房?jī)r(jià)再次高漲引起社會(huì)普遍關(guān)注，國(guó)家統(tǒng)計(jì)局近日公布的5月份統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，70城市房?jī)r(jià)上漲6.4%，漲幅最高的是普通住宅，同比上漲7.2%，漲幅較大的城市從北京、深圳至安徽蚌埠，從房屋結(jié)構(gòu)到地區(qū)，呈全面開(kāi)花之勢(shì)。
無(wú)疑，此前降價(jià)預(yù)言再次落空，這些預(yù)言不幸地成為市場(chǎng)的反向指針，使延遲購(gòu)房的普通消費(fèi)者的利益受到了嚴(yán)重的損害。
我們必須回到身處資本時(shí)代這一基本事實(shí)，對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)作出離真相盡可能近一些的解讀。
東亞以出口導(dǎo)向型經(jīng)濟(jì)為主的國(guó)家和地區(qū)大都經(jīng)歷過(guò)樓市與股市競(jìng)相暴漲的情況。以人們耳熟能詳?shù)娜毡九菽?jīng)濟(jì)時(shí)代為例，據(jù)日本國(guó)土廳公布的數(shù)據(jù)，1985年，東京的商業(yè)地價(jià)指數(shù)為120.1(1980年為100)，到1988年暴漲到334.2，短短三年時(shí)間暴漲了近兩倍。我國(guó)臺(tái)灣地區(qū)也是如此，在上世紀(jì)80年代中期土地和房地產(chǎn)價(jià)格翻番，韓國(guó)政府直到現(xiàn)在仍在為高房?jī)r(jià)頭疼。
流動(dòng)性過(guò)剩，瘋狂投資，從外匯儲(chǔ)備、外資流入到財(cái)富無(wú)窮的增值能力，這都和我們現(xiàn)在身處的環(huán)境十分相像。
貨幣大量增值的結(jié)果有二，一是上游資源性產(chǎn)品價(jià)格上漲，除了煤、電、成品油、天然氣外，還包括建筑所必需的木材、水泥等原材料價(jià)格的持續(xù)上漲。房地產(chǎn)商在賣(mài)方市場(chǎng)中，自然會(huì)將所有的成本都囊括在房?jī)r(jià)之中。同時(shí)，隨著購(gòu)房者對(duì)住房質(zhì)量、政府對(duì)建筑物節(jié)能標(biāo)準(zhǔn)的提高，以往筒子樓式、二十年就得推倒重建的浪費(fèi)資源的廉價(jià)房很難被各方認(rèn)可。
另一個(gè)結(jié)果就是刺激了投資欲望。人們只有大量投資才可以使資產(chǎn)趕得上通脹的步伐，房產(chǎn)因此從單純的住房保障功能擁有了投資的功能。一年有5%的通脹率，房?jī)r(jià)漲幅必然超過(guò)5%。通脹是因，追逐資產(chǎn)增值是果，追逐資產(chǎn)又助長(zhǎng)了通脹因素，房地產(chǎn)拉動(dòng)上下游產(chǎn)業(yè)利潤(rùn)豐厚的現(xiàn)實(shí)，使房地產(chǎn)一再占據(jù)中國(guó)經(jīng)濟(jì)與資本市場(chǎng)的核心地位。
而為了保障經(jīng)濟(jì)安全，我國(guó)不得不實(shí)行最嚴(yán)厲的土地制度，減少土地供應(yīng)，連經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)的“現(xiàn)代化大都市”都有嚴(yán)格的耕地要求，可供土地所剩無(wú)幾，已經(jīng)推出的土地又因?yàn)榉扛闹醴N種復(fù)雜的利益糾纏，在政府的默許下大戶型一枝獨(dú)秀，住房結(jié)構(gòu)嚴(yán)重失調(diào)，導(dǎo)致積重難返。另?yè)?jù)中國(guó)改革研究基金會(huì)國(guó)民經(jīng)濟(jì)研究所副所長(zhǎng)王小魯課題組最近的研究，目前城鎮(zhèn)最高與最低收入10%家庭間的人均收入差距約31倍，我國(guó)推出的商品房只能滿足高收入階層甚至是境外投資者的住房與投資需求，人為加劇的供需矛盾進(jìn)一步刺激房?jī)r(jià)的急劇攀升。
此外，市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，勞動(dòng)力自由流動(dòng)是大勢(shì)所趨，北京、上海這樣的特大城市一年流入數(shù)百萬(wàn)人口，有不少沉淀為常住人口，這些居民對(duì)于中低價(jià)位住房的需求與目前的畸形高價(jià)供應(yīng)態(tài)勢(shì)形成強(qiáng)烈的反差。目前各城市經(jīng)濟(jì)適用房比例甚至都不到5%，各地政府保障本地戶籍低收入人口的經(jīng)濟(jì)適用房都捉襟見(jiàn)肘，遑論常住人口的住房保障。經(jīng)濟(jì)適用房無(wú)法起到房地產(chǎn)價(jià)格之錨的作用，房?jī)r(jià)就如斷線的風(fēng)箏扶搖直上。
房地產(chǎn)市場(chǎng)化提升了民眾改善住房條件的需求，資本時(shí)代的提前到來(lái)使房地產(chǎn)擁有了消費(fèi)與投資的雙重身份，加上洶涌的城市化進(jìn)程和收入差距導(dǎo)致的商品房結(jié)構(gòu)人為畸變，使房地產(chǎn)成為短時(shí)間內(nèi)無(wú)法解決的難題，十幾年扭曲的行政市場(chǎng)化積弊，與土地、人口等各方面的剛性約束，豈是兩年調(diào)控就能解決的？
因此，身處資本時(shí)代，我們必須以另一種方式思考房地產(chǎn)價(jià)格：承認(rèn)現(xiàn)實(shí)的約束，以及政府財(cái)力與規(guī)劃方面的限制，反省減少供應(yīng)抑制房?jī)r(jià)的政策，而后平心靜氣，將土地收益專(zhuān)款專(zhuān)用，更多地投入保障性住房，先讓房地產(chǎn)價(jià)格有了穩(wěn)定之錨，而后放開(kāi)拓寬商品房市場(chǎng)的投融資與交易渠道，使物暢其流。
房地產(chǎn)價(jià)格什么時(shí)候能夠真正下降？是目前尚處于孩童期的獨(dú)生子女們從現(xiàn)在購(gòu)房的父母手中繼承住房之時(shí)；是泡沫破裂之后貨幣趨向緊縮之時(shí)；是人口下降到土地不再成為稀缺珍品之時(shí)；是政府稅收有充足來(lái)源不再讓土地收入充當(dāng)轉(zhuǎn)軌成本之時(shí)。當(dāng)然，也是政府徹底改變通過(guò)房地產(chǎn)拉動(dòng)地方GDP的觀念之時(shí)，官員的灰色收入在制度性常態(tài)監(jiān)督下無(wú)所遁形之時(shí)。(葉檀)
