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業(yè)內(nèi):7月上海樓市表現(xiàn)乏力 90/70項(xiàng)目價(jià)格飆高
2007年07月13日 11:05 來源:第一財(cái)經(jīng)日報(bào)


    7月7日消息,在一輪疾風(fēng)暴雨的上漲后,上海房價(jià)又成了市民們的焦點(diǎn)話題。6月份新推房源均價(jià)比此前價(jià)格上漲了24.1%。自住需求集中性爆發(fā)導(dǎo)致的供不應(yīng)求,被視為此輪上漲的主因。不過,市場供不應(yīng)求的現(xiàn)象被一些業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為是一種“假象”。 中新社發(fā) 吳芒子 攝


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  全市優(yōu)質(zhì)房源可售量大幅下滑,是導(dǎo)致7月以來成交量下滑的主要原因。至今,開發(fā)商漲價(jià)的勢頭并未見停止,抬高的報(bào)價(jià)還將于未來一段時(shí)間在成交數(shù)據(jù)上體現(xiàn)出來

  佑威&天天房展網(wǎng)研究中心的數(shù)據(jù)表明,7月以來的成交量持續(xù)下滑,“高燒”了一個(gè)春季的樓市已現(xiàn)乏力之勢。

  統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示,本周(7月5日~11日)上海共成交商品房(不記動遷、配套房,下同)63.85萬平方米,在上周下滑4.8%的基礎(chǔ)上,本周又下滑了10.2%,但還是遠(yuǎn)高于今年以來的每周平均水平。外環(huán)外優(yōu)質(zhì)房源經(jīng)過6月的熱銷之后,全市優(yōu)質(zhì)房源可售量大幅下滑,是導(dǎo)致7月以來成交量下滑的主要原因。

  房價(jià)相對低廉的外環(huán)外成交量下滑。低價(jià)房源成交比重的下降是平均房價(jià)上升的主要原因,但今年普遍出現(xiàn)的開發(fā)商上調(diào)報(bào)價(jià),且逐步在成交數(shù)據(jù)上的體現(xiàn)也是不可忽視的原因之一。至今,開發(fā)商漲價(jià)的勢頭并未見停止,抬高的報(bào)價(jià)還將于未來一段時(shí)間在成交數(shù)據(jù)上體現(xiàn)出來。

  其中,最受市民關(guān)注的商品住宅市場表現(xiàn)得更為劇烈。本周,商品住宅成交量下滑到52.6萬平方米,且在這批成交房源中,很難看到新盤的身影,而是原先熱銷樓盤的后續(xù)房源支持了大量需求。如此數(shù)據(jù)不得不令人擔(dān)憂未來房價(jià)的走勢。

  從市調(diào)數(shù)據(jù)來看,大部分項(xiàng)目都把開盤日期推到9、10月份。這可能會加劇7、8月份優(yōu)質(zhì)房源的緊缺度,使得樓市的總成交量進(jìn)一步下滑,到9、10月這些房源和“90/70”房源一起大量上市的時(shí)候,將重新激活市場。

  對于廣受市場期待的“90/70”房源,人們已經(jīng)看到第一個(gè)項(xiàng)目“上海奧林匹克花園”的熱銷。但是我們知道,敢于在“90/70”政策后開發(fā)新項(xiàng)目的主要是萬科、華潤、合生創(chuàng)展這樣的大開發(fā)商,他們的產(chǎn)品在市場上一直很受歡迎。所以這些樓盤熱銷的原因,可能更多的要?dú)w功于開發(fā)商品牌,而不是小戶型。

  近一周的成交數(shù)據(jù)顯示,6000元/平方米以下的成交房源中平均戶型面積為114平方米,6000~10000元/平方米的為109.6平方米,10000~16000元/平方米的為121.3平方米,16000~22000元/平方米的為129.6平方米,22000元/平方米以上的高價(jià)房套均面積則接近150平方米。

  其中,6000~10000元/平方米價(jià)格段的成交量最大,套均面積最小,其對應(yīng)的是購買力為總價(jià)80萬元左右的主力購房群體。如果要主力購房群體放棄109.6平方米的房型,去購買“90/70”規(guī)劃的小戶型房源,單從價(jià)格上考慮,房價(jià)可能要上調(diào)到每平方米10000~12000的價(jià)格區(qū)間,這與目前的價(jià)格還有20%以上的差距。

  從目前熱銷的一些個(gè)案也可以看出這一跡象。位于三林的萬科金色國際公寓,主力戶型就是87~99平方米的二房,其平均成交價(jià)格就高達(dá)13769元/平方米;即將推出的萬科新里程新一批房源,也是按“90/70”規(guī)劃開發(fā)的小戶型,預(yù)計(jì)售價(jià)將達(dá)14000元/平方米,比原先該案非“90/70”規(guī)劃的房源11000元/平方米的價(jià)格也要高出20%以上。

  年初以來報(bào)價(jià)為8000元/平方米的上海奧林匹克花園,已經(jīng)算是九亭最貴的樓盤之一,但是其7月7日推出的按“90/70”規(guī)劃建設(shè)的三期房源,報(bào)價(jià)竟高達(dá)9000元/平方米,且推盤不到一周就售出266套房源的一半以上?梢娛袌鰧@批房源價(jià)格的接受程度之高。(薛建雄 作者系佑威房地產(chǎn)究中心主任)


 
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