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理性規(guī)避利息風(fēng)險(xiǎn) "供房一族'如何選擇房貸產(chǎn)品
2007年03月22日 15:21 來(lái)源:深圳特區(qū)報(bào)


    2007年3月18日起,中國(guó)人民銀行同步上調(diào)金融機(jī)構(gòu)人民幣存貸款基準(zhǔn)利率0.27個(gè)百分點(diǎn)。貸款利率的提高,將增加房貸壓力。按照銀行慣常做法,對(duì)此前已辦理房貸的老客戶,將于2008年元旦起執(zhí)行新利率;對(duì)2007年3月18日起辦理房貸的新客戶,將按照新的利率標(biāo)準(zhǔn)執(zhí)行。圖為湖北宜昌某貸款購(gòu)買住房者準(zhǔn)備的月供房貸還款。 中新社發(fā) 劉君鳳 攝


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  日前,央行決定,自2007年3月18日起上調(diào)金融機(jī)構(gòu)人民幣存貸款基準(zhǔn)利率。隨著央行的再次加息,如何選擇好的房貸產(chǎn)品,理性規(guī)避房貸風(fēng)險(xiǎn),最大程度地減少利息支出,再次成為供房一族的關(guān)注焦點(diǎn)。

  據(jù)了解,目前深圳各銀行在傳統(tǒng)的等額本息和等額本金法之外,紛紛拿起金融創(chuàng)新的武器,比如民生銀行的“按揭開(kāi)放賬戶”、深發(fā)展的“氣球貸”,光大銀行的固定利率組合房貸產(chǎn)品等,為供房族提供了應(yīng)對(duì)加息的多元化選擇。

  民生銀行:按揭開(kāi)放賬戶,最大程度實(shí)現(xiàn)省息

  在連續(xù)加息的背景下,目前頗受供房族關(guān)注的綜合房貸理財(cái)產(chǎn)品,綜合了靈活還款、循環(huán)授信等多種理財(cái)功能。以民生銀行的“按揭開(kāi)放賬戶”為例,該種產(chǎn)品將存、貸賬戶合二為一,使資金可以在存貸賬戶之間自由流動(dòng),在及時(shí)滿足突發(fā)融資需求的同時(shí),最大限度降低資金的使用成本,節(jié)省利息支出,從而最終實(shí)現(xiàn)資產(chǎn)流動(dòng)性、收益最大化的目標(biāo)。而據(jù)業(yè)內(nèi)人士表示,在同等條件下,相比其它房貸產(chǎn)品,綜合房貸理財(cái)產(chǎn)品在節(jié)省利息支出方面優(yōu)勢(shì)尤其明顯。

  如經(jīng)商的陳先生,新購(gòu)住宅總價(jià)115萬(wàn)元,在民生銀行辦理了房貸業(yè)務(wù)后,貸款7成共計(jì)80萬(wàn)元,期限30年。期間,還款1年后,陳先生做生意賺了60萬(wàn)元,但只能作為備用金存入活期賬戶;還款2年后,又取20萬(wàn)元購(gòu)買一輛轎車,F(xiàn)考慮到利息支出,陳先生想5年還清所有欠款。

  按照利息調(diào)整后7.11%的利率,最高下浮15%后陳先生的貸款利率為6.044%,在此情況下,如果陳先生采用普通按揭方式——傳統(tǒng)的等額本息還款法,5年陳先生需支出的總利息為23.39萬(wàn)元,減去總的活期存款稅后收入1.04萬(wàn)元,陳先生實(shí)際支出為22.4萬(wàn)元;而如果采用貸生利的方法,5年陳先生同樣要支出18.6萬(wàn)元左右。

  但如果采用民生銀行新推出的“按揭開(kāi)放賬戶”,5年總共支出僅13萬(wàn)元左右,相比等額本息法和存抵貸,分別減少支出9.4萬(wàn)元和5.6萬(wàn)元,大大減輕了利息負(fù)擔(dān)。同時(shí),據(jù)悉,由于該行的“按揭開(kāi)放賬戶”不僅能使資金流動(dòng)自如、大大節(jié)省利益支出,且因其具備“存貸合一、時(shí)間、空間三大開(kāi)放”的特點(diǎn),還可隨時(shí)隨地通過(guò)網(wǎng)上銀行、自動(dòng)終端實(shí)現(xiàn)自助還款。

  產(chǎn)品特點(diǎn):節(jié)省利息支出

  深發(fā)展:“氣球貸”低利率與低月供可兼顧

  由于我國(guó)還沒(méi)有實(shí)行利率市場(chǎng)化,人民銀行規(guī)定貸款利率最多只能在基準(zhǔn)利率基礎(chǔ)上下浮15%。而現(xiàn)在的住房按揭貸款,實(shí)際上各銀行都下浮到底了。

  而深圳發(fā)展銀行的“氣球貸”的設(shè)計(jì)存在一種“低利率”省息的機(jī)會(huì)。在不增加每月還款金額的前提下,借款人可將一筆長(zhǎng)期貸款拆成連續(xù)幾期的中短期“氣球貸”,從而適用于中短期貸款的低利率,實(shí)現(xiàn)輕松省息。據(jù)了解,“氣球貸”是一種采用全新還款方式的房貸產(chǎn)品,其利息和部分本金分期償還,剩余本金到期一次償還。通過(guò)“氣球貸”,房貸客戶可以選擇一個(gè)較短的貸款期限(3年、5年或10年),但以較長(zhǎng)的期限(如30年)來(lái)計(jì)算月供。這樣,房貸客戶即可同時(shí)享受到短期貸款的低利率和長(zhǎng)期貸款的低月供。

  譬如,陳先生要借一筆金額為50萬(wàn)元的15年期按揭貸款。他可在深發(fā)展辦一筆5年期的氣球貸(按照15年期計(jì)算月供),然后通過(guò)連續(xù)2次的再融資,實(shí)際上還是貸款15年。但是通過(guò)這樣的轉(zhuǎn)換,貸款利率降低了,本來(lái)15年期貸款最優(yōu)惠利率是5.814%,現(xiàn)在5年期“氣球貸”就可以給予5.508%。

  深發(fā)展表示,“氣球貸”的目標(biāo)客戶是計(jì)劃中短期持有貸款或房產(chǎn),但又不愿意或不能夠負(fù)擔(dān)高月供的客戶:一是計(jì)劃持有房產(chǎn)期限較短的客戶,譬如很多客戶會(huì)在一定周期內(nèi)換房;二是預(yù)期未來(lái)收入會(huì)有大幅增加的客戶,由于收入增加他們?cè)凇皻馇蛸J”到期前或期末一次性清償剩余本金;三是收入不均衡的客戶,除了月收入以外還有大筆年終獎(jiǎng)等其它收入,但每月固定收入不足以負(fù)擔(dān)高額月供,而到期還款能力較強(qiáng);四是計(jì)劃在中短期將貸款轉(zhuǎn)往它行的客戶,譬如由于利率市場(chǎng)化,其它行有更適合的產(chǎn)品或更優(yōu)惠的貸款利率。

  產(chǎn)品特點(diǎn):低利率和低月供

  光大行:首推固定利率組合房貸新品

  作為應(yīng)對(duì)加息的產(chǎn)品——固定利率房貸也再次引起關(guān)注。

  光大銀行在業(yè)內(nèi)首家推出金額組合/期限組合的固定利率貸款產(chǎn)品(含住房、商用房),實(shí)現(xiàn)固定利率與浮動(dòng)利率互相轉(zhuǎn)換。光大銀行深圳分行相關(guān)人士指出,固定利率房貸,簡(jiǎn)單說(shuō)就是銀行與借款人約定一個(gè)利率,在借款期內(nèi),不管央行的基準(zhǔn)利率或是市場(chǎng)利率如何調(diào)整,借款人都以約定的利率償還銀行貸款。

  金額組合固定利率貸款產(chǎn)品即在貸款期限內(nèi),一部分貸款本金執(zhí)行固定利率,其余貸款本金執(zhí)行浮動(dòng)利率,可以滿足客戶靈活規(guī)避貸款利率風(fēng)險(xiǎn)的需求;期限組合固定利率貸款產(chǎn)品包括“固定+浮動(dòng)”和“固定+固定”期限組合兩種。這樣,客戶在申請(qǐng)一筆住房或商用房貸款時(shí),可以將貸款期限設(shè)定為兩段:在第一段選擇固定利率的同時(shí),可以根據(jù)利率水平預(yù)期,約定第二段為固定利率或浮動(dòng)利率。通過(guò)期限組合,客戶可以延長(zhǎng)固定利率貸款期限!肮潭ǎ(dòng)”期限組合住房貸款期限最長(zhǎng)可到30年,“固定+固定”期限組合住房貸款期限最長(zhǎng)可到20年。

  產(chǎn)品特點(diǎn):固定利率,期限可達(dá)30年

  專家觀點(diǎn)

  加息下的提前還貸應(yīng)理性

  在記者采訪過(guò)程中,有專家表示,貸款利率上調(diào),雖然在總額上貸款利息會(huì)有所增加,但如果因此而盲目提前償還貸款,機(jī)會(huì)成本會(huì)更高。因?yàn)椋?/p>

  A.短時(shí)間內(nèi)的突然還貸,易造成資金緊缺,并喪失其他投資獲利機(jī)會(huì);同時(shí)再向銀行貸款成本會(huì)較高,時(shí)限較長(zhǎng)。

  B.此次利率上調(diào)對(duì)貸款者特別是金額小的貸款者影響較小,金額50萬(wàn)元20年期的住房貸款每月僅多支出70多元。

  C.為應(yīng)付利率上調(diào)需多交的利息,可以選擇新一代的銀行還貸產(chǎn)品,隨借隨還,即能省去前往銀行排隊(duì)的不便,相比其他房貸還款方式,又最大限度地節(jié)省利息支出,不用為加息煩惱。(廖思琳)

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法律顧問(wèn):大地律師事務(wù)所 趙小魯 方宇
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