房?jī)r(jià)持續(xù)上漲，在各地政府把重心轉(zhuǎn)向整頓房地產(chǎn)交易秩序的同時(shí)，一些學(xué)者把目光轉(zhuǎn)向了房?jī)r(jià)問(wèn)題的深層原因——土地供給制度。
曾參與過(guò)住房制度改革，現(xiàn)為中國(guó)黃河研究會(huì)常務(wù)理事的武東建昨日向《第一財(cái)經(jīng)日?qǐng)?bào)》表示，2006年的調(diào)控由于僅從產(chǎn)品結(jié)構(gòu)、稅收等方面采取措施，而沒(méi)有進(jìn)行供應(yīng)量方面的調(diào)控，從而在一定程度上未能控制住城鎮(zhèn)房?jī)r(jià)上漲。他認(rèn)為，目前城市畸高的房?jī)r(jià)，實(shí)際是城鄉(xiāng)雙軌制住房制度的產(chǎn)物，是計(jì)劃經(jīng)濟(jì)遺傳病的反映，也難以反映中國(guó)城鄉(xiāng)住宅的真實(shí)價(jià)值。
專(zhuān)家：城鄉(xiāng)地權(quán)應(yīng)統(tǒng)一
武東建分析，過(guò)高的城市房?jī)r(jià)已造成了投資者炒作房?jī)r(jià)的重大機(jī)會(huì)。投資性用房已突破臨界水平，住房的金融屬性過(guò)高上浮形成系統(tǒng)性的投機(jī)泡沫，中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)的周期波動(dòng)拐點(diǎn)已經(jīng)出現(xiàn)。為此需加大多主體的房屋供應(yīng)量，改變城市政府壟斷商品房供應(yīng)量。
另外，如何解決1.2億畝建設(shè)用地、32萬(wàn)個(gè)村莊、7.5億農(nóng)村人口的富裕成長(zhǎng)，已成為中國(guó)現(xiàn)代化的主題。每年城鎮(zhèn)化過(guò)程中超過(guò)1000多萬(wàn)的失地農(nóng)民已構(gòu)成征地模式迫切需要調(diào)整的內(nèi)在壓力。
而所有這些將催生中國(guó)城鄉(xiāng)地權(quán)的統(tǒng)一市場(chǎng)。武東建認(rèn)為，中國(guó)城鄉(xiāng)接合部的農(nóng)業(yè)人口接近農(nóng)村總?cè)丝诘囊话耄s有住宅100億平方米左右，城鄉(xiāng)接合部地帶可分散或集中地改建300億平方米以上的新建住房，具有承載城市和農(nóng)村人口遷移的巨大體量，是以存量地權(quán)資源調(diào)控樓市不可多得的本錢(qián)，可以平衡綜合性的社會(huì)利益體系。
武東建建議，通過(guò)制度建設(shè)和權(quán)利訴求的轉(zhuǎn)換，通過(guò)法律或法律的修改重新界定農(nóng)村建設(shè)用地和農(nóng)民住房的商品化權(quán)利，通過(guò)具體的行政法規(guī)或限定條件分期、分區(qū)域、分重點(diǎn)地實(shí)現(xiàn)商品化。
“其實(shí)質(zhì)就是將農(nóng)民200多億平方米的住房商品化，直接進(jìn)入市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)體系，體現(xiàn)農(nóng)民財(cái)產(chǎn)權(quán)的真正價(jià)值，打通城鄉(xiāng)一體化的戰(zhàn)略通道，重構(gòu)農(nóng)村市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的體系。” 武東建說(shuō)。
土地制度改革絕非易事
中國(guó)社會(huì)科學(xué)院城市發(fā)展與環(huán)境研究中心主任牛鳳瑞坦承，城鄉(xiāng)土地和住房管理制度怎么統(tǒng)一起來(lái)，是我國(guó)面臨的一個(gè)難題。一方面為了宏觀調(diào)控，遏制某些行業(yè)投資過(guò)剩，改變粗放式增長(zhǎng)和守住18億畝耕地，國(guó)家需要關(guān)緊土地閘門(mén)；另一方面為抑制房?jī)r(jià)以及城鎮(zhèn)化發(fā)展，需要一定程度的放開(kāi)土地供應(yīng)。
正是為有序解決這個(gè)矛盾，上個(gè)世紀(jì)90年代國(guó)務(wù)院決定加強(qiáng)出讓土地使用權(quán)的集中統(tǒng)一管理，借助土地收購(gòu)儲(chǔ)備制度控制土地供應(yīng)總量。此后各城市紛紛建立土地儲(chǔ)備中心，實(shí)行統(tǒng)一征收土地，統(tǒng)一出讓土地。2002年，國(guó)務(wù)院部門(mén)又決定停止以協(xié)議方式出讓土地，推出的土地“招、拍、掛”政策，使地方政府獲得更多的土地壟斷經(jīng)營(yíng)權(quán)。
對(duì)此形成的土地供給制度，業(yè)內(nèi)眾多學(xué)者的一個(gè)評(píng)價(jià)是，由于政府從兩頭壟斷了土地市場(chǎng)，供給時(shí)間、供給多少都是由供應(yīng)方?jīng)Q定，使土地供給的彈性很小，從而推動(dòng)著房?jī)r(jià)上漲。
中國(guó)社會(huì)科學(xué)院農(nóng)村所王小映博士對(duì)此表示，從大方向上來(lái)看，城鄉(xiāng)土地形成統(tǒng)一市場(chǎng)是個(gè)趨勢(shì)。但改革本身錯(cuò)綜復(fù)雜，不是放開(kāi)了農(nóng)村宅基地和農(nóng)村集體建設(shè)用地，多供應(yīng)土地，就一定能降低房?jī)r(jià)。
王小映強(qiáng)調(diào)，未來(lái)中國(guó)土地市場(chǎng)，政府的管制仍不可或缺。要放開(kāi)也是可控制的放開(kāi)，土地用途仍需管制以免受沖擊，仍需要土地收購(gòu)儲(chǔ)備制度，一部分土地以后可走市場(chǎng)交易許可的方式但也需要管制，另外“招、拍、掛”制度仍不可或缺，因?yàn)檫@是市場(chǎng)化下發(fā)現(xiàn)土地價(jià)值所需的。
王小映最后表示，土地制度極為復(fù)雜，不是放開(kāi)農(nóng)村集體建設(shè)用地就能解決問(wèn)題。
針對(duì)目前城市郊區(qū)農(nóng)村宅基地上出現(xiàn)的向城市銷(xiāo)售的小產(chǎn)權(quán)房，北京市建委一位官員向《第一財(cái)經(jīng)日?qǐng)?bào)》分析， 國(guó)家還不可能放松目前的管理制度。不會(huì)由于很多人已經(jīng)買(mǎi)了并入住了小產(chǎn)權(quán)房，高層就采取簡(jiǎn)單默認(rèn)的態(tài)度，否則其后果會(huì)使得18億畝耕地的目標(biāo)落空。(孫榮飛）
