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退房補(bǔ)差價(jià)遭拒 炒房者狂熱或?qū)⒒貧w理性

2008年04月07日 08:56 來源:上海證券報(bào) 發(fā)表評(píng)論

  開發(fā)商補(bǔ)差價(jià),成為扔進(jìn)樓市的一枚重磅炸彈,也成為全國關(guān)注的焦點(diǎn)。據(jù)報(bào)道,深圳桑泰地產(chǎn)某樓盤推出特惠單位,此前購房的業(yè)主,開發(fā)商將按照特惠單位的價(jià)格全部進(jìn)行差額補(bǔ)償。桑泰地產(chǎn)的這個(gè)樓盤于去年年底開盤,均價(jià)2萬元/平方米,該樓盤目前推出的特惠單位,均價(jià)為1.6萬元/平方米,1.3萬元/平方米起價(jià)。由此產(chǎn)生了差價(jià),開發(fā)商愿意給予全部業(yè)主差額補(bǔ)償。補(bǔ)償老業(yè)主的方式會(huì)分成兩種:還沒有簽訂合同的客戶會(huì)直接用新價(jià)格來簽約;已經(jīng)簽約的客戶,開發(fā)商以裝修款的形式退回給客戶。

  補(bǔ)償差價(jià)意味著風(fēng)險(xiǎn)的分擔(dān),即從完全由購房者承擔(dān)風(fēng)險(xiǎn)變成了開發(fā)商與購房者共同承擔(dān)降價(jià)風(fēng)險(xiǎn)。這對(duì)地產(chǎn)界造成了強(qiáng)烈震撼。許多開發(fā)商擔(dān)心,一旦購房者普遍對(duì)差價(jià)補(bǔ)償提出要求,將意味著開發(fā)商將不得不面對(duì)房?jī)r(jià)下跌風(fēng)險(xiǎn)。當(dāng)然,政府也非常擔(dān)心。于是,我們看到,無論是當(dāng)?shù)卣嘘P(guān)部門還是其他開發(fā)商,都反對(duì)補(bǔ)償差價(jià)。金地、萬科兩大深圳房地產(chǎn)品牌發(fā)展商只是表示,將在提升小區(qū)居住品質(zhì)方面進(jìn)行更多投入,但不會(huì)滿足部分業(yè)主提出的退房、贈(zèng)送裝修等要求。

  與此同時(shí),深圳諸多小區(qū)的購房者向開發(fā)商提出了補(bǔ)償差價(jià)或退房的要求,在同意補(bǔ)償與不同意補(bǔ)償?shù)牟┺闹,樓市正在發(fā)生一場(chǎng)裂變。

  盡管從樓市中獲取了巨額暴利,但因房?jī)r(jià)下跌愿意退房或補(bǔ)償差價(jià)者少之又少,誰愿意把已經(jīng)得到的利益吐出來?實(shí)際上,即使那些同意補(bǔ)償差價(jià)的開發(fā)商也絕不會(huì)同意退房,道理再簡(jiǎn)單不過,補(bǔ)償?shù)牟顑r(jià)只是暴利中的一部分,并且,這樣做的開發(fā)商,其商品房售出的數(shù)量其實(shí)很有限,加之之前定價(jià)過高,通過補(bǔ)償差價(jià)為自己做免費(fèi)廣告,無疑有利于其后續(xù)房屋的銷售。這種做法不可謂不聰明。

  并且,在房?jī)r(jià)下跌的時(shí)候讓開發(fā)商接受退房或補(bǔ)償差價(jià)也缺少足夠的法律支持。首先需要強(qiáng)調(diào)的是,在房?jī)r(jià)下跌的時(shí)候要求退房者,大多是炒房者而非購房自住者,購房自住者不會(huì)因?yàn)榉績(jī)r(jià)的下跌而要求退房,最多只是要求補(bǔ)償差價(jià)。那么,在之前的幾年中,炒房者跟著獲取了豐厚利潤,誰把利潤拿出來跟其他利益主體一起分享了?沒有。既然如此,這種補(bǔ)償差價(jià)或退房的要求就缺少對(duì)等的經(jīng)濟(jì)關(guān)系,更莫說法律上缺少這方面的規(guī)定了。

  因此,退房或補(bǔ)償差價(jià)之爭(zhēng),所體現(xiàn)出來的其實(shí)是開發(fā)商與炒房者之間的利益分配問題。在房?jī)r(jià)上漲過程中,無論是開發(fā)商還是炒房者,都從中獲取了豐厚利潤,但是,在房?jī)r(jià)下跌過程中,開發(fā)商的利潤已經(jīng)拿到手,而炒房者由于拿到的是貶值的資產(chǎn)而承受損失。使得之前相安無事的利益分配格局發(fā)生了變化。而這將影響到我國的樓市走向。

  眾所周知,大量投機(jī)性購房的存在是導(dǎo)致我國房?jī)r(jià)持續(xù)攀升的一個(gè)重要根源。南方多家媒體去年的調(diào)查顯示,在一些樓盤中,投機(jī)、投資性購房占據(jù)了絕對(duì)比例,有的高達(dá)85%以上。投機(jī)、投資性購房一般都是經(jīng)濟(jì)實(shí)力比較強(qiáng)的人,這些購房行為加劇了供求關(guān)系的惡化,即人為放大了需求,使得真正需要住房者的空間被壓縮。由于房?jī)r(jià)持續(xù)上漲,賺錢效應(yīng)吸引了大批炒房者,而炒房者的進(jìn)入又推動(dòng)了房?jī)r(jià)的上漲。如果這種局面不改變,我國房?jī)r(jià)就難以脫離上漲軌道。

  美國商務(wù)部最新公布的數(shù)據(jù)顯示,美國的房?jī)r(jià)平均也僅20多萬美元,這個(gè)價(jià)格在深圳、上海、北京這樣的城市也難以買到像樣的房子。我國房?jī)r(jià)已經(jīng)嚴(yán)重脫離民眾的實(shí)際購買力,其價(jià)格的下跌乃是必然的。而房?jī)r(jià)的理性回歸必然迫使炒房者退出的情況下才能實(shí)現(xiàn)?梢韵胍姡谕朔颗c補(bǔ)償差價(jià)的要求遭到開發(fā)商拒絕后,面對(duì)巨大的風(fēng)險(xiǎn),炒房者絕不敢再像過去那樣肆無忌憚地炒房,而是靜候樓市的調(diào)整,而觀望恰是導(dǎo)致樓市出現(xiàn)拐點(diǎn)的一個(gè)前提。

  因此,退房或補(bǔ)償差價(jià)遭拒,有可能引發(fā)樓市的一場(chǎng)裂變:炒房者的狂熱回歸理性,開發(fā)商的暴利回歸常態(tài)。當(dāng)一切趨于平靜,房?jī)r(jià)將重新回到它應(yīng)有的位置。(瓏銘)

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