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樓市時評:二手房土地增值稅為何會誤傷購房者?
2007年07月17日 15:28 來源:紅網(wǎng)


    漫畫:上海征二手房土地增值稅 賣方向購房者轉(zhuǎn)嫁稅負。 2007年07月16日 《中國青年報》消息:15日起,上海正式對轉(zhuǎn)讓居住未滿5年的非普通商品住房開征土地增值稅。這一原本意在抑制投機的舉措,在二手房指數(shù)創(chuàng)近年新高、供需存在缺口、價格漲幅顯著放大的情況下,開始演變成對買房人的稅負轉(zhuǎn)嫁。 中新社發(fā) 謝正軍 作


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  15日起,上海正式對轉(zhuǎn)讓居住未滿5年的非普通商品住房開征土地增值稅。這一原本意在抑制投機的舉措,在二手房指數(shù)創(chuàng)近年新高、供需存在缺口、價格漲幅顯著放大的情況下,開始演變成對買房人的稅負轉(zhuǎn)嫁。(《中國青年報》7月16日)

  從理論上講,稅收調(diào)控房地產(chǎn)市場,可以將增加售房者的開支成本,繼而提高房價、抑制需求,使得房價回落到合理價位,但在現(xiàn)實操作過程中,稅收負擔(dān)是可以轉(zhuǎn)嫁的,如果買房者的需求更加強烈,也就是需求彈性較小,那么稅收負擔(dān)可以輕松轉(zhuǎn)嫁給買房者。我想,像上海市此次開征土地增值稅,也難免會重蹈稅收政策誤傷購房者的覆轍,正如宇地產(chǎn)的一位物業(yè)顧問所言:“賣方要的是到手價,這稅、那稅他們可不管!

  政府對非商品房開征土地增值稅,其本意是通過稅收負擔(dān)來增加二手房轉(zhuǎn)讓成本,以減少二手房的市場投機行為,那么,出發(fā)點絕對正確的公共政策為何會誤傷購買者呢?首先,就目前而言,房地產(chǎn)市場是一個賣方市場,市場由賣方一統(tǒng)天下。房地產(chǎn)市場從土地出讓到房屋建設(shè)、銷售和相關(guān)信息,全由權(quán)力部門和相關(guān)利益集團所把持和壟斷,由于買賣雙方信息嚴(yán)重不對稱,一些利益集團往往趁機制造虛假繁榮,造成供不應(yīng)求的假象,從而引導(dǎo)乃至操縱房地產(chǎn)市場,將買房者置于被動位置,這是中國房地產(chǎn)市場連續(xù)數(shù)年只漲不跌的重要根源。

  在一個賣方所主導(dǎo)的市場,稅收及相關(guān)費用很輕松地被轉(zhuǎn)嫁到買方身上,F(xiàn)在,國內(nèi)房價依然在“高歌猛進”,就連中央一系列類似于“鐵砂掌”的強硬宏觀調(diào)控政策,也未能阻止房價一路上漲的勢頭。從國家統(tǒng)計局每個月發(fā)布的房價變動數(shù)據(jù)看,2007年上半年全國各大城市的房價“漲”聲一片,目前全國幾乎所有城市的房價都已遠離普通購房者的承受極限。像石家莊這樣的二三線城市,二環(huán)以內(nèi)的房價平均也在5000元/平方米左右。深圳市5月份新房成交均價也已經(jīng)達到1.42萬元/平方米,超過普通購房者可承受極限的兩倍!在這種背景下,與房產(chǎn)有關(guān)的任何負擔(dān),都可能輕而易舉地被轉(zhuǎn)嫁到買房者身上,更遑論二手土地增值稅這樣一個不會影響市場局面的小稅種。

  與此同時,缺乏利益相關(guān)方充分博弈,也是造成公共政策頻頻“誤殺”購買方的重要因素。按道理講,國家在出臺一項公共政策時,要充分考慮多方利益主體博弈問題,應(yīng)將博弈前置,換句話說,要假想各利益方抵制或消解政策為出發(fā)點,進而制訂出符合多方利益的政策。以二手房土地增值稅而言,在政策出臺之前,就要考慮政府、開發(fā)商與購房者是否與發(fā)生沖突,稅務(wù)機關(guān)應(yīng)承擔(dān)什么樣的責(zé)任,納稅人意見和建議如何納入制度安排框架。我們不難發(fā)現(xiàn),由于上海二手房土地增值稅政策出臺前,沒有給各利益主體提供充分博弈的平臺,導(dǎo)致了政策還未正式實施,各方利益主體就出現(xiàn)了討價還價、公開抵制、推諉扯皮等現(xiàn)象。

  應(yīng)該承認,在平抑房價方面,僅憑依仗交易環(huán)節(jié)中稅收調(diào)整,只會觸及皮毛,而不會從根子上破解困局。事實上,我國在房屋流通領(lǐng)域上,涉及稅種多達數(shù)十種。譬如,根據(jù)國家稅法和政策規(guī)定,國家對個人轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)征稅涉及的稅種包括契稅、營業(yè)稅、印花稅等,但是,稅收這套系列“組合拳”,并未對國內(nèi)居高不下的房價起到很大的遏治效果?梢韵胂螅幢阍偌由隙址客恋卦鲋刀惖拈_征,所起的效果也未必讓公眾滿意。(吳睿鶇)

 
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