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處理“小產(chǎn)權(quán)房”須保護(hù)農(nóng)民與購房者的合理利益
2007年06月27日 08:45 來源:新京報

  針對小產(chǎn)權(quán)房問題,有關(guān)部門應(yīng)力求在維護(hù)既有法律尊嚴(yán)的同時,盡可能多地保障社會弱勢群體的現(xiàn)實(shí)需求,遵循如下兩個具體原則:一,保證相關(guān)農(nóng)民的權(quán)益;二,充分考慮既有購房者的合理利益。

  針對“小產(chǎn)權(quán)”和“鄉(xiāng)產(chǎn)權(quán)”住宅問題,北京市國土資源局局長安家盛日前表示,北京已開展對“鄉(xiāng)產(chǎn)權(quán)”、“小產(chǎn)權(quán)”等違規(guī)土地開發(fā)建設(shè)的調(diào)研部署,違規(guī)的開發(fā)建設(shè)要停工停售。

  “小產(chǎn)權(quán)”和“鄉(xiāng)產(chǎn)權(quán)”房有兩個特點(diǎn):其一,在商品房價格居高不下,甚至明顯超出普通居民購房承受能力的情況下,所謂的“小產(chǎn)權(quán)”房以其低于市場一半的優(yōu)惠價格,吸引了大量的購房者;其二,“小產(chǎn)權(quán)”房的物權(quán)屬于農(nóng)村集體所有,城鎮(zhèn)購房者無產(chǎn)權(quán)保障,不具有房屋所有、轉(zhuǎn)讓、處分、收益等權(quán)利,且不能辦理房屋產(chǎn)權(quán)過戶手續(xù)。

  從法律意義上講,“小產(chǎn)權(quán)”房大量售賣給城鎮(zhèn)居民,確實(shí)違反了既有法律規(guī)定,同時也給購房者維護(hù)自身權(quán)利埋下了隱患。但另一方面,作為一項重要的消費(fèi),購房者不可能對于“小產(chǎn)權(quán)”房的法律風(fēng)險一無所知,他們更多地是為此類房產(chǎn)的低價格所吸引。

  這也從一個側(cè)面暴露出在目前商品房價格畸高的環(huán)境下,社會保障性住房供給嚴(yán)重不足的問題。從這個意義上講,“小產(chǎn)權(quán)”房其實(shí)是低收入城鎮(zhèn)居民的無奈選擇,于法雖不容,于理卻情有可原。

  正是由于“法與理”之間的矛盾交錯,使得各項針對“小產(chǎn)權(quán)”房問題的處理措施,都要力求實(shí)現(xiàn)兩者之間的平衡。北京市國土局目前給出“停工停售”的處理方案,針對的是增量房市場,由于“小產(chǎn)權(quán)”房涉嫌違法違規(guī),因此果斷地采取措施避免問題進(jìn)一步擴(kuò)大,當(dāng)屬執(zhí)法者的必然之舉。但是,在限制了增量市場供給之后,更為棘手的問題在于如何處理既有已經(jīng)買賣到戶、甚至已入住了的存量“小產(chǎn)權(quán)”房問題。

  筆者認(rèn)為,針對存量房問題,有關(guān)部門需要秉承法律規(guī)范與現(xiàn)實(shí)和理性相結(jié)合的思路,力求在維護(hù)既有法律尊嚴(yán)的同時,盡可能多地保障社會弱勢群體的現(xiàn)實(shí)需求,實(shí)現(xiàn)社會公共利益與價值和諧的最大化。以此為基點(diǎn),應(yīng)遵循如下兩個具體原則:首先,政府出臺的任何辦法都要保證相關(guān)農(nóng)民的權(quán)益。

  “小產(chǎn)權(quán)”房的最終來源是農(nóng)村集體土地的使用權(quán),但是伴隨著“小產(chǎn)權(quán)”房的出現(xiàn),這一權(quán)利實(shí)現(xiàn)了準(zhǔn)市場化和城鎮(zhèn)化。在這一變化過程中,很容易滋生新的利益分配問題。

  諸如,為了滿足城鎮(zhèn)居民的購房需求而侵害失地農(nóng)民權(quán)益問題已經(jīng)有所暴露。因此,在處理存量“小產(chǎn)權(quán)”房時,政府部門要以保障農(nóng)民權(quán)益為前提,嚴(yán)防任何借機(jī)損害農(nóng)民權(quán)益的事件發(fā)生。

  其次,政府應(yīng)充分考慮既有購房者的合理利益。從購房人群的構(gòu)成來看,“小產(chǎn)權(quán)”房的買者大多數(shù)是城鎮(zhèn)低收入人群。他們之所以會選擇權(quán)利不完備、且距離市中心較遠(yuǎn)的“小產(chǎn)權(quán)”房,主要原因在于無能力在市區(qū)實(shí)現(xiàn)“居者有其屋”的理想?梢,從政策保障劃分來看,既有“小產(chǎn)權(quán)”房的購房者大多屬于相對弱勢的群體,應(yīng)該歸于政府提供保障性住房的范疇。因此,針對既有的“小產(chǎn)權(quán)房”購房者,不宜采取極端性的強(qiáng)制處理方案,而應(yīng)遵循社會和諧的基本要求,實(shí)施更加柔性的處理方式。

  對于法律規(guī)定的落實(shí)固然不容絲毫含糊,但同時不能忘記的是,制定法律的最終目的,是實(shí)現(xiàn)社會各方利益在既定規(guī)則下的共贏與和諧。本末之間如何取舍,“小產(chǎn)權(quán)”房是個考驗(yàn)。(馬紅漫 經(jīng)濟(jì)學(xué)博士)


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