主持人：記者 支玲琳
嘉賓：張永岳 華東師范大學東方房地產學院 院長、建設部專家委員會專家
新聞背景：面對狂飆再起的火熱樓市，今年5月起，南京市物價局等一些地方的管理部門針對房價，前所未有地采取了“只許降不許漲”的行政調控手段。盡管有地產界人士譏此為“回到計劃經濟時代的‘開倒車’行為”，但如此“最直接”、“最解渴”地拿房價“開刀”，還是得到了普通民眾的支持，有的人更是將此視為樓市調控的“最后希望”。然而一月過去，受核價新政影響，開發(fā)商紛紛捂盤，慣例的上市旺季如今反而成了上市淡季。有的地方由于供不應求，排隊搶購的現(xiàn)象非但沒有緩解，反而變本加厲。作為行政手段調控樓市的一次大膽嘗試，樓市新政未來路在何方？
支玲琳：火爆的南京樓市，不過是當前中國房地產市場的一個縮影；而調控遇到的重重困境，更是各級各地政府所面臨的一個共同的難題。在此前稅收、利率等市場化調控手段“越調越高”的背景下，行政手段是否已經成為調控的最后選擇？
張永岳：無疑，核價新政是一種價格管制手段。回顧上世紀80年代的經濟體制改革，其中除了所有制改革，最難的就是價格體制改革，所以有“價格闖關”之說。當年，關于價格的“調放之爭”也是相當激烈。說到底，也就是一個如何處理價格改革與價格穩(wěn)定這兩者之間矛盾的問題。在市場經濟的條件下，只要是商品，一味地“管住”并不現(xiàn)實，也不可能，只有遵循價值規(guī)律的科學調控才是最能奏效的。
但對于近來一些地方所采取的限價措施，我們也可以理解。面對房價的非理性上漲，地方有關部門沒有坐視不管，而是積極作為，這是一個民生政府負責任的表現(xiàn)。這應該是根據房價節(jié)節(jié)攀升的現(xiàn)實，在其他手段可能見效比較慢的情況下，所采取的一種相機調控手段。作為對具體情況不夠了解的一個學者，我很難加以過多評判。但必須看到，只要住宅市場仍然是市場化的，那么這種調控手段只能是相機的。因為真正的市場價格，只能在價值規(guī)律作用下，通過供求關系來形成。當然這其中，政府并非無所作為，它的主要職能應該體現(xiàn)在市場秩序的管理及特定時期特定情況下的必要干預，而不是具體定價的價格管制。衡量一個宏觀調控政策是否到位，關鍵在于政府干預是不是適時、適度、適用。所謂適時，指現(xiàn)實有沒有需要；所謂適度，即是否符合市場經濟運行規(guī)律；所謂適用，就是看它收效如何。
支玲琳：現(xiàn)在出現(xiàn)了這樣一個情況，越是開發(fā)商惜售，人們越是搶號，因為預期還是要漲，“搶到就是賺到了”。可以設想，如果政府直接打壓房價最終都不能奏效，那么不能不說對調控的信心是一個打擊。
張永岳：所謂“限漲令”，對某些中小城市，可能是適用的。因為地方小，流通性也小，外面購買的人少，政府比較容易控制。但對一些中心城市、大城市來說，外來資金是很難控制的。當前房價上漲是綜合性因素作用的結果，這里有城市化進程的作用，也有流動性過剩的原因。不可否認，我們已經進入了一個資產的年代，一些收入較高的人群希望把收入及手頭的資產轉化為一定的載體。而住房恰恰滿足了這種需求，再加上中國城市土地資源比較稀缺，人們改善住房要求比較迫切，又增加了人們對于未來上漲的預期。就現(xiàn)實而言，我們不排除有炒作的因素。企業(yè)是追求利益的，會有開發(fā)商為了自己的利益在推波助瀾，甚至有的在渾水摸魚。但如果認為整條江河的波濤完全是它攪起來的，那是高估了。
市場的穩(wěn)定健康發(fā)展是全社會的利益所在，有見地的企業(yè)家也會認同這一點�，F(xiàn)在老百姓最關注的是價格，但價格背后是一個利益關系，價格的形成過程更是各利益集團博弈的結果。這涉及到兩端的問題：一端是市場供需總量及其結構的平衡，還有一端就是宏觀調控。在這一過程中，在科學發(fā)展觀的指導下，從有利于和諧社會建設出發(fā)，政府要逐漸從相機調控轉向穩(wěn)定的可預期的調控，建立一個標本兼治的房地產調控體系。在這個過程中，政府必須充分考慮民眾的利益和呼聲，但分析問題、采取措施，還是要理性、冷靜。
支玲琳：情緒化的做法，往往于事無補。那么，如何建立一個標本兼治的宏觀調控體系呢？所謂“越調越高”現(xiàn)象的癥結究竟在哪里？
張永岳：住房制度該如何設計？市場該如何均衡？這是一個大課題，簡單的說法可能以偏概全。強為之言的話，我認為，住房制度設計可以有“兩分法”和“三分法”，所謂“兩分法”，就是一塊是市場，一塊是社會保障。社會保障就是根據政府的財力，按照社會最基本的保障線，政府去幫助解決；那么市場化，就是有多少能力買多大房。但由于我國現(xiàn)階段中低收入階層還比較多，從社會角度看，采用“兩分法”的條件還不太成熟。由此，我們現(xiàn)在的設計是三個層面，除了完全市場化、住房保障外，中間還有一塊如經濟適用房等政策性住房。
那么現(xiàn)在政策力度還不夠的是什么呢？首先，還是要加快住房保障制度的推進。在過去，如果說住房保障制度還是沒有錢的問題，那么現(xiàn)在不完全是錢的問題，而是財政支出優(yōu)先次序的問題。就廉租房而言，這個最低保障線究竟應該劃在哪？如何落實？該有個明確的說法。就住宅市場化而言，無論是土地供應還是稅收制度，我們不僅要從調控需求的角度考慮，還要強化從增加供給的角度考慮，優(yōu)化宏觀調控的系統(tǒng)性。至于其他政策性住房供應體系范圍到底如何，力度究竟多大等等，都應該花大力氣研究透。畢竟這些年形勢發(fā)生了很大變化，原有的某些做法需要進一步調整完善。當然，具體怎么做卻是相當復雜的。但正因如此，更需要我們系統(tǒng)思考，冷靜應對。
