近兩年來，隨著我國房地產(chǎn)市場及其價格的持續(xù)走熱與高揚，一些地方出現(xiàn)了在“城中村”或“城鄉(xiāng)結(jié)合部”集體土地上開發(fā)的“小產(chǎn)權(quán)”房，對此，從政府到業(yè)界似乎一個聲音兩個字：反對，并一再宣稱“不受法律保護”。筆者則認為，“小產(chǎn)權(quán)”房的出現(xiàn)反映了市場法則的作用，“小產(chǎn)權(quán)”房體現(xiàn)了我國初級階段生產(chǎn)力性質(zhì)及特點，“小產(chǎn)權(quán)”房拓展了我國房地產(chǎn)市場的多形式，多樣性。
“小產(chǎn)權(quán)”房的出現(xiàn)反映了市場法則的作用
“小產(chǎn)權(quán)”房的出現(xiàn)，一個基本的意識反映就是說明他有市場。市場經(jīng)濟的本質(zhì)只有兩個字——自由，即自由生產(chǎn)、自由交換、自由發(fā)展，而這種“自由”的正常運行過程又是以有需求和滿足需求為特征的。由于需求形成的市場波動刺激了生產(chǎn)者，生產(chǎn)者看到了這個消費市場及其前景，便會迅即研討、策劃、組織生產(chǎn)，供給消費需求，這就是市場法則。為什么會出現(xiàn)“小產(chǎn)權(quán)”房？這是有其深刻的產(chǎn)生背景和條件的。進入21世紀以來，特別是近五年，我國的房地產(chǎn)市場持續(xù)發(fā)展，異�；鸨康禺a(chǎn)價格更是一路攀高，以至于人們驚呼“買不起房”。這兩年，一些人雖然也指出了絕大多數(shù)人“無力買房”，卻又同時吹出了“人人都應(yīng)該有房住，買得起”的“共產(chǎn)”風，更是鼓動了消費欲的勁增。但是再怎么說，掏個驢價只能買頭驢，不出騾子價格是買不到騾子的，至少買不到好騾子。也是在這一住房“共產(chǎn)”風及其一些人們消費心理壓抑狀態(tài)下，社會開始尋求并出現(xiàn)低價房。其間，政府也推出了經(jīng)濟適用房，卻又太難以爭到手，而在量上也遠遠滿足不了需求。“城中村”、“城鄉(xiāng)結(jié)合部”的決策者們正是看到了這一市場景象，并找到了一個極好的切入點，即借“城中村”改造，“城鄉(xiāng)結(jié)合部”拆遷改制之際，推出了“小產(chǎn)權(quán)”房。這既反映了當代“城中村”、“城鄉(xiāng)結(jié)合部”人的市場意識的增強、以及進入市場尋求自我生存、自我發(fā)展的精神風貌，也反映了市場供求關(guān)系和價格與價值關(guān)系的內(nèi)在規(guī)定性，以及我國市場機制運行對經(jīng)濟社會越來越大的影響和帶動性。所以，我們沒有理由去叫停和咒罵“小產(chǎn)權(quán)”房，更不該去“圍追堵截”“小產(chǎn)權(quán)”房，倒是應(yīng)感到欣慰并為之叫好。
“小產(chǎn)權(quán)”房體現(xiàn)了我國初級階段生產(chǎn)力性質(zhì)及特點
消費，包括住房消費取決于生產(chǎn)。我國進入了社會主義，但尚處于初級階段。初級階段的生產(chǎn)力水平是低下的，這一經(jīng)濟特征直接影響著人們的消費購買力�！靶‘a(chǎn)權(quán)”房也許是與此相適應(yīng)的、帶有中國特色的一種人們的房屋擁有形式。經(jīng)濟是基礎(chǔ)，社會主義應(yīng)該努力使人人有房住，但絕不可能達到人人都能夠自己買房住，而且人人都去購新房、購大房、購豪房。不要說初級階段，即使是將來跨越了初級階段，進入更高一級的社會，也會因為勞動職業(yè)崗位的差別，從而決定的工資收入的差別關(guān)系，而不可能人人都購一樣的房，住一樣的房。這一客觀差別性，必然使一些收入高者住“高價”房，一些收入低者住“低價”房。按照“初級階段”水平與方式辦事，包括住房必須量力而行，購不起高價房就住低價房，爭取不了“大產(chǎn)權(quán)”房，就擁有“小產(chǎn)權(quán)”房。“小產(chǎn)權(quán)”房所以能興起，一個主要原因也正是房價相對較低，大多數(shù)人能承受得起，亦或說，“小產(chǎn)權(quán)”房的出現(xiàn)為那些無力購買高價房者提供了一條新的路徑選擇。
“小產(chǎn)權(quán)”房拓展了我國房地產(chǎn)市場的多形式，多樣性
機械地說，多層次的生產(chǎn)力水平?jīng)Q定著多種形式的產(chǎn)權(quán)結(jié)構(gòu)關(guān)系，從而也決定了多種生產(chǎn)形式及其消費的多樣性。目前我國的房地產(chǎn)市場主要有政府直接開發(fā)、房地產(chǎn)商開發(fā)兩種形式，而其中又以政府出讓土地，房地產(chǎn)商購置土地開發(fā)為主導。這一市場特性自然導致一方面政府左右著房地產(chǎn)商，另一方面房地產(chǎn)商左右著房地產(chǎn)市場，而恰是在這一“左右”過程中，政府與房地產(chǎn)商之間產(chǎn)生了“非市場、非正�！甭�(lián)系，也是這種“非市場、非正常”聯(lián)系，使得一方面政府高呼加強宏觀調(diào)控，抑制房價；另一方面房地產(chǎn)商卻心里有數(shù)，蒙著臉，低著頭，狂揚價，還時不時冠以“市場行為”，“市場大勢”。而分析起來，個中緣由至少可以說，政府導向下的房地產(chǎn)商獨家壟斷房地產(chǎn)市場是問題之基本癥結(jié)。假如現(xiàn)在放開，讓有閑置土地的企業(yè)和單位自主開發(fā)商品性住宅，變“城中村”改造為由“城中村”土地所有者直接開發(fā)商品性住宅，加之政府批撥專門土地給專門建設(shè)單位開發(fā)“經(jīng)濟性適用房”、“廉租房”，試問，這種打破單一政府與房地產(chǎn)商壟斷房地產(chǎn)市場的格局，房地產(chǎn)市場還會那么一個勁地價格走高嗎？所以，這種貌似市場行為，而實為行政作為的房地產(chǎn)市場，漲價就是必然的。真正想抑制價格的關(guān)鍵在于打破壟斷，讓房地產(chǎn)市場回歸市場法則運營，發(fā)展多種形式、多樣渠道的房地產(chǎn)市場結(jié)構(gòu)。特別是轉(zhuǎn)變觀念，讓“小產(chǎn)權(quán)”這種低價房正面登場，從而科學建構(gòu)有中國特色的房地產(chǎn)市場，這無疑是有著重大的、現(xiàn)實的、歷史的意義的。
“小產(chǎn)權(quán)”房的“入市”，將成為評抑高房價的重要措施。任何壟斷都是就市場而言的，其內(nèi)在的、支撐預期性的則是價格。平抑高房價，一方面要打破市場壟斷，另一方面就是改變價格困局，以“低”平“高”。我國住房制度改革以來，尤其是商品房的開發(fā)，不僅活躍了整個國民經(jīng)濟，而且使一部分人首先擁有了自己的房舍產(chǎn)權(quán)。但是，單一的政府允認、發(fā)放“房產(chǎn)證”，即所謂“大產(chǎn)權(quán)”的指向，是否就是適應(yīng)目前的經(jīng)濟社會性質(zhì)，是否就不許可再有一個“小產(chǎn)權(quán)”的存在？確實是值得研討的，特別是這種產(chǎn)權(quán)的單一指向性引發(fā)的房價虛高、持續(xù)上揚，更是值得思考的。有房產(chǎn)商揭幕現(xiàn)在房價中成本只占20%，而余下部分四成以這樣那樣、明的暗的、姓公姓私地歸了“政府”，我們不想就此評論什么，可是這卻傳遞了一些信息，即在政府與房地產(chǎn)開發(fā)商的“合作”中，似乎存在有某些人為地加大房地產(chǎn)成本，人為地抬高房地產(chǎn)價格的嫌疑。顯然，政府征用農(nóng)村集體的土地，再出售給房地產(chǎn)開發(fā)商，開發(fā)商再生產(chǎn)出房產(chǎn)品銷售給購房者，這一過程中政府與開發(fā)商、開發(fā)商與購房人之間的兩次、兩個聯(lián)結(jié)，必然就增大了交易費用。假如由土地的所用者，亦或說由“城中村”人，“城鄉(xiāng)結(jié)合部”人直接開發(fā)便減少了中間的兩個環(huán)節(jié)，勿庸置疑，房產(chǎn)品價格肯定會低得多。問題還在于，房地產(chǎn)開發(fā)商開發(fā)可以，為什么土地所有者就不可以呢？同時，現(xiàn)在都說房產(chǎn)品價格高，為什么就不可以讓有條件的土地所有者自行開發(fā)點低價位房產(chǎn)、并依此投入市場，平抑高房價呢？這似乎是沒有道理的，所謂“不受法律保護”、“全面清查”“小產(chǎn)權(quán)”房也是太隨意、太草率，不負責任的。
“小產(chǎn)權(quán)”房有利于減輕政府面對的社會住房需求壓力。隨著工業(yè)化、城鎮(zhèn)化、農(nóng)業(yè)現(xiàn)代化的發(fā)展，人們的消費觀念及其對康年盛世新生活的追求，住宅供求失衡的矛盾越來越大，并且已經(jīng)超脫出某一城市或地區(qū)，成為國家不得不面對的一大壓力，成為構(gòu)建和諧社會的一個基本的物質(zhì)障礙。而要解決這一問題，僅僅發(fā)展“大產(chǎn)權(quán)”的路子是根本不可能的，所以我們是否應(yīng)該現(xiàn)實地正視“小產(chǎn)權(quán)”的出現(xiàn)呢？“棒喝”是沒有用的，明智之舉是因勢利導，使其成為現(xiàn)行房市的補充，經(jīng)過一定程序和一定階段的規(guī)制，讓“小產(chǎn)權(quán)”走向大產(chǎn)權(quán)。圍繞“小產(chǎn)權(quán)”房，重要的是趨利避害，一要加強審核、監(jiān)管，納入城市發(fā)展的總體規(guī)劃之中；二要加強規(guī)制、組織，規(guī)避風險，切實維護“小產(chǎn)權(quán)”房人的基本權(quán)益�！靶‘a(chǎn)權(quán)”房的出現(xiàn)，是一種客觀必然，是我國房地產(chǎn)業(yè)改革與發(fā)展中的新生事物。改革與發(fā)展中的問題還須用改革與發(fā)展的眼光，在改革與發(fā)展中解決，改革與發(fā)展必須遵循其自身的規(guī)律。初級階段，市場經(jīng)濟也好，生產(chǎn)力也好，總是從無序到有序，從野蠻到文明，而這一過程不應(yīng)該是對那些“大逆不道”完全實施封殺、遏制，恰恰則是要認真地從經(jīng)濟社會環(huán)境、生產(chǎn)關(guān)系及其上層建筑方面評析原因，從而達成制度與體制的自我完善。當然，其中涉及的問題肯定是復雜的，而只要我們認真對待，并且積極地從有利于解決國民住房、有利于減緩政府壓力、有利于經(jīng)濟社會大局穩(wěn)定出發(fā)，就一定能科學地處理好“小產(chǎn)權(quán)”房的問題。 (作者郭軍系河南財經(jīng)學院教授)
