投資力度加大可增加供應(yīng)，供應(yīng)增加可拉低物價(jià)(供應(yīng)跟不上需求增速情況除外)，然而，在房地產(chǎn)領(lǐng)域卻出現(xiàn)了投資過(guò)熱與高房?jī)r(jià)同時(shí)共存的局面，并且，這種局面已經(jīng)連續(xù)存在近十年，甚至還有可能繼續(xù)存在下去，癥結(jié)到底在哪里？倘若這個(gè)問(wèn)題的本質(zhì)洞悉不清，調(diào)控政策就不能對(duì)癥下藥，房地產(chǎn)領(lǐng)域越調(diào)控價(jià)格越高的反常情況就難以避免。
房地產(chǎn)投資過(guò)熱是真實(shí)存在的。2006年，我國(guó)房地產(chǎn)開發(fā)投資為1.94萬(wàn)億元，占當(dāng)年全社會(huì)固定資產(chǎn)投資的17.6%，占當(dāng)年GDP的9.26%，遠(yuǎn)遠(yuǎn)高于國(guó)際公認(rèn)的房地產(chǎn)開發(fā)投資占GDP比重5%的合理水平。如果具體到某一地區(qū)，情況可能更為嚴(yán)重。2003年-2005年，北京市的房地產(chǎn)開發(fā)投資占固定資產(chǎn)投資比重連續(xù)3年都超過(guò)53%，位列全國(guó)第一。在2000年至2003年間，北京的平均房?jī)r(jià)上漲不到1%，但到2004年情況突變，北京房?jī)r(jià)當(dāng)年漲幅達(dá)到6.7%，2005年則上漲了20%。2006年和2007年，伴隨著房地產(chǎn)投資規(guī)模的擴(kuò)大，房?jī)r(jià)以更快的速度上漲。北京房?jī)r(jià)漲幅與其房地產(chǎn)開發(fā)投資占固定資產(chǎn)投資比重一起，在多個(gè)月份雙雙位居全國(guó)第一。
深圳、廣州、上海等城市也呈現(xiàn)出大致相同的情況。2006年，深圳市房地產(chǎn)開發(fā)商投資占到當(dāng)年全社會(huì)固定資產(chǎn)投資的36%，而深圳市房?jī)r(jià)卻飛速上漲，今年1-5月深圳市房?jī)r(jià)累積漲幅超過(guò)50%。
一般而言，房地產(chǎn)投資與建成房屋供應(yīng)市場(chǎng)之間存在著一段時(shí)間差，房地產(chǎn)投資加大并不能立即拉低房?jī)r(jià)，問(wèn)題在于，無(wú)論北京還是深圳，投資、投機(jī)性購(gòu)房都占了不小比例，房地產(chǎn)投資連續(xù)多年快速加大，即使不能立即形成供應(yīng)，至少也對(duì)未來(lái)的房?jī)r(jià)預(yù)期構(gòu)成強(qiáng)大壓力，炒房者為何毫不畏懼，反而更加變本加厲地炒房，問(wèn)題究竟出在哪里？
首先，房地產(chǎn)投資盡管加大，但它所形成的有效市場(chǎng)供給并沒(méi)有隨之增加。所謂有效市場(chǎng)供給包括兩個(gè)方面的內(nèi)容，一是總量市場(chǎng)供給，二是結(jié)構(gòu)性市場(chǎng)供給。目前，這兩種市場(chǎng)需求都未能得到滿足。這是由兩個(gè)原因?qū)е碌模?/p>
一是開發(fā)商囤地、捂盤等現(xiàn)象泛濫。建行最新發(fā)布的研究報(bào)告指出：2001年初至今年5月份，房地產(chǎn)開發(fā)商累計(jì)購(gòu)置土地面積21.62億平方米，但實(shí)際僅開發(fā)完成12.96億平方米，不足購(gòu)置面積60%，相當(dāng)數(shù)量的土地被囤積和倒賣。二是社會(huì)需求量大的中小套型住房供應(yīng)嚴(yán)重不足。國(guó)家信息中心統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，今年1-5月份90 平方米以下普通商品住房投資僅占商品住宅投資17.2%，與70%以上的政策要求相距甚遠(yuǎn)。大套住房供應(yīng)過(guò)剩房?jī)r(jià)本應(yīng)下跌，但由于調(diào)控政策對(duì)大戶型住房的限制使人們對(duì)未來(lái)大戶型住房供應(yīng)可能出現(xiàn)緊缺的預(yù)期加大，反而大幅上漲。
其次，地價(jià)的快速上漲占去了相當(dāng)一部分投資，導(dǎo)致了在同樣投資規(guī)模的情況下，可生產(chǎn)出供應(yīng)市場(chǎng)的住房數(shù)量反而減少了。比如，綠城(中國(guó))在今年6月21日以12.6億元天價(jià)取得了上海新江灣城D1地塊，成交價(jià)比起拍價(jià)5.16億元超出7.4億余元，其樓面地價(jià)高達(dá)1.25萬(wàn)元/平方米，與該區(qū)域內(nèi)正在銷售的新盤價(jià)格相差無(wú)幾。房?jī)r(jià)焉能不漲？
值得警惕的是，這股從年初開始的“地王”熱遠(yuǎn)未結(jié)束，每過(guò)一段時(shí)間就會(huì)有新“地王”產(chǎn)生。“地王”不斷涌現(xiàn)，使相當(dāng)一部分投資悄悄轉(zhuǎn)為地方政府的收入，而開發(fā)商為了撈回成本，就會(huì)捂地等地價(jià)升值后再開發(fā)，以更好地向民眾身上轉(zhuǎn)嫁。而地方政府由于在土地拍賣中獲取了豐厚利潤(rùn)，它往往會(huì)坐視開發(fā)商囤積土地不管不問(wèn)，同時(shí)，在執(zhí)行宏觀調(diào)控政策等方面只打雷不下雨，導(dǎo)致房?jī)r(jià)持續(xù)攀升。
除了上述原因，投機(jī)泛濫，許多房源都囤積在投機(jī)者手中無(wú)法形成直接的市場(chǎng)供應(yīng)也是一個(gè)重要原因。由于投機(jī)者抬高房?jī)r(jià)會(huì)間接地抬高地價(jià)讓地方政府受益，不少地方政府同樣坐視投機(jī)泛濫而不采取措施。
因此，房地產(chǎn)投資過(guò)熱與高房?jī)r(jià)并存局面，反映出來(lái)的是地方政府深陷利益之中不能自拔、不能積極作為，甚至與開發(fā)商勾結(jié)，架空宏觀調(diào)控政策、追求利益最大化的頑疾。倘若不從解決這一癥結(jié)入手，房市調(diào)控就很難產(chǎn)生效果。(賈圖)
