，剔除其中的虛頭，然后，物價(jià)部門(mén)再與開(kāi)發(fā)商協(xié)商，將監(jiān)審后的商品房銷(xiāo)售基準(zhǔn)價(jià)格公之于眾。
應(yīng)該說(shuō)，這樣的成本開(kāi)支數(shù)據(jù)，對(duì)老百姓“明白消費(fèi)”是有幫助的。但是，由于其中依然難以避免的人為因素，“成本公布”對(duì)房?jī)r(jià)的平抑作用尚難顯現(xiàn)。
邵角稱(chēng)，從短期看，公布房?jī)r(jià)成本，并不能平抑房?jī)r(jià)�！澳壳暗恼呦翊笥碇嗡�，更多的是在‘堵’，而不是在‘疏’。但要讓房?jī)r(jià)高水位降下來(lái)，不應(yīng)是‘堵’，而應(yīng)是‘疏’�！倍@個(gè)“疏”，他認(rèn)為就是允許市場(chǎng)存在普通商品房、單位集資建房、民間合作建房、經(jīng)濟(jì)適用房等多種住房形式存在市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)充分了，價(jià)格就更透明了。
有專(zhuān)家建議，政府應(yīng)更多采取合理引導(dǎo)需求與適當(dāng)擴(kuò)大供給“雙管齊下”的方式，緩解當(dāng)前緊張的供需矛盾，達(dá)到穩(wěn)定房?jī)r(jià)的目的，“用這樣的思路來(lái)替代公布商品房成本的做法，可能效果更好�！�(汪曉霞)
